SCPI ou LMNP

Aujourd’hui, pour investir en immobilier locatif, deux produits ressortent parmi le panel de possibilités existant sur le marché. L’investissement en immobilier est toujours le placement préféré des Français avec l’assurance-vie. Les Français ont compris depuis longtemps que l’investissement dans la pierre apportait des garanties indéniables par rapport aux autres placements moins « concrets ».

Réaliser un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier en cash ou à crédit, le louer à un locataire et encaisser des loyers liés à cette location. De nombreuses possibilités existent pour investir sur ce marché très étendu qu’est l’immobilier locatif. Il convient donc de choisir le bon investissement. La Société civile de placement immobilier (SCPI) ou le Loueur meublé non professionnel (LMNP) sont les deux possibilités qui s’offrent à un investisseur.

Les avantages du LMNP

Investir en LMNP présente de nombreux avantages notamment fiscaux. L’investissement en meublé peut prendre différentes formes : résidence de tourisme, résidence d’affaires, résidence étudiante, résidence EHPAD et résidence senior.

Tous ces marchés sont différents les uns des autres. L’investissement en résidence étudiante permet de profiter du manque de logement étudiant dans les grandes villes.

L’EHPAD et les résidences sénior se positionnent sur le marché du 3ème et 4ème âge et les résidences d’affaires sur le marché des cadres en déplacement. Cet investissement consiste pour un investisseur à signer un bail commercial avec un gestionnaire lui garantissant un loyer. Les rentabilités vont tourner autour de 4,2%.

L’investisseur achète un bien qui est loué meublé. Cet aspect est important fiscalement, car l’investisseur va pouvoir amortir une partie de son investissement fiscalement dans le cadre du LMNP classique et donc réduire une partie de son imposition. Les revenus générés sont des revenus BIC et non des revenus fonciers.

Il existe aussi le LMNP Censi-Bouvard qui va donner droit à une réduction d’impôt de 11% du montant investi sur 9 ans. Dans ce cas, pas d’amortissement du bien. A la fin de la période de défiscalisation, le propriétaire est fiscalisé à hauteur de sa tranche marginale d’imposition.

Les inconvénients du LMNP

Dans un investissement en LMNP il y a des frais de notaire à régler à l’achat. Il n’y a aucune mutualisation du risque locatif, car l’investisseur achète un logement dans une ville,  un quartier, un emplacement unique. Il convient de tenir une comptabilité en LMNP notamment pour la récupération de la TVA au début de l’investissement, la gestion de la TVA durant l’investissement et la déclaration fiscale.

Les budgets ne sont pas modulables, l’investisseur ne peut pas acheter qu’une partie d’un bien. Le LMNP n’échappe pas au paiement d’une taxe foncière comme pour tout investissement immobilier (exceptée la SCPI). Il peut aussi y avoir des frais plus ou moins importants durant la durée d’investissement en loueur meublé (travaux, mobilier, entretien…)

SCPI ou LMNP?

La SCPI est tout d’abord beaucoup plus accessible en terme de budget. En effet, il est possible d’acheter des parts à partir de quelques centaines d’euros. La mutualisation du risque est meilleure (beaucoup de locataires, des biens immobiliers différents, diversification géographique et typologique).

Les performances des SCPI sont indiquées nettes de tous frais. Il n’y a pas de taxe foncière, pas de travaux, pas d’entretien, pas de frais de notaire … Ces rentabilités sont en moyenne aux alentours de 4,6% et peuvent aller au-delà des 6% pour certaines.

Il est très simple d’adapter un effort d’épargne quasiment à l’euro prêt lors d’un investissement en SCPI ce qui n’est pas possible en LMNP. La revente est aussi plus facile. La SCPI est un investissement à la fois flexible et liquide contrairement au LMNP. En effet, il est possible de revendre une partie de ses parts et de garder les autres alors qu’en LMNP, c’est tout le bien qui est revendu. Les délais de revente sont aussi plus courts en SCPI (7 à 30 jours pour une SCPI de rendement).

SCPI et LMNP, est-ce que ça s’imbrique?

La SCPI et le LMNP sont deux investissements portant sur l’immobilier mais qui sont réalisés de manière différente. L’autre point commun, est la délégation de gestion que l’un et l’autre de ces placements permet.

La question se pose alors de savoir, au vue des avantages de l’un et l’autre, si ces deux investissements peuvent s’imbriquer en un seul, ce qui pour l’investisseur serait fort intéressant.

SCPI et LMNP ont l’une et l’autre leurs spécificités. De ce fait, les deux solutions d’investissement ne peuvent être imbriquées, combinées.

SCPI et LMNP

Comme dit plus haut, investir en LMNP nécessite un effort financier beaucoup plus important que réaliser un investissement en SCPI.

Il existe des SCPI dites « thématiques » qui ont vocation à investir sur des secteurs spécifiques dont notamment les secteurs sur lesquels le régime du LMNP peuvent être appliqués. Ces secteurs peuvent être : les Etablissements d’Hébergement pour les Personnes Agées (EHPAD), les résidences étudiantes, les résidences sénior.

Sur cette base, parler de SCPI sénior, SCPI en meublé ou Censi Bouvard en SCPI est donc un abus de langage.

Les SCPI investissent sur les secteurs éligibles au LMNP, ce qui n’en fait pas une partie de ce régime.

Pour plus d’information, nous vous recommandons de passer par un spécialiste en gestion de patrimoine qui pourra vous accompagner gratuitement dans vos démarches.