L’investissement en pierre-papier procure de multiples avantages. Celui qui est le plus souvent mis en avant par les spécialistes du marché concerne la mutualisation des risques inhérents à l’immobilier professionnel. Ainsi, l’investisseur dévient co-propriétaire des immeubles au prorata de sa participation dans la SCPI aux côtés d’autres investisseurs.

D’un point de vue locatif, on ne dépend plus d’un seul locataire particulier, mais de centaines d’entreprises locataires. d’un point de vue foncier, le risque est mutualisé sur toute une région et même sur plusieurs pays (cas des SCPI internationales).
Il n’y a pas de gestion à réaliser, c’est la société de gestion qui s’occupe de tout. Il n’y a également pas de trésorerie à mobiliser puisque les revenus octroyés sont déjà nets de charge.

Attention toutefois, l’investissement en SCPI nécessite un horizon de placement moyen/long terme. En effet les frais de souscriptions sont prélevés lors de la revente des parts. C’est à ce titre que l’autorité des marchés financiers conseille un horizon d’investissement de 8 ans à l’ensemble des associés de SCPI.

Dans la grande majorité des cas, c’est le régime réel qui s’applique aux résidents fiscaux français. La méthode d’imposition est assez simple, le bénéfice foncier est imposé à la hauteur de la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux (17,2%). Ainsi, les foyers les plus aisés sont les plus imposés sur les revenus fonciers. Pour réduire l’imposition sur les revenus fonciers, plusieurs solutions s’offrent aux épargnants.

Parmi celles-ci, l’achat à crédit de parts de SCPI permet de bénéficier de l’effet de levier. En effet, l’investisseur peut déduire l’ensemble des intérêts d’emprunts, des frais générés par l’assurance décès-invalidité contractée avec le crédit immobilier et les divers frais financiers. Cette possibilité de déduire certains frais n’est possible que si le particulier a opté pour le régime réel. Dans le cas du micro-foncier, il bénéficie d’un abattement automatique de 30 % mais les revenus sont plafonnés à 15 000 euros.

Pour réduire l’imposition, l’investisseur peut opter pour l’acquisition de SCPI éligibles aux unités de compte. Cela lui permet de bénéficier de l’enveloppe fiscale de l’assurance vie qui offre une fiscalité moindre après 8 ans de détention. Cette option lui interdit la perception des revenus de la SCPI qui sont automatiquement capitalisés sur le contrat d’assurance-vie.

Enfin, il est possible d’acquérir des SCPI en démembrement temporaire. En achetant la nue-propriété, il renonce certes aux revenus trimestriels mais n’alourdit pas son patrimoine immobilier. Une solution intéressante si l’acquéreur est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière.

La fiscalité des SCPI pour les non-résidents D’un point de vue juridique, les revenus générés par les SCPI sont aussi imposables pour les non résidents fiscaux français.  Il faut noter que l’imposition est également à calculer sur les éventuelles plus values réalisées par les investisseurs (par exemple lors d’une cession d’actifs immobiliers par la SCPI ou lors de la revente des parts par l’investisseur).

Comme précisé précédemment les SCPI transmettent les informations fiscales à ses associés. Par ailleurs, lors de la souscription, la société demande à l’investisseur de préciser sa situation fiscale (résident ou non résident).

Un taux minimum de 20 % est appliqué par l’administration fiscale aux non-résidents. En effet ce taux fixe est appliqué, car les non-résidents fiscaux ne sont pas éligibles aux tranches marginales d’imposition. C’est l’article 197 A du Code général des impôts qui légifère cette règle. En effet l’article précise que les revenus des non-résidents fiscaux ne peuvent pas être plus faibles que 20 % du bénéfice imposable.
Source de multiples débats, les prélèvements sociaux sont aujourd’hui également à additionner au taux fixe des 20 %.  Depuis le 17 août 2012 et cela de manière rétroactive depuis le 1er janvier 2012, les prélèvements sociaux sont aussi à intégrer dans la base imposable des personnes non résidentes.

Comme vous pouvez le constater, la fiscalité joue un rôle important dans la sélection de la méthode et du support d’investissement.
Pour rappel il y a 4 méthodes principales d’investissement :

  • Au comptant
  • Via le crédit immobilier
  • Via un contrat d’assurance-vie
  • Via le démembrement immobilier

Les systèmes d’imposition varient en fonction de la méthode d’investissement. Les experts de Portail-SCPI se tiennent à votre disposition pour vous guider dans le processus d’investissement pour optimiser également la fiscalité.

Louis Legasse
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Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

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