Cycles immobiliers : comment en profiter avec les SCPI

Que sont les cycles immobiliers ?

Zoom sur la définition d’un cycle immobilier et sa relation avec les cycles économiques.

Définition

Classe d’actifs de référence, l’immobilier connaît des évolutions dans le temps. Parfois sensibles, elles se traduisent par des périodes favorables, caractérisées par des hausses de prix, et des périodes défavorables, avec des baisses.

Plus précisément, ces cycles immobiliers se matérialisent différemment selon les marchés. En effet, il n’y a pas un marché immobilier homogène mais plusieurs segments de marché. Les cycles s’apprécient selon :

• La typologie de biens : maisons, appartements, immeubles de bureaux, commerces, etc.
• L’emplacement géographique : pays, régions, villes, quartiers.

Ces différents marchés peuvent être affectés par des dynamiques propres. Ils peuvent ainsi se trouver dans des cycles distincts à un instant T.

Cela s’avère particulièrement vrai lorsque l’on distingue l’immobilier résidentiel (logements) et l’immobilier d’entreprise. Les cycles immobiliers dans le résidentiel sont notamment impactés par la vigueur de la construction de logements neufs et les capacités de financement des particuliers.

À l’inverse, l’immobilier d’entreprise n’est pas affecté par l’évolution de la capacité d’emprunt des particuliers, par exemple. Dans les deux cas, on note cependant l’importance de l’évolution de l’offre et de la demande sur les variations de prix et les transactions.

Cycles économiques et cycles immobiliers

L’évolution cyclique des marchés immobiliers fait écho à celle de l’économie générale. Les cycles économiques, se traduisant par des périodes de croissance ou de récession, font l’objet de nombreuses théories.

Les cycles de Kondratieff, par exemple, s’appuient sur de longues périodes de développement puis de ralentissement, sous l’impulsion d’innovations technologiques qui s’étendent progressivement à l’ensemble de l’économie. D’autres auteurs (Juglar, Kitchin) mettent pour leur part en avant des cycles plus courts, de l’ordre de 8 et 3 ans respectivement.

Notons toutefois que ces théories ne se vérifient pas systématiquement et ne suffisent pas à décrire l’évolution historique de l’économie. Par exemple, elles ne prennent pas nécessairement en compte les facteurs exogènes pouvant l’impacter : risques politiques, guerres, catastrophes, etc.

Dans tous les cas, l’immobilier constitue un pan majeur et irremplaçable de l’économie. Les cycles immobiliers influencent donc les cycles économiques, et vice-versa. D’une manière générale, les périodes de croissance économique favorisent les marchés immobiliers, tandis que les récessions les affectent. Dans le sens inverse, un secteur immobilier dynamique contribue au développement économique, notamment via l’activité de construction.

D’après une étude du cabinet d’audit et de conseil EY, l’industrie de l’immobilier et de la ville constitue la filière industrielle la plus importante de l’économie française. Elle représente 10,8 % du PIB sur l’année 2022.

SCPI et cycles immobiliers

Souvent abordés sous l’angle du marché du logement, les cycles immobiliers jouent également sur les SCPI.

L’influence des cycles immobiliers sur les SCPI

Par définition, les sociétés civiles de placement immobilier investissent prioritairement dans l’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, logistique, santé, éducation, etc.

Dans l’ensemble, les SCPI peuvent connaître aussi bien des périodes favorables ou défavorables. Dans un cycle immobilier porteur, une SCPI peut voir son patrimoine prendre de la valeur.

Pour l’investisseur particulier porteur de parts de la société, cela peut se concrétiser par :

• La distribution de plus-values, liées à la revente d’actifs immobiliers à meilleur prix. Ces distributions exceptionnelles viennent compléter la distribution classique des loyers tirés des différents immeubles. Par exemple, la SCPI CORUM Origin a distribué un dividende exceptionnel au premier trimestre 2025, matérialisant une plus-value brute de 10 millions d’euros entre les mains des associés.
• L’appréciation de la valeur du patrimoine immobilier, illustrée par l’évolution de la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution de la SCPI. Cette tendance favorable peut entraîner des revalorisations du prix de part, au bénéfice de ses associés.

Obtenez votre simulation SCPI personnalisée gratuitement et en quelques minutes.

Simulez votre investissement SCPI

Combien peut vous rapporter votre investissement SCPI ?
Découvrez-le en quelques clics !

Commencer ma simulation

Lorsqu’une SCPI fait face à un cycle immobilier défavorable, les investisseurs peuvent aussi en subir les conséquences. Exemple récent, une trentaine de SCPI ont connu une baisse de leur prix de part entre 2023 et 2025. Dans ce cas précis, le relèvement brutal des taux d’intérêt, pour juguler l’inflation, a fait baisser les prix, en particulier dans certains secteurs comme les bureaux franciliens. Ainsi, ce cycle immobilier a pénalisé les souscripteurs desdites SCPI.

Comment tirer parti des cycles immobiliers avec les SCPI ?

Pour profiter des cycles immobiliers favorables, et mieux répartir les risques liés aux cycles défavorables, investir en SCPI peut avoir du sens. Il faut distinguer à cet égard :

• Les SCPI spécialisées, dont le patrimoine se concentre sur un secteur immobilier (bureaux, commerces, logistique, santé, etc.) ;
• Les SCPI diversifiées, qui peuvent se positionner sur plusieurs secteurs.

Notons que dans les deux cas, les SCPI détiennent des dizaines ou centaines d’immeubles qui peuvent être localisés à travers la France et l’Europe selon leur stratégie.

Une SCPI spécialisée s’avère plus sensible aux cycles immobiliers du ou des marchés dont elle dépend. Et ce, à la hausse comme à la baisse. Il est habituellement recommandé de diversifier son portefeuille de pierre papier, en investissant dans plusieurs SCPI thématiques. Cela permet de se positionner sur de multiples secteurs, tant sur le plan typologique que géographique, avec des SCPI européennes par exemple.

Par définition, une SCPI diversifiée investit d’emblée dans plusieurs marchés, avec différents cycles immobiliers pour chacun. Néanmoins, il n’est pas judicieux de penser qu’une seule SCPI diversifiée peut remplacer un portefeuille de SCPI spécialisées.

Plutôt, il est préférable d’intégrer une sélection de SCPI, diversifiées et/ou spécialisées, dans celui-ci. Constituer un portefeuille de pierre papier équilibré constitue la meilleure manière de répartir les risques liés aux SCPI et de jouer sur différents cycles immobiliers sur le long terme.

Vous cherchez un spécialiste pour investir en SCPI ? Vous l’avez trouvé ! Les conseillers de Portail-SCPI.fr vous accompagnent de A à Z dans vos démarches.

Prendre rendez-vous avec un expert SCPI

Audit patrimonial et accompagnement pas à pas avec un conseiller avec +10 ans d’expérience

Je réserve mon rendez-vous

Les limites des SCPI

Les SCPI, grâce à un ticket d’entrée limité, se prêtent bien à une diversification sur plusieurs marchés et cycles immobiliers. Néanmoins, il ne s’agit pas d’un investissement miracle.

En premier lieu, rappelons les risques principaux associés aux sociétés civiles de placement immobilier :

• Risque de perte en capital ;
• Revenus locatifs (dividendes) non garantis et pouvant fluctuer dans le temps ;
• Liquidité non garantie à la revente des parts.

De plus, la viabilité d’un investissement SCPI repose en grande partie sur la qualité de ces dernières et de leurs gérants. D’une SCPI à une autre et d’une société de gestion à une autre, la performance du placement sur la durée d’investissement recommandée (8 à 10 ans minimum) peut grandement varier.

C’est pourquoi nous recommandons de privilégier des placements de pierre papier de qualité, comme les meilleures SCPI de la sélection de Portail-SCPI.fr. De même, nous privilégions une approche personnalisée pour chaque investisseur, avec l’appui et les conseils d’un CGP.