OPCI ou SCPI

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

Défini par l’ordonnance du 13 octobre 2005, l’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est un produit d’investissement immobilier destiné aux institutionnels et aux particuliers. L’OPCI est un placement non coté géré par une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Cet organisme offre l’avantage d’une fiscalité de valeurs mobilières ou foncières ainsi qu’une liquidité intrinsèque. De plus sous l’OPCI, deux formes juridiques de fonds différentes existent qui sont le FPI (Fonds de placement immobilier) ou les SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable) qui sont des fonds non cotés et qui ne sont pas soumis aux fluctuations du marché financier.

L’OPCI améliore le concept actuel des placements de la « pierre papier » (SCPI, SCI, SIIC) puisqu’il offre tous les avantages :

– Aucune contrainte de gestion

– Mise de fonds moindre pour un candidat à l’épargne immobilière

– Rentabilité locative avec une évolution des loyers et des plus-values immobilières

– Diversification du patrimoine immobilier

– Accès à des actifs diversifiés à usage professionnel (bureaux, locaux, commerces)

– La mutualisation des risques

– Stabilité d’un placement immobilier à long terme

Néanmoins, ce qui fait la spécificité de l’OPCI est en terme fiscal puisque ce sont  des produits structurés qui sont composés entre 60% et 90% d’actifs immobiliers (direct ou indirect), ainsi que jusqu’à 30% d’actifs liquides (de parts ou d’actions OPCVM) et d’au moins 10% de liquidité.

opci scpi

Un marché en pleine croissance

Après huit ans d’existences, les OPCI ne cessent de croître en France avec une forte évolution de ses actifs sous gestion passés de 11,3 milliards d’euros le 31 décembre 2010 à près de 29 milliards d’euros au 31 décembre 2015, dont 877 millions d’euros pour les OPCI grand public.

En effet, les OPCI grand public se sont bien développés l’an dernier avec l’aide notamment des contrats d’assurance-vie qui ont accru avec une collecte de 1,25 milliard d’euros au premier semestre 2015.

Le rythme de création d’OPCI reste très stable, et ce malgré une conjoncture économique et fiscale incertaine.

Exemple concret OPCI «  OPCIMMO Amundi »

Fondé en 2011, OPCIMMO est un OPCI grand public géré par le groupe Amundi, un des meilleurs sur le marché. L’objectif de gestion de cet OPCI est de proposer une allocation d’actifs globalement investis en immobilier.

La SPPICAV investit dans des biens immobiliers professionnels, principalement dans des immeubles de bureaux, et dans des actifs financiers exposés au secteur de l’immobilier. Durant les trois premières années d’existence, Opcimmo a dû allouer ses actifs avec :

– Un montant de 51% à 60% de l’actif investi dans de l’immobilier non coté

– Un montant de 40% à 49% de l’actif investi dans des actifs financiers, dont 10% à 30% des actifs liquides

En janvier 2012, Opcimmo a lancé sa stratégie de diversification géographique. En effet, elle a investi 2 millions de livres sur un actif de bureaux situé dans le quartier d’affaires de Canary Wharf de Londres. Le développement du patrimoine a permis à l’OPCI de connaître une forte progression de son encours.

Alternative au fonds euros

Face à la diminution de rendement des fonds euros d’assurance-vie, l’OPCI se montre comme étant une alternative intéressante. Étant donné que l’OPCI est plus rémunérateur que les fonds euros d’assurance-vie, les ménages sont de plus en plus enclins à effectuer une épargne plus rémunératrice en s’y orientant.

Les conditions des OCPI sont opportunes puisqu’elles indiquent qu’il y a obligation d’investir 60% ou plus des actifs dans de l’immobilier coté ou non, et de détenir un minimum de 10% de liquidités. Concernant le reste de l’épargne, il peut être alloué dans des actions, mais il est principalement investi dans des obligations ou des placements monétaires.

Autre effet important est le fait que les OPCI soient logeables dans l’assurance-vie et  bénéficient de la fiscalité intéressante de celle-ci.

De surcroît, les OPCI doivent reverser 85% de leurs bénéfices aux associés ainsi que 50% des plus-values pour celles qui ont le statut de SPPICAV.

OPCI et SCPI: comparatif

Fondée dans les années 70, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) a pour objectif de gérer un patrimoine immobilier professionnel. Ainsi, la SCPI s’occupe de manier le parc immobilier global afin d’en verser les revenus locatifs aux investisseurs qui ont acheté des parts.

L’OPCI a été créée plus récemment soit en 2005, dans le but de remplacer la SCPI. Les OPCI apparaissent désormais comme une offre complémentaire, toujours de long terme, mais avec des régimes fiscaux, des modalités d’acquisition ou de sortie, et des compositions de patrimoine différents.

En effet, les OPCI sont un peu plus liquides puisqu’une partie est investie dans des actifs immobiliers et l’autre dans des actifs liquides, bien qu’il soit moins rentable que la SCPI. Dans la mesure où le rendement de l’OPCI est plus stable, il est nettement plus élevé en SCPI.

Il s’avère qu’au dernier semestre 2015, la capitalisation globale des SCPI était proche des 35 milliards d’euros, et ce avec une croissance de 47%, alors que la capitalisation actuelle des OPCI est autour de 29 milliards d’euros. Le marché de la SCPI se montre donc plus attractif que celui des OPCI.