SCPI étranger

L’investissement en pierre-papier procure de multiples avantages. Celui qui est le plus souvent mis en avant par les spécialistes du marché concerne la mutualisation des risques traditionnels inhérents à l’immobilier professionnel. En effet, lorsque l’on achète des parts de SCPI on devient propriétaire d’un pourcentage de chaque actif immobilier qui compose la SCPI.

De fait, d’un point de vue locatif, on ne dépend plus d’un seul locataire particulier, mais de centaines d’entreprises, et d’un point de vue foncier, le risque est mutualité sur toute une région et même sur plusieurs pays (cas des SCPI internationales).

Il n’y a pas de gestion à réaliser, c’est la société de gestion qui s’occupe de tout. Il n’y a également pas de trésorerie à mobiliser puisque les revenus octroyés sont déjà nets de charge.

Attention toutefois, l’investissement en SCPI nécessite un horizon de placement moyen/long terme. En effet les frais de souscriptions sont prélevés lors de la revente des parts. C’est à ce titre que l’autorité des marchés financiers conseille un horizon d’investissement de 8 ans à l’ensemble des associés de SCPI.

La fiscalité des SCPI pour les résidents

Dans la grande majorité des cas, c’est le régime réel qui s’applique aux résidents fiscaux français. La méthode d’imposition est assez simple, le bénéfice foncier est imposé à la hauteur de la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux (15,5%).

Cette méthode est particulièrement intéressante lorsque le projet se réalise via le crédit immobilier. En effet, dans ce cadre, l’investisseur peut déduire l’ensemble des intérêts d’emprunts, des frais générés par l’assurance décès-invalidité contractée avec le crédit immobilier et les divers frais financiers. On arrive à diminuer quasiment par 2 le bénéfice soumis à l’imposition (rappel : tranche marginale d’imposition + CSG/CRDS).

Les SCPI transmettent directement aux associés de la SCPI le montant qu’ils doivent retranscrire sur la feuille fiscale 2044. Mais attention, si le projet se fait à crédit, l’investisseur doit lui même reporter les montants inscrits sur le tableau d’amortissement du crédit.

La fiscalité des SCPI pour les non-résidents

D’un point de vue juridique, les revenus générés par les SCPI sont aussi imposables pour les non résidents fiscaux français.  Il faut noter que l’imposition est également à calculer sur les éventuelles plus values réalisées par les investisseurs (par exemple lors d’une cession d’actifs immobiliers par la SCPI ou lors de la revente des parts par l’investisseur).

Comme précisé précédemment les SCPI transmettent les informations fiscales à ses associés. Par ailleurs, lors de la souscription, la société demande à l’investisseur de préciser sa situation fiscale (résident ou non résident).

Un taux minimum de 20 % est appliqué par l’administration fiscale aux non-résidents. En effet ce taux fixe est appliqué, car les non-résidents fiscaux ne sont pas éligibles aux tranches marginales d’imposition. C’est l’article 197 A du Code général des impôts qui légifère cette règle. En effet l’article précise que les revenus des non-résidents fiscaux ne peuvent pas être plus faibles que 20 % du bénéfice imposable.

Source de multiples débats, les prélèvements sociaux sont aujourd’hui également à additionner au taux fixe des 20 %.  Depuis le 17 août 2012 et cela de manière rétroactive depuis le 1er janvier 2012, les prélèvements sociaux sont aussi à intégrer dans la base imposable des personnes non résidentes.

En conclusion, comment investir en SCPI ?

Comme vous pouvez le constater, la fiscalité joue un rôle important dans la sélection de la méthode et du support d’investissement.

Pour rappel il y a 4 méthodes principales d’investissement :

  • Au comptant
  • Via le crédit immobilier
  • Via un contrat d’assurance-vie
  • Via le démembrement immobilier

Les systèmes d’imposition varient en fonction de la méthode d’investissement. Les experts de Portail-SCPI se tiennent à votre disposition pour vous guider dans le processus d’investissement pour optimiser également la fiscalité.