Contrat de capitalisation et SCPI : fonctionnement, succession, personnes morales

Investir en SCPI dans un contrat de capitalisation : de quoi s’agit-il ?

Pour commencer ce guide pratique sur l’investissement SCPI en contrat de capitalisation, voici un bref rappel de l’essentiel à savoir sur ce type de placement immobilier.

L’investissement SCPI, pour placer son épargne dans la pierre papier

En quelques mots, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) vous permettent d’investir dans l’immobilier d’entreprise. Concrètement, une SCPI collecte l’épargne des investisseurs pour acheter des immeubles (bureaux, commerces, logistique, etc.). Ces immeubles, situés en France et/ou à l’étranger, produisent des loyers, dont une partie vous revient en tant qu’associé porteur de parts de la société.

Voici les points clés à retenir :

• Investissement immobilier via l’achat de parts de la SCPI, accessible dès quelques milliers d’euros ;
• Versement d’une quote-part des revenus locatifs aux associés de la SCPI, à hauteur du nombre de parts détenues ;
• Gestion locative entièrement déléguée à la société de gestion, qui prélève des frais à ce titre.

L’achat de parts de SCPI peut s’envisager de différentes façons, y compris au comptant ou à crédit. Mais il est aussi possible de loger des parts de SCPI dans différentes enveloppes fiscales : l’assurance vie, le plan d’épargne retraite et le contrat de capitalisation.

L’investissement SCPI présente un risque de perte en capital. Le rendement locatif des parts peut varier dans le temps et la liquidité à la revente n’est pas garantie. Ce type de placement immobilier doit s’envisager sur le long terme (8 à 10 ans minimum). 

Le contrat de capitalisation, une alternative à l’assurance vie

Le contrat de capitalisation se compare habituellement à l’assurance vie. En effet, ces deux enveloppes fiscales présentent un certain nombre de points communs :

• Univers d’investissement partagé, avec les fonds euros à capital garanti et les unités de compte (UC) investies dans des actifs financiers (actions, obligations, etc.) ou immobiliers (dont les SCPI) ;
• Fiscalité identique sur les rachats, avec notamment un abattement fiscal annuel pour les contrats de plus de 8 ans ;
• Structure de frais similaire.

Le contrat de capitalisation présente cependant deux particularités notables vis-à-vis de l’assurance vie :

• Un fonctionnement différent à la succession
  • Au décès du souscripteur, le contrat reste ouvert au nom des héritiers, sans avantage fiscal particulier pour les droits de succession.
  • La transmission du contrat peut être anticipée du vivant du souscripteur, via une donation simple ou une donation de nue-propriété.
• Une enveloppe accessible aux personnes morales
  • Les personnes morales (sociétés) peuvent souscrire un contrat de capitalisation, qu’elles relèvent de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS).

Loger des parts de SCPI dans un contrat de capitalisation

Lorsque vous ouvrez un contrat de capitalisation, vous pouvez allouer une partie de votre épargne aux SCPI. Vous détenez ainsi les parts au travers de votre contrat, plutôt qu’en direct.

À ce titre, le fonctionnement de l’investissement SCPI s’avère différent :

• Les revenus locatifs sont versés sur le contrat, et non sur votre compte bancaire ;
• La fiscalité applicable est celle du contrat de capitalisation, qui ne survient qu’en cas de rachat ou de succession ;
• Enfin, les frais du contrat s’ajoutent à ceux de la SCPI.

La suite de cet article détaille de manière approfondie le fonctionnement d’un investissement SCPI dans un contrat de capitalisation, ainsi que l’intérêt d’un tel placement.

Comment fonctionne un investissement SCPI en contrat de capitalisation ?

Zoom sur les différentes étapes d’un placement SCPI logé dans un contrat de capitalisation.

L’achat des parts de SCPI via un contrat de capitalisation

L’acquisition des parts de SCPI se fait directement au travers du contrat de capitalisation. L’assureur du contrat référence un certain nombre de SCPI disponibles. Puis, l’investisseur peut choisir de dédier une partie de ses investissements en unités de compte à celles-ci.

Chaque assureur est libre de référencer ou non différentes SCPI dans ses contrats. De même, les sociétés de gestion des véhicules immobiliers peuvent choisir d’accepter ou non les investissements via un contrat de capitalisation. De plus, l’univers d’investissement peut évoluer dans le temps.

Autre point à considérer, les assureurs et les sociétés de gestion peuvent fixer des limites à l’investissement SCPI dans un contrat de capitalisation. De nombreux contrats prévoient ainsi un plafond d’investissement, à 50 % maximum de chaque versement par exemple.

Différentes SCPI peuvent fixer des montants maximums à ne pas dépasser. Certaines mettent également en place des restrictions, empêchant par exemple de réaliser des arbitrages du fonds euros ou une autre UC vers la SCPI.

Enfin, au moment d’acheter des parts de SCPI dans un contrat de capitalisation, l’investisseur doit s’attarder sur la question des frais. Il supporte à la fois :

• Les frais de la SCPI : frais de souscription et frais de gestion en particulier ;
• Les frais du contrat de capitalisation : possibles frais sur versements, frais de gestion sur les unités de compte, frais de rachat anticipé le cas échéant.

La distribution des rendements SCPI sur le contrat de capitalisation

Dans le cadre d’un investissement au comptant, les rendements locatifs d’une SCPI sont versés directement sur votre compte bancaire. Ils constituent ainsi des revenus complémentaires, distribués tous les trimestres ou tous les mois.

Ce n’est pas le cas pour un investissement SCPI en contrat de capitalisation. Dans cette configuration, les revenus locatifs dus au porteur de part sont réinvestis sur le contrat. Pour les percevoir, il doit procéder à un rachat sur le contrat.

Le réinvestissement des dividendes de SCPI peut se faire :

• Dans l’achat de nouvelles parts, de façon à faire croître l’épargne immobilière dans le temps ;
• Ou sur le fonds euros du contrat, afin de protéger les gains sur un support sans risque.

Certains contrats de capitalisation ne distribuent pas 100 % des dividendes de SCPI aux souscripteurs. Dans ce cas, les assureurs prélèvent un pourcentage (15 % maximum). Nous recommandons de privilégier les contrats qui ne pratiquent aucune ponction de ce type. 

La revente des parts de SCPI dans un contrat de capitalisation

L’investisseur SCPI en direct supporte le risque de liquidité à la revente des parts. Celle-ci n’est pas garantie par la société de gestion.

Lorsque les parts sont achetées au travers d’un contrat de capitalisation, la logique est différente. Concrètement, l’assureur prend en charge le risque de liquidité au nom des souscripteurs.

Cela s’explique par le fait que c’est l’assureur qui achète, nominativement, les parts de SCPI : les assurés acquièrent quant à eux des unités de compte représentatives des parts.

La revente des SCPI est donc prise en charge par l’assureur. Cela offre aux investisseurs une meilleure liquidité. Celle-ci peut néanmoins être temporairement suspendue, si les modalités du contrat le permettent, lorsque les conditions de marché se montrent difficiles (accumulation rapide des demandes de retrait).

La fiscalité du contrat de capitalisation

Lorsque vous investissez en SCPI au sein d’un contrat de capitalisation, la fiscalité de celui-ci s’applique. Cela signifie que vous ne payez pas d’impôts sur les rendements générés par votre placement immobilier tant que vous n’effectuez pas de rachat sur le contrat.

En cas de rachat, on distingue deux situations :

• Rachat avant le 8ème anniversaire du contrat

Paramètres	Fiscalité applicable
Régime fiscal retenu par défaut	Prélèvement forfaitaire unique 12,8 %
Autre option	Barème de l’impôt sur le revenu
Abattement sur les intérêts imposables	Non
Prélèvements sociaux	17,2 %
Taxation global des intérêts si prélèvement forfaitaire	30 %

• Rachat après le 8ème anniversaire du contrat

Date des versements	Avant le 27/09/2017	Après le 27/09/2017
Régime fiscal retenu par défaut	Barème de l’impôt sur le revenu	Prélèvement forfaitaire unique 7,5 % puis 12,8 %*
Autre option	Prélèvement forfaitaire libératoire 7,5 %	Barème de l’impôt sur le revenu
Abattement sur les intérêts imposables	Oui, jusqu’à 4 600 ou 9 200 € par an	Oui, jusqu’à 4 600 ou 9 200 € par an
Prélèvements sociaux	17,2 %	17,2 %
Taxation global des intérêts si prélèvement forfaitaire	24,7 % après abattement	24,7 % après abattement, puis 30 %*

Les parts de SCPI logées dans un contrat de capitalisation entrent dans l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), à hauteur de leur valeur IFI au 1er janvier de l’année d’imposition.

Succession du contrat de capitalisation : enjeu et levier de la donation

Le sujet de la succession met en lumière une différence majeure entre le contrat de capitalisation et l’assurance vie. Découvrez ci-dessous l’essentiel à savoir à ce sujet.

Le traitement du contrat de capitalisation au décès du souscripteur

Contrairement à l’assurance vie, le décès du souscripteur n’entraîne pas le dénouement du contrat de capitalisation. Il reste ouvert au nom des héritiers à qui il est transmis.

En ce qui concerne l’investissement SCPI au sein du contrat de capitalisation, ce dernier revient donc en l’état aux héritiers. Ils bénéficient de l’antériorité fiscale du contrat, avec une fiscalité plus avantageuse sur les rachats s’il est ouvert depuis plus de 8 ans. De plus, les gains taxables sont réduits, car ils sont calculés à partir de la valeur investie au jour du décès, plutôt que la valeur d’acquisition initiale.

La valeur du contrat au jour du décès intègre l’actif successoral du défunt. Ainsi, chaque héritier se trouve redevable des droits de succession sur la transmission du contrat, après déduction des abattements fiscaux applicables (100 000 € maximum par enfant). Notons que le conjoint survivant bénéficie pour sa part d’une exonération totale de droits de succession.

Lorsque la succession du contrat de capitalisation profite à plusieurs héritiers, ils se trouvent propriétaires du contrat en indivision.

Sur le plan de la transmission de patrimoine, le contrat de capitalisation peut se montrer peu optimal en l’absence d’anticipation de son vivant. Heureusement, il offre la possibilité d’agir avant le décès, via une donation simple ou une donation en nue-propriété.

Donation du contrat de capitalisation

Pour anticiper la succession, le souscripteur peut effectuer une donation du contrat de capitalisation. Il s’agit là aussi d’une différence majeure avec l’assurance vie, qui ne peut pas être transmise par donation.

Dans cette situation, il se défait de son placement au profit du ou des donataires. Une fois la transmission effectuée, l’investisseur initial perd tous ses droits sur le contrat et les rendements qu’il génère.

La donation peut bénéficier d’un abattement fiscal, s’élevant à 100 000 € maximum par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Au-delà de ce seuil, le barème des droits de donation s’applique. Pour une donation en ligne directe, il se présente ainsi :

Part taxable de la donation	Taux d'imposition
En dessous de 8 072 €	5 %
Entre 8 072 et 12 109 €	10 %
Entre 12 109 € et 15 932 €	15 %
Entre 15 932 et 552 324 €	20 %
Entre 552 324 et 902 838 €	30 %
Entre 902 838 et 1 805 677 €	40 %
Au-delà de 1 805 677 €	45 %

L’intérêt d’une telle manœuvre consiste à anticiper la succession et l’impact des droits de succession sur les héritiers. Pour autant, il existe une meilleure manière d’optimiser la transmission, à l’aide d’une donation de la nue-propriété du contrat de capitalisation.

Donation de la nue-propriété du contrat de capitalisation

En procédant à une donation de nue-propriété d’un contrat de capitalisation avec réserve d’usufruit, vous pouvez :

• Anticiper la transmission de votre patrimoine ;
• Tout en conservant l’usufruit du contrat pour garder la main sur votre épargne, et notamment vos parts de SCPI.

Le démembrement d’un contrat de capitalisation vous permet de le séparer en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit. L’opération doit être encadrée par une convention de démembrement, pour déterminer les pouvoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire concernant la gestion du contrat.

Chaque droit correspond à une fraction de la valeur du contrat. En obtenant la nue-propriété, les héritiers pourront récupérer la pleine propriété du contrat après le décès du souscripteur. Dans l’intervalle, le donateur conserve la jouissance du contrat et le gère librement.

La donation de la nue-propriété du contrat de capitalisation relève elle aussi de la fiscalité des droits de donation. Néanmoins, transmettre le droit de nue-propriété se fait dans des conditions avantageuses. La valeur de la nue-propriété se calcule selon le barème fiscal de l’usufruit viager :

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue propriété
21 à 30 ans	80 %	20 %
31 à 40 ans	70 %	30 %
41 à 50 ans	60 %	40 %
51 à 60 ans	50 %	50 %
61 à 70 ans	40 %	60 %
71 à 80 ans	30 %	70 %
81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 90 ans	10 %	90 %

Pour un contrat de capitalisation d’une valeur de 150 000 €, la valeur de la nue-propriété s’élève à 105 000 € pour une donation de nue-propriété actée entre 71 et 80 ans. 

La valeur de la nue-propriété ainsi obtenue est ensuite soumise au barème des droits de donation, après abattement fiscal. Dans l’exemple ci-dessus, seuls 5 000 € sont imposables pour une donation à un enfant lorsque l’abattement est pleinement disponible (105 000 – 100 000).

Au moment de la succession, le donataire récupère la pleine propriété du contrat de capitalisation, qui reste ouvert à son nom. Et ce, sans payer de droits de succession.

Fiscalité du contrat de capitalisation après la transmission

Après le décès du souscripteur, l’héritier d’un contrat de capitalisation peut choisir de racheter tout ou partie de l’épargne. Dans ce cas, les modalités fiscales varient selon la transmission effectuée.

Transmission à la succession ou par donation de son vivant (pleine propriété)

Ici, le calcul de la plus-value se détermine par la formule suivante :

Plus-value taxable = Valeur de rachat du contrat à date – Valeur du contrat au jour du décès ou de la donation

Pour les rachats effectués depuis le 1er janvier 2018, la donation/succession purge la fiscalité des plus-values. Autrement dit, les plus-values engrangées du vivant du souscripteur (ou avant la donation) ne subiront pas la fiscalité des rachats.

Cela s’avère d’autant plus avantageux pour des parts de SCPI logées dans un contrat de capitalisation, avec réinvestissement des dividendes dans l’achat de nouvelles parts.

Transmission par démembrement et donation de la nue-propriété

En cas de donation de la nue-propriété du contrat de capitalisation, la fiscalité applicable aux rachats effectués par le donataire après le décès du donateur n’est pas aussi avantageuse.

Le calcul de la plus-value imposable correspond à :

Plus-value taxable = Valeur de rachat du contrat à date – Valeur de la nue-propriété au jour de la donation

Parts de SCPI dans un contrat de capitalisation : une option pour les personnes morales

Comme évoqué plus haut, une distinction du contrat de capitalisation est qu’il peut être souscrit par des personnes morales. Ce faisant, elles peuvent tout à fait investir dans des parts de SCPI au travers de cette enveloppe fiscale.

Il s’agit d’une option intéressante pour conclure un placement de trésorerie d’entreprise, au même titre que les SCPI ou l’usufruit de parts de SCPI.

Personnes morales à l’IR

Pour les personnes morales à l’IR, comme les EURL et SARL de famille et la plupart des SCI par exemple, la transparence fiscale prévaut. Autrement dit, la fiscalité du contrat de capitalisation s’applique à chaque associé individuel.

On retient à ce titre le même fonctionnement que pour une personne physique : pas d’imposition en l’absence de rachat, abattement annuel après 8 ans de détention, etc.

Personnes morales à l’IS

Pour les personnes morales à l’IS, la donne s’avère différente. Il faut distinguer deux niveaux de fiscalité : celui de la société et celui des associés de la structure.

Fiscalité au niveau de la société à l’IS

Pour commencer, la société supporte une fiscalité annuelle, calculée théoriquement et indépendamment de la performance réelle du contrat.

Le résultat imposable à l’IS, au taux de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice ou 25 % au-delà, se calcule selon la formule suivante :

Valeur du contrat de capitalisation X (Taux moyen des emprunts d’Etat X 105 %)

On retient ici le taux moyen des emprunts d’Etat (TME) applicable au jour de la souscription du contrat.

Puis, au moment d’effectuer un rachat partiel ou total, l’IS théorique payé au fil des années est déduit du gain réel imposable au jour du rachat. Cette régularisation peut déboucher sur le paiement d’un complément d’impôt ou le remboursement du trop versé.

Fiscalité au niveau de l’associé

Lors de la distribution des gains aux associés personnes physiques, la taxation des dividendes s’applique (PFU de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 ou barème de l’IR après abattement de 40 % et prélèvements sociaux de 18,6 %).

Notons que l’associé ne profite pas d’un abattement de 4 600 ou 9 200 € sur les gains distribués au titre d’un contrat de plus de 8 ans.

Si les gains font l’objet d’un retrait de compte courant d’associé, plutôt qu’une distribution de dividendes, aucune fiscalité ne s’applique à ce titre. On considère qu’il s’agit d’un remboursement de créance due à l’associé par la société.

Nos recommandations pour investir en SCPI dans un contrat de capitalisation

Pour finir ce tour d’horizon sur le contrat de capitalisation, et l’investissement SCPI au sein de cette enveloppe fiscale, voici quelques recommandations générales.

SCPI dans un contrat de capitalisation : vérifier l’adéquation du placement avec le profil investisseur

Avant tout investissement, vous devez vous assurer que le placement envisagé correspond à vos objectifs et votre profil investisseur.

Concernant les objectifs poursuivis avec un placement SCPI dans un contrat de capitalisation, rappelons qu’avec cette méthode de souscription :

• Vous bénéficiez de la capitalisation des rendements de la SCPI, qui sont réinvestis sur le contrat plutôt que d’être distribués comme des revenus complémentaires ;
• Vous diversifiez votre épargne au sein de votre enveloppe fiscale ;
• Vous disposez d’un atout pour anticiper la transmission de votre patrimoine, qui peut venir compléter l’utilisation de l’assurance vie pour la succession par exemple ;
• Vous placez les liquidités de trésorerie d’une société afin de les faire travailler dans le temps.

En ce qui concerne le profil investisseur adéquat, rappelons quelques éléments essentiels :

• L’investissement SCPI, en contrat de capitalisation ou autrement, doit s’envisager sur le long terme (8 à 10 ans minimum) ;
• Il s’agit d’un placement avec un risque de perte en capital ;
• Les rendements peuvent fluctuer dans le temps, à la hausse ou à la baisse.

Un investisseur avisé doit donc prendre en considération ces risques et être en mesure de les supporter.

Bien choisir les SCPI et le contrat de capitalisation

Pour réussir un investissement SCPI dans un contrat de capitalisation, il convient de bien choisir l’enveloppe fiscale ainsi que les supports d’investissement.

Pour commencer, le contrat de capitalisation doit comporter une sélection de SCPI intéressantes dans lesquelles vous pouvez investir. Et ce, dans des conditions avantageuses :

• Distribution de 100 % des dividendes ;
• Frais de gestion des UC limités ;
• Pas de frais sur les versements.

Puis, en ce qui concerne les SCPI, il convient de choisir les véhicules les mieux positionnés pour délivrer des rendements dans le temps. La stratégie d’investissement, l’historique ou encore les indicateurs clés de performance et de gestion financière sont autant de paramètres à évaluer pour choisir une SCPI.

Pour vous accompagner dans votre démarche d’investissement et vous aider à choisir les bons placements (contrat de capitalisation, SCPI et autres), vous pouvez réserver votre rendez-vous avec un conseiller de Portail-SCPI.