Les SCPI sont de plus en plus connues du grand public. Cependant les différents frais de cette catégorie d’investissement ne sont pas encore bien assimilés. Décryptage dans cet article.
Le fonctionnement d’une Société Civile de Placement Immobilier n’est plus étranger pour la plupart des épargnants particuliers et professionnels. Il s’agit d’un véhicule d’investissement collectif accessible à tous. Accessible à partir d’un prix de souscription très raisonnable, les associés d’une SCPI perçoivent des revenus réguliers nets de toute gestion. Décryptage !

Des frais de souscription oscillant entre 7 % et 12 % prélevés dès le début de l’investissementLes SCPI visent un objectif simple: constituer un patrimoine locatif diversifié pour le compte des associés de la SCPI. C’est pourquoi elles collectent des fonds auprès des investisseurs. Ces fonds financent les diverses acquisitions immobilières. Les actifs ciblés sont des biens immobiliers de toutes natures destinés à la location.
Il y a deux types de frais lors d’un investissement en SCPI : la commission de souscription et les frais de gestion. Ils sont obligatoires pour tous les porteurs de parts.
La commission de souscription correspond à la différence entre le prix de souscription d’une SCPI et sa valeur de retrait. Elle oscille généralement entre 7 % et 12 % du montant du capital investi.
Les frais de souscription prélevés par les SCPI sont presque similaires aux frais de notaire et frais d’agence afférents à un achat immobilier. Il est impossible de s’en passer lors d’un projet d’investissement locatif. Cependant lors d’un investissement en SCPI, le loyer perçu est bien calculé sur la totalité de la somme investie (prix de souscription * nombre de parts). C’est uniquement en cas de revente que la valeur de retrait s’applique.
Les frais de souscription varient d’une SCPI à l’autre. Ils sont fixés par la Société de Gestion de Portefeuille, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers.
Bon à savoir, il n’existe pas de durée de détention obligatoire de parts d’une SCPI. En revanche, les Sociétés de Gestion recommandent aux associés de conserver leurs parts pendant au moins 8 ans. Car les éventuelles valorisations des parts de la SCPI auront comme effet de faire augmenter le prix de retrait.
L’objectif avec une durée de détention de 8 ans est de revendre à une valeur de retrait équivalente ou supérieure au prix de souscription lors de l’achat.

Contrairement aux frais de souscription, les frais de gestion sont prélevés sur les revenus locatifs dégagés par la SCPI. Il s’agit, plus concrètement, des loyers issus de la location et de l’exploitation des immeubles constituant son portefeuille d’actifs. Une fois les frais de gestion déduits des loyers encaissés par la SCPI. Les dividendes sont alors reversés aux associés.
Les frais de gestion prélevés par une SCPI représentent entre 7 % et 18 % des loyers perçus. Ils se situent globalement à 11 %.
Ces frais servent à rémunérer la gestion locative et administrative fournie par l’équipe de la Société de Gestion de Portefeuille. C’est elle qui trouve les locataires des immeubles vacants.
Elle gère également l’encaissement des loyers générés par l’ensemble des actifs constituant le patrimoine de la SCPI. Enfin, ces frais ont pour rôle de financer l’ensemble des travaux d’entretien du parc immobilier ainsi que les taxes habituellement dûes par les investisseurs fonciers. Pour rappel, les porteurs de parts de SCPI n’ont même pas de taxes foncières à payer.
Afin d’offrir plus de transparence sur les frais de souscription et les frais de gestion, les SCPI établissent chaque trimestre un bulletin d’information détaillé où les frais de gestion, le prix de souscription et le prix de retrait sont indiqués.

La majorité des SCPI requièrent une commission de souscription. Elle est toujours annoncée clairement dans le dernier bulletin d’informations publié par la Société de Gestion.
Rares sont les SCPI de rendement accessibles sans frais de souscription. Il en existe cependant quelques unes. C’est notamment le cas de la SCPI de bureaux NEO lancée en 2019 par la Société de Gestion Novaxia Investissement. D’autres SCPI nouvelles générations, à l’instar de la SCPI Altixia Commerces proposent des frais de souscription et des frais de gestion plus réduits.
Existe-t-il des SCPI accessibles sans frais de souscription  Lesquelles

La SCPI à capital variable NEO a enregistré un Taux de Distribution sur Valeur de Marché à 6 % en 2020. Il s’agit d’une SCPI nouvelle dans le monde des SCPI. Le prix d’une part de la SCPI NEO est de 180 €. C’est un pproduit d’épargne accessible à tous les budgets.
La politique d’investissement de la SCPI NEO est basée sur la transformation urbaine. Elle mise également sur la réhabilitation d’immeubles délaissés en adaptant leur usage selon les besoins des investisseurs.
La SCPI NEO contribue, par ailleurs, au développement de nouveaux modes de travail plus innovants comme le co-working. C’est en grande partie grâce à sa stratégie immobilière particulière que la SCPI NEO est devenue la première SCPI de sa catégorie (renouvellement urbain) à obtenir le label ISR en date du 30 novembre 2020.
Attention en revanche aux frais de gestion de la SCPI Neo qui sont nettement plus élevés que la moyenne. Avec 18% de frais de gestion annuels, la SCPI est celle qui a les plus importants frais de gestion du marché.
Certains détracteurs considèrent donc que la SCPI Neo sur le long terme a ainsi plus de frais au global que la plupart des SCPI qui ont une commission de souscription mais des frais de gestion plus traditionnels (11%).

Lancée en décembre 2018, Altixia Commerces est une SCPI de rendement gérée par le groupe du même nom, Altixia REIM. Elle ne prélève que 3 % de frais de souscription et 0,59 % de frais de gestion. En ce qui concerne le prix acquéreur, il s’établit à 200 €. Les nouveaux associés devront, néanmoins, acheter 10 parts, soit 2 000 €, pour finaliser une première souscription.
Le patrimoine immobilier locatif de la SCPI Altixia Commerces se compose essentiellement de commerces (94 %) et accessoirement de bureaux (6 %). Ils sont répartis stratégiquement et équitablement entre Paris, l’Ile-de-France et les régions. Malgré un Taux d’Occupation Financier de 87,7 %, le TDVM de la SCPI Altixia Commerces ressort à 5,03 % pour l’exercice de 2020.

Louis Legasse
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Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

CIF : E009507 Orias : 20009087