SCPI ou LMNP : Quel choix faire ?

Réaliser un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier en cash ou à crédit, le louer à un locataire et encaisser des loyers liés à cette location. De nombreuses possibilités existent pour investir sur ce marché très étendu qu’est l’immobilier locatif. Il convient donc de choisir le bon investissement. La Société civile de placement immobilier (SCPI) ou le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) sont les deux possibilités qui s’offrent à un investisseur.

Contrairement aux SCPI, la LMNP n’est pas un placement mais un statut fiscal. De fait, investir en LMNP présente de nombreux avantages du point de vue de la fiscalité.

Les avantages du LMNP

Dans le cadre du LMNP, l’investisseur achète un bien qui est loué meublé. Cet aspect est important d’un point de vue fiscal car l’investisseur va pouvoir amortir une partie de son investissement et réduire une partie de son imposition. De fait, les revenus générés sont des revenus BIC et non des revenus fonciers (plus fortement imposés), contrairement aux SCPI (dont les revenus locatifs doivent donc être déclarés comme revenus fonciers).

L’investissement en meublé (investissement LMNP) peut prendre différentes formes : résidence de tourisme, résidence d’affaires, résidence étudiante, résidence EHPAD et résidence senior, résidence de services.

Tous ces marchés sont différents les uns des autres :

• L’investissement en résidence étudiante permet de profiter du manque de logement étudiant dans les grandes villes ;
• L’EHPAD et les résidences senior se positionnent sur le marché du 3ème et 4ème âge ;
• Les résidences d’affaires sur le marché des cadres en déplacement. Cet investissement consiste pour un investisseur à signer un bail commercial avec un gestionnaire lui garantissant un loyer. Les rentabilités vont tourner autour de 4,2%.

Il existe aussi le LMNP Censi-Bouvard qui va donner droit à une réduction d’impôt de 11% du montant investi sur 9 ans. Dans ce cas, pas d’amortissement du bien. A la fin de la période de défiscalisation, le propriétaire est imposé à hauteur de sa tranche marginale d’imposition (TMI).

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Les inconvénients du LMNP

Dans un investissement en LMNP, l’investisseur doit face à plusieurs inconvénients :

• Il doit régler des frais de notaire lors de l’achat ;
• Il n’y a aucune mutualisation du risque locatif car l’investisseur achète un logement dans une ville,  un quartier, un emplacement unique.
• Il convient aussi de tenir une comptabilité en LMNP, notamment pour la récupération de la TVA au début de l’investissement, la gestion de la TVA durant l’investissement et la déclaration fiscale.

Les budgets ne sont pas modulables, l’investisseur ne peut pas acheter qu’une partie d’un bien. Le LMNP n’échappe pas au paiement d’une taxe foncière comme pour tout investissement immobilier (exceptée la SCPI). Il peut aussi y avoir des frais plus ou moins importants durant la durée d’investissement en loueur meublé (travaux, mobilier, entretien…)

LMNP ou SCPI ?

En comparaison avec la LMNP, l’investissement en SCPI représente de nombreux avantages :

En termes de budget, la SCPI est plus accessible puisqu’il est possible d’acheter des parts à partir de quelques centaines d’euros.

Le risque locatif est moindre grâce à  la mutualisation du risque : les SCPI se composent d’un grand nombre de locataires, de biens immobiliers différents et présentent une diversité géographique et typologique. Les SCPI sont aussi bien investies dans l’immobilier neuf qu’ancien, dans le résidentiel ou les locaux d’activité.

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Les performances des SCPI de rendement sont indiquées nettes de tous frais et il n’y a pas de contraintes de gestion pour le porteur de parts car tout est pris en charge par la société de gestion (entretien des biens immobiliers, gestion locative, collecte des loyers, etc.). Il n’y a pas de taxe foncière, pas de travaux, pas d’entretien, pas de frais de notaire … Les rendements s’établissent en moyenne aux alentours de 4,6% et peuvent aller au-delà des 6% pour certaines SCPI.

Par ailleurs, il existe des SCPI fiscales qui répliquent des lois défiscalisantes comme la loi Pinel. Parmi celles-ci, on peut citer les SCPI Pinel, Malraux ou encore Denormandie. L’objectif de cet investissement est d’abord de réduire l’imposition des foyers plutôt que de générer des revenus complémentaires.

A noter que les revenus issus des placements en SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (et non dans la catégorie BIC comme les LMNP) lors de votre déclaration annuelle de l'impôt sur le revenu. Généralement, les revenus fonciers sont imposés au régime réel qui permet de déduire plusieurs charges dont les intérêts d'emprunt.

Il est très simple d’adapter un effort d’épargne quasiment à l’euro prêt lors d’un investissement en SCPI, or cela n’est pas possible en LMNP. La revente est aussi plus facile. La SCPI est un investissement à la fois flexible et liquide contrairement à la location meublée non professionnel. En effet, il est possible de revendre une partie de ses parts et de garder les autres alors qu’en LMNP, c’est tout le bien qui est revendu. Les délais de revente sont aussi plus courts en SCPI (7 à 30 jours pour une SCPI de rendement).

SCPI et LMNP, est-ce que ça s’imbrique?

La SCPI et le LMNP sont deux investissements portant sur l’immobilier mais qui sont réalisés de manière différente. L’autre point commun, est la délégation de gestion que l’un et l’autre de ces placements permet.
La question se pose alors de savoir, au vue des avantages de l’un et l’autre, si ces deux investissements peuvent s’imbriquer en un seul, ce qui pour l’investisseur serait fort intéressant. SCPI et LMNP ont l’une et l’autre leurs spécificités avec un régime fiscal propre à chacun. De ce fait, les deux solutions d’investissement ne peuvent être imbriquées, combinées.

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SCPI VS LMNP

Comme dit plus haut, investir en LMNP nécessite un effort financier beaucoup plus important qu’un investissement en SCPI.

Si vous souhaitez investir dans un secteur d’activité particulier, sachez qu’il existe des SCPI dites « thématiques » qui ont vocation à investir sur des secteurs spécifiques dont notamment les secteurs sur lesquels le régime du LMNP peuvent être appliqués. Ces secteurs peuvent être : les Etablissements d’Hébergement pour les Personnes Agées (EHPAD), les résidences étudiantes, les résidences senior. Sur cette base, parler de SCPI senior, SCPI en meublé ou Censi Bouvard en SCPI est donc un abus de langage. Les SCPI investissent sur les secteurs éligibles au LMNP, ce qui n’en fait pas une partie de ce régime.

Pour plus d’information, nous vous recommandons de passer par un spécialiste en gestion de patrimoine qui pourra vous accompagner gratuitement dans vos démarches.