En termes de fiscalité, le lieu de résidence a une importance capitale sur les différentes modalités d’imposition des contribuables. Cela s’applique également dans le cadre de l’investissement en SCPI, accessible aux résidents français comme aux non résidents. Lumière sur la fiscalité immobilière des SCPI pour les expatriés et les non résidents fiscaux. 

Résident français :

De manière générale, le lieu de domicile fiscal permet à une personne d’avoir le statut de résident fiscal. Ainsi, en France, est considérée comme résident fiscal français, selon l’article 4B du Code Général des Impôts, toute personne dont :

  • Le foyer reste en France même s’il est amené pour des raisons professionnelles par exemple, à séjourner dans d’autres pays ;
  • Les intérêts économiques se trouvent en France (lieu de vos principaux investissements, activités, etc.) ;
  • L ‘activité professionnelle se trouve en France.

En cas de conflit quant à la détermination du domicile fiscal, il convient de se référer aux conventions fiscales.

Expatrié et non résident fiscal :

Ces deux notions peuvent prêter à confusion.

Il faut savoir que le terme d’expatrié est employé pour désigner toute personne de nationalité française vivant hors de France. Ayant son domicile fiscal hors de France, il est donc considéré comme un non résident fiscal.

Investir en SCPI en usufruit

La fiscalité des SCPI pour les résidents et contribuables français, mais également français de l’étranger, peut varier. De fait, l’assiette taxable dépendra du profil de l’investisseur. Dans la grande majorité des cas, c’est le régime réel qui s’applique aux résidents fiscaux français. La méthode d’imposition est assez simple, le bénéfice foncier est imposé à la hauteur de la tranche marginale d’imposition (barème TMI) et des prélèvements sociaux (17,2%). Ainsi, les foyers les plus aisés sont les plus imposés sur les revenus fonciers. Pour réduire l’imposition sur les revenus fonciers, plusieurs solutions s’offrent aux épargnants.

Parmi celles-ci, l’achat à crédit de parts de SCPI permet de bénéficier de l’effet de levier. En effet, l’investisseur peut déduire l’ensemble des intérêts d’emprunts, des frais générés par l’assurance décès-invalidité contractée avec le crédit immobilier et les divers frais financiers. Cette possibilité de déduire certains frais n’est possible que si le particulier a opté pour le régime réel. Dans le cas du micro-foncier, il bénéficie d’un abattement automatique de 30 % mais les revenus sont plafonnés à 15 000 euros.

Pour réduire l’imposition, l’investisseur peut opter pour l’acquisition de SCPI éligibles aux unités de compte. Cela lui permet de bénéficier de l’enveloppe fiscale de l‘assurance vie qui offre une fiscalité moindre après 8 ans de détention. Cette option lui interdit la perception des revenus de la SCPI qui sont automatiquement capitalisés sur le contrat d’assurance-vie.

Enfin, il est possible d’acquérir des SCPI en démembrement temporaire. En achetant la nue-propriété, il renonce certes aux revenus trimestriels mais n’alourdit pas son patrimoine immobilier. Une solution intéressante si l’acquéreur est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière et souhaite l’atténuer.

D’un point de vue juridique, les revenus générés par les SCPI sont aussi imposables pour les non résidents fiscaux français. Il faut noter que l’imposition est également à calculer sur les éventuelles plus-values réalisées par les investisseurs (par exemple lors d’une cession d’actifs immobiliers par la SCPI ou lors de la revente des parts par l’investisseur).

Comme précisé précédemment, les SCPI transmettent les informations fiscales à ses associés. Par ailleurs, lors de la souscription, la société demande à l’investisseur de préciser sa situation fiscale (résident ou non résident).

Un taux minimum de 20 % est appliqué par l’administration fiscale aux non-résidents. En effet ce taux fixe est appliqué, car les non-résidents fiscaux ne sont pas éligibles aux tranches marginales d’imposition. C’est l’article 197 A du Code général des impôts qui légifère cette règle. En effet l’article précise que les revenus des non-résidents fiscaux ne peuvent pas être plus faibles que 20 % du bénéfice imposable.

Source de multiples débats, les prélèvements sociaux sont aujourd’hui également à additionner au taux fixe dès 20 %. Depuis le 17 août 2012 et cela de manière rétroactive depuis le 1er janvier 2012, les prélèvements sociaux sont aussi à intégrer dans la base imposable des personnes non résidentes.

Tous les non résidents et expatriés étaient jusqu’alors soumis au paiement de contributions sociales (CSG, CRDS). Les nouvelles modalités instaurent désormais, la suppression de ces cotisations sociales sur les revenus fonciers pour les non résidents affiliés à une caisse de sécurité sociale en zone européenne. En effet, ces personnes ne devraient pas cotiser pour des prestations sociales dont elles ne bénéficient pas en raison de leur statut. Il n’en reste pas moins qu’une partie seulement des non résidents et expatriés est concernée par cette modification.

De plus, le taux d’imposition forfaitaire de 20% sera lui aussi supprimé via un amendement au projet du budget 2019. Cette modification s’inscrit dans le cadre de la mise en place du prélèvement à la source et ce taux de 20% sera remplacé par une retenue à la source non libératoire selon le principe du prélèvement à la source.

Outre ces deux mesures phares, les avantages fiscaux de certains dispositifs, notamment la loi Pinel, vont être étendus aux non résidents et expatriés, qui jusque-là en étaient exclus.

Par ailleurs, les plus values immobilières résultant de la cession de biens situés en France étaient jusque là limités à 150 000 euros et exonérées d’imposition sous réserve de convention fiscale ou le cas échéant, des conditions suivantes :

  • Le cédant doit avoir été domicilié fiscalement en France, de manière continue en France pendant au moins deux ans avant la cession ;
  • L’exonération s’applique à un bien par contribuable ;
  • La cession doit intervenir au plus tard la 5ème année après le changement de domicile fiscal.

C’est d’ailleurs sur cette dernière condition qu’une modification va être opérée. En effet, ce délai de 5 années devrait être porté de 5 à 10 ans.

Louis Legasse
Louis Legasse [email protected]

Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier, en SCPI et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

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