SCPI États-Unis : fonctionnement, fiscalité, avantages et risques

Qu’est-ce qu’une SCPI américaine ?

Une SCPI américaine est une société civile de placement immobilier dont tout ou partie du patrimoine immobilier se trouve aux États-Unis.

L’investisseur acquiert des parts en euros, mais s’expose indirectement à des loyers et à des actifs libellés en dollars.

Ce placement collectif ne nécessite aucune démarche d’achat immobilier à l’étranger : la société de gestion de la SCPI prend en charge l’intégralité des opérations, de l’acquisition à la gestion locative.

Concrètement, la SCPI collecte les fonds auprès des épargnants, les investit dans des actifs immobiliers professionnels aux États-Unis, perçoit les loyers en dollars, puis reverse des revenus aux associés en euros.

Selon la stratégie retenue par la société de gestion, les actifs ciblés peuvent couvrir des secteurs variés : bureaux, logistique, commerce, hôtellerie, éducation, santé, etc.

Ce positionnement outre-Atlantique la distingue fondamentalement d’une SCPI investie en France ou d’une SCPI européenne. Le marché américain obéit à ses propres fondamentaux économiques, ce qui constitue l’argument central de la diversification géographique, à condition d’en accepter les risques spécifiques.

Pourquoi investir dans une SCPI aux États-Unis ?

Plusieurs raisons peuvent pousser un investisseur français à s’intéresser à une SCPI exposée aux États-Unis. Voici les principales.

Diversifier son patrimoine

L’argument principal pour privilégier une SCPI qui investit aux Etats-Unis reste la diversification. Ajouter une exposition américaine à un portefeuille déjà constitué d’actifs immobiliers français ou européens contribue à répartir davantage les risques.

Les marchés français, européen et américain n’évoluent pas en parfaite corrélation, ce qui limite, en théorie, l’impact d’un choc propre à l’une de ces zones sur l’ensemble du patrimoine.

Le marché immobilier de la première puissance économique mondiale

Les États-Unis constituent la première puissance économique mondiale. En plus de cela, la taille du pays et sa démographie reflètent la profondeur du marché immobilier professionnel.

Le pays propose un marché locatif professionnel particulièrement étendu, avec des entreprises et des opérateurs de premier rang présents sur l’ensemble du territoire. Il existe également de multiples zones économiques majeures.

C’est précisément ce que cherchent à capter les sociétés de gestion qui investissent outre-Atlantique : des actifs générateurs de revenus dans des zones économiquement dynamiques.

Cette attractivité ne dispense pas de prudence. Le rendement des SCPI n’est pas garanti et la variation du taux de change entre le dollar et l’euro ajoute une couche d’incertitude propre à ce type de placement. Ces points font l’objet d’un développement spécifique dans la partie consacrée aux risques.

Une fiscalité potentiellement plus favorable

Pour un investisseur français fortement imposé, la fiscalité constitue l’un des arguments les plus concrets en faveur d’une SCPI qui investit aux Etats-Unis.

Et ce, notamment grâce à la convention fiscale franco-américaine qui permet d’éviter une double imposition sur les loyers perçus à l’étranger.

Fiscalité d’une SCPI américaine

La fiscalité constitue souvent un argument mis en avant par les sociétés de gestion pour appuyer l’intérêt d’une SCPI investie aux États-Unis. Elle mérite pourtant une lecture attentive, car elle varie selon les véhicules et dépend de la situation personnelle de l’investisseur.

Principes généraux

La fiscalité d’une SCPI investie aux États-Unis diffère sensiblement de celle d’une SCPI classique investie en France.

Pour une SCPI française, les revenus distribués ont généralement la nature de revenus fonciers, imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu augmenté des prélèvements sociaux (17,2 %).

Pour une SCPI dont les actifs se trouvent aux États-Unis, le traitement fiscal dépend de la structure juridique du véhicule et de la convention fiscale franco-américaine.

En effet, il n’existe pas de traitement fiscal unique pour les SCPI investies aux États-Unis. Le traitement fiscal ne découle pas directement du fait d’investir aux États-Unis, mais des choix de montage opérés par la société de gestion, qui déterminent la nature des revenus distribués et donc leur imposition en France. Deux exemples permettent d’illustrer cette diversité, sans prétendre couvrir l’ensemble des montages existants.

Deux exemples de régimes fiscaux possibles

Fiscalité sur les revenus de source américaine de Corum USA

Corum USA investit via une société américaine de type REIT (Real Estate Investment Trust). Cette structure fait que les revenus distribués prennent la forme de revenus de capitaux mobiliers pour l’investisseur français, et non de revenus fonciers.

Les distributions font l’objet d’une retenue à la source américaine de 30 % avant tout versement en France. En France, ces revenus relèvent de la flat tax à 31,4 %, mais la convention franco-américaine permet d’imputer le prélèvement américain sur l’impôt français. L’imposition globale se trouve ainsi plafonnée à 30 %, sans cumul des deux prélèvements.

Un point à ne pas oublier : cette convention ne couvre que les impôts fédéraux américains. Des taxes locales supplémentaires, prélevées au niveau des États fédérés ou des villes, ne donnent pas lieu à déduction en France.

Fiscalité sur les revenus de source américaine de Principal Inside

La SCPI Principal Inside fonctionne différemment. Ses revenus de source américaine sont qualifiés de revenus fonciers étrangers, imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

La convention franco-américaine prévoit ici un mécanisme dit du taux effectif : les revenus américains n’entrent pas directement dans la base imposable en France, mais ils intègrent le calcul du taux d’imposition applicable à l’ensemble des revenus de l’investisseur.

En pratique, ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %, à l’image de l’ensemble des revenus locatifs issus de l’étranger. Cela constitue un avantage non négligeable par rapport à une SCPI française.

Une fiscalité à évaluer au cas par cas

Le terme « fiscalité avantageuse » des SCPI aux États-Unis mérite d’être nuancé. Le mécanisme de la convention franco-américaine peut réduire la double imposition, mais il ne supprime ni les obligations déclaratives ni les possibles évolutions réglementaires.

L’effet réel pour l’investisseur dépend de la structure exacte du véhicule et de sa situation personnelle. Avant toute souscription, un point avec un conseiller en gestion de patrimoine permet d’évaluer l’impact fiscal selon son profil.

Les risques spécifiques aux SCPI qui investissent aux États-Unis

Comme tout placement immobilier, une SCPI investie aux États-Unis comporte des risques spécifiques qu’il faut comprendre avant de souscrire. Certains sont communs à toutes les SCPI, d’autres propres à l’exposition internationale et au marché américain.

Les SCPI investies aux États-Unis sont toutes très récentes. Nous manquons donc de recul sur les performances affichées comme sur la qualité de gestion dans la durée.

Risque de change

Le risque de change constitue le point de vigilance central pour toute SCPI exposée aux États-Unis.

Les loyers sont acquittés en dollars, mais les revenus sont distribués en euros à l’investisseur. Une appréciation de l’euro face au dollar réduit mécaniquement le montant des revenus reçus et peut également peser sur la valorisation des actifs exprimée en euros.

Corum USA, par exemple, n’a pas recours à une couverture systématique du risque de change, assumant cette exposition comme une dimension à part entière de sa stratégie. Ce choix peut jouer en faveur de l’investisseur si le dollar se renforce, ou en sa défaveur si la parité évolue dans le sens inverse.

Risque immobilier classique

Investir aux États-Unis ne fait pas disparaître les risques inhérents à tout placement en SCPI : vacance locative, baisse de la valeur des actifs, évolution défavorable de certains secteurs ou zones géographiques et perte en capital si le prix des parts a diminué au moment de la revente.

Le marché américain reste un marché immobilier comme un autre, soumis à ses propres cycles. Une concentration sur un seul pays, même attractif et profond, expose davantage l’investisseur aux chocs locaux qu’un véhicule plus diversifié géographiquement.

Risque de liquidité

Une SCPI, quelle que soit sa zone géographique, reste un placement peu liquide. Le délai de revente des parts n’est pas garanti et dépend du niveau de collecte.

L’horizon de placement recommandé se situe à 10 ans minimum. Un investisseur qui pourrait avoir besoin de récupérer rapidement son capital n’a pas un profil adapté à ce type de véhicule.

Risque lié à la société de gestion

Une SCPI exposée à un marché étranger repose fortement sur la maîtrise locale de la société de gestion :

• Capacité à identifier et acquérir les bons actifs ;
• Connaissance du droit immobilier américain ;
• Présence opérationnelle sur le terrain ;
• Qualité des relations avec les locataires.

La qualité de la sélection des actifs et l’expérience internationale de l’équipe de gestion méritent donc une attention particulière lors de l’analyse d’un tel véhicule.

Quelles SCPI investissent aux États-Unis ?

Découvrez la liste des SCPI qui optent pour l’investissement locatif professionnel aux États-Unis.

Corum USA, première SCPI 100 % tournée vers les États-Unis

Lancée en novembre 2024 par Corum, Corum USA se positionne comme la première SCPI construite quasi exclusivement autour du marché américain.

Elle s’engage à allouer au minimum 90 % de son patrimoine à des actifs immobiliers aux États-Unis, les 10 % restants pouvant aller vers la zone euro.

À fin 2025, son patrimoine comprend trois immeubles situés à 100 % aux États-Unis, à Manhattan, en Californie et au Texas, principalement dans les secteurs de la santé et du commerce.

La SCPI a affiché un taux de distribution de 7,70 % en 2025. Sur 10 ans, son objectif de TRI (taux de rendement interne) est de 4,5 % (non garanti). Elle reste accessible à partir de 200 € par part et distribue les dividendes potentiels mensuellement.

Notons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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Principal Inside, l’équilibre entre États-Unis et Europe

Lancée en septembre 2025 par Principal Asset Management, branche immobilière du groupe américain Principal Financial Group, Principal Inside adopte un positionnement original : une allocation cible à parts égales entre les États-Unis et l’Europe hors France.

Ce profil la distingue de Corum USA, entièrement tournée vers les États-Unis, tout en l’éloignant des SCPI purement européennes.

La société de gestion s’appuie sur une présence locale de 475 collaborateurs dédiés à l’immobilier, répartis dans une trentaine de bureaux aux États-Unis et dans huit pays européens, ce qui constitue un atout structurel concret pour une stratégie transatlantique.

À fin 2025, le patrimoine de la SCPI internationale comprend deux premiers actifs situés à 100 % aux États-Unis. Le déploiement en Europe reste à venir.

La SCPI vise un taux de distribution cible de 6 % (non garanti) et un TRI cible de 6,5 % sur 10 ans. Aucune distribution n’a été versée au titre de 2025, la SCPI étant encore en phase de lancement. Le prix de souscription s’établit à 250 € par part.

Les SCPI diversifiées avec une ambition nord-américaine

D’autres SCPI intègrent les États-Unis dans leur univers d’investissement de façon opportuniste, sans en faire un axe central à court terme.

Comète

La SCPI Comète, créée en décembre 2023 par Alderan, affiche une stratégie internationale qui dépasse le périmètre européen. Son univers annoncé couvre l’Europe, l’Amérique du Nord, l’Australie et la Nouvelle-Zélande.

En fin d’année 2025, son patrimoine comprend des actifs dans sept pays, principalement en Europe et au Canada, mais pas encore d’actifs aux États-Unis. Elle a affiché un taux de distribution de 9,00 % en 2025.

Iroko Atlas

Iroko Atlas, lancée en septembre 2025 par Iroko, investit exclusivement hors de France avec une priorité donnée à l’Europe de l’Ouest et à l’Europe centrale. L’Amérique du Nord figure dans l’univers d’investissement déclaré, sans calendrier précis ni engagement de déploiement.

À fin 2025, les 12 actifs du portefeuille se trouvent tous en Europe. La SCPI sans frais de souscription a affiché un taux de distribution de 9,41 % en 2025.

Epsicap Explore

Epsicap Explore est une SCPI sans frais d’entrée commercialisée depuis octobre 2025 par Epsicap REIM. Elle vise la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié en Europe et potentiellement en Amérique du Nord.

La SCPI cible des actifs de taille intermédiaire, entre 10 et 20 millions d’euros, dans des secteurs variés. L’exposition nord-américaine ne constitue pas l’axe principal de déploiement à court terme.

Euryale Horizons Santé

Euryale Horizons Santé, lancée en juin 2025 par Euryale AM, se démarque par une spécialisation sectorielle forte sur l’immobilier de santé et les sciences de la vie (cliniques, laboratoires, centres de recherche médicale, etc.).

Elle vise une allocation cible de 65 % en Europe et de 35 % en Amérique du Nord. À fin 2025, sa première acquisition concerne un actif dans la province de Québec, au Canada. L’exposition aux États-Unis reste à construire.

La SCPI vise un taux de distribution cible de 5,50 % en moyenne sur 10 ans et 7,50 % pour l’année 2026 (objectifs non garantis).

Comment comparer les SCPI exposées aux États-Unis ?

Toutes les SCPI qui mentionnent les États-Unis dans leur stratégie ne présentent pas le même profil de risque ni le même potentiel. Trois critères principaux permettent d’affiner la comparaison.

Exposition réelle au marché américain

La distinction la plus importante concerne le niveau d’exposition effectif. Une SCPI entièrement américaine comme Corum USA n’a pas le même profil qu’une SCPI diversifiée qui prévoit d’investir en Amérique du Nord de façon opportuniste.

L’exposition réelle à l’immobilier américain, et non l’intention stratégique déclarée, détermine la nature du risque réel pris par l’investisseur.

Fiscalité annoncée

Les mécanismes fiscaux mis en avant par les sociétés de gestion varient selon la structure juridique du véhicule et les conventions applicables.

Le traitement présenté par Corum USA, qui qualifie ses revenus en revenus de capitaux mobiliers et s’appuie sur la convention franco-américaine, ne s’applique pas automatiquement à toute SCPI ayant des actifs aux États-Unis.

Une SCPI diversifiée avec une poche américaine peut avoir un traitement fiscal mixte selon la provenance des revenus.

Gestion du risque de change

Certaines SCPI choisissent de ne pas couvrir systématiquement leur exposition au dollar, assumant ce risque comme une source potentielle de performance additionnelle. D’autres, notamment celles exposées à plusieurs devises, peuvent limiter la part hors zone euro pour contenir la volatilité.

La stratégie retenue conditionne directement la sensibilité du rendement aux fluctuations de parité.

Tableau comparatif des SCPI qui investissent aux États-Unis

SCPI	Stratégie	Part du patrimoine aux États-Unis au 31/12/2025	TD 2025
Corum USA	- Exclusive États-Unis - Diversifiée sectoriellement	100 % (minimum 90 % statutaire)	7,70 %
Principal Inside	Équilibre 50/50 États-Unis et Europe hors France	100 % (cible 50 % à terme)	- -
Comète	Diversifiée internationale, Europe, Amérique du Nord et Océanie	0 %	9,00 %
Iroko Atlas	- 100 % internationale - Priorité Europe - Amérique du Nord sur opportunités	0 %	9,41 %
Epsicap Explore	- Midcaps européennes en priorité - Amérique du Nord selon les opportunités	0 %	- -
Euryale Horizons Santé	- Santé et sciences de la vie - 65 % Europe, 35 % Amérique du Nord	0 % (cible 35 % Amérique du Nord)	- -

Investir dans une SCPI exposée aux États-Unis : pour quel profil ?

Une SCPI exposée aux États-Unis convient à un investisseur qui dispose déjà d’un patrimoine bien établi et cherche à diversifier géographiquement son portefeuille au-delà des marchés français et européens.

Il doit accepter une part de volatilité liée au risque de change dollar/euro et disposer d’un horizon de placement d’au moins 10 ans.

Ce type de placement peut trouver sa place comme poche de diversification exposée au marché américain dans une allocation déjà structurée, et non comme seul pilier d’un portefeuille SCPI.

À l’inverse, un investisseur qui ne souhaite pas s’exposer aux fluctuations de change trouvera davantage sa place dans une SCPI investie en zone euro. De même, quelqu’un qui découvre les SCPI et n’a pas encore constitué de base diversifiée gagne à commencer par des véhicules plus classiques avant d’envisager une exposition américaine.