SCPI ou OPCI : comprendre les différences et points communs

SCPI et OPCI : définition

SCPI et OPCI permettent tous deux d’accéder à l’immobilier professionnel sans les contraintes de la gestion directe, mais leur fonctionnement et leurs caractéristiques diffèrent sensiblement. Zoom sur les définitions de chaque véhicule d’investissement.

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

Un OPCI (organisme de placement collectif immobilier) est un fonds d’investissement réglementé qui investit majoritairement dans l’immobilier tout en intégrant une poche d’actifs financiers.

Plus précisément, les OPCI doivent respecter une certaine composition :

• Minimum 60 % d’actifs immobiliers ;
• Maximum 35 % de placements financiers (actions, obligations) ;
• Minimum 5 % de liquidités.

Notons que la sélection des actifs et leur gestion est prise en charge par la société de gestion de l’OPCI.

De manière générale, les parts d’OPCI sont valorisées quotidiennement ou hebdomadairement selon le type de véhicule. Cela permet de maintenir une liquidité régulière pour faciliter l’achat et la revente de parts.

Les revenus générés par les OPCI proviennent des loyers perçus sur le patrimoine immobilier et des dividendes ou intérêts issus de la poche financière. Ces revenus sont redistribués aux porteurs de parts après déduction des frais de gestion, selon les modalités propres à l’enveloppe via laquelle ils ont investi.

Voici un tableau des avantages et inconvénients des OPCI :

Avantages	Inconvénients
Diversification entre immobilier et actifs financiers	Volatilité plus importante due à la composante financière
Bonne liquidité grâce à une valorisation régulière	Rendement historiquement décevant
Gestion professionnelle	Difficilement accessible en direct
Possibilité d'investir via l'assurance vie, le PER, le compte-titres et le contrat de capitalisation

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est une société civile qui collecte des fonds auprès d’épargnants pour constituer et gérer un patrimoine immobilier locatif. Les SCPI permettent aux particuliers d’investir indirectement dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, locaux d’activité, hôtellerie, logistique, etc.).

Le fonctionnement est simple : les investisseurs deviennent associés de la SCPI en achetant des parts. La société de gestion utilise les fonds collectés pour acquérir des biens immobiliers qui sont ensuite loués à des entreprises.

Les loyers perçus par la SCPI sont redistribués mensuellement ou trimestriellement aux associés, nets de frais et bruts de fiscalité, au prorata du nombre de parts détenues.

Dans le tableau ci-dessous sont regroupés les avantages et inconvénients des SCPI :

Avantages	Inconvénients
Rendement potentiel attractif (5 à 7 % par an sur le long terme pour les plus performantes)	Risque de perte en capital
Ticket d'entrée accessible, à partir de quelques centaines d'euros	Le rendement peut varier d’une année à l’autre
Gestion entièrement déléguée et professionnelle	Liquidité à la revente limitée selon les conditions de marché
Répartition des risques sur de nombreux actifs	Frais de souscription et de gestion, entre autres, impactant le rendement
Diversification géographique et sectorielle du patrimoine

Apprenez-en plus sur le fonctionnement de la SCPI grâce au guide élaboré par Portail-SCPI, la meilleure plateforme pour investir en SCPI.

SCPI vs OPCI : tableau comparatif

Pour faciliter votre choix entre ces deux solutions d’investissement immobilier indirect, voici une comparaison détaillée des principales caractéristiques.

	SCPI	OPCI
Composition	Immobilier d’entreprise locatif	Immobilier et placements financiers
Minimum d’investissement	Dès 200 € pour les SCPI les plus accessibles	Dès quelques dizaines d’euros
Rendement moyen 2024	4,72 %*	-2,9 %*
Horizon d’investissement	Long terme	Long terme
Fiscalité	- Fiscalité des revenus fonciers (barème de l’IR + prélèvements sociaux) - Ou fiscalité de l’assurance vie ou du PER en cas d’investissement via ces enveloppes - Ou fiscalité des SCPI européennes	Variable selon l’enveloppe choisie (assurance vie, compte-titres, etc.)
Liquidité	Moyenne voire faible en cas de mauvaises conditions de marché	Moyenne
Volatilité	Faible	Moyenne

*Selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier).

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Différences entre SCPI et OPCI

Les SCPI et les OPCI se distinguent sur plusieurs aspects fondamentaux.

Composition du portefeuille : immobilier pur vs approche hybride

La composition du portefeuille constitue la différence majeure entre ces deux véhicules d’investissement.

Les SCPI investissent uniquement dans l’immobilier physique, offrant une exposition pure à la pierre. À l’inverse, les OPCI combinent immobilier et actifs financiers, créant ainsi un produit hybride.

Cette poche financière obligatoire dans les OPCI permet d’améliorer la liquidité pour les rachats de parts mais expose également l’investisseur aux fluctuations des marchés boursiers. La volatilité et les risques sont donc plus importants.

Accessibilité en direct

Les modes de détention diffèrent sensiblement entre SCPI et OPCI. Les SCPI peuvent être souscrites en direct auprès des sociétés de gestion ou via des plateformes spécialisées comme le cabinet Portail-SCPI.

Les OPCI, en revanche, sont rarement accessibles en direct aux particuliers. Ils sont principalement distribués via deux enveloppes :

• Les contrats d’assurance vie (aussi valable pour la SCPI) ;
• Les comptes-titres.

Notons que les deux supports de pierre papier sont aussi disponibles au sein des PER (plans épargne retraite) et des contrats de capitalisation.

Cette différence d’accessibilité influence directement la fiscalité applicable et les modalités de perception des revenus, les gains étant généralement capitalisés dans l’enveloppe d’assurance vie plutôt que distribués directement.

Certains OPCI sont accessibles en direct au nominatif mais cela reste assez rare.

Liquidité et facilité de sortie

La liquidité représente un critère distinctif important. Dans le cadre de la SCPI, le délai de revente des parts varie selon les conditions de marché. Dans de bonnes conditions, cela prend généralement autour de trois semaines. Toutefois, lorsqu’il y a un déséquilibre entre demandes de revente et demandes de souscription, le délai peut atteindre plusieurs mois voire plus.

Les OPCI, grâce à leur valorisation fréquente et leur poche de liquidités, offrent généralement une meilleure liquidité avec des délais de rachat de quelques jours ou quelques semaines, sous réserve de conditions de marché normales.

Volatilité

En ce qui concerne la volatilité, la valeur des parts de SCPI évolue peu de manière générale. Elle est fixée par la société de gestion en fonction de la valeur du patrimoine de la SCPI, représentée par la valeur de reconstitution.

La volatilité des revenus distribués est un peu plus marquée, bien que relativement inférieure à celle des OPCI. Le rendement distribué aux associés des SCPI dépend notamment des loyers encaissés par la société et du taux d’occupation des immeubles.

Notons d’ailleurs que l’objectif premier des SCPI est de distribuer un rendement régulier année après année à leurs associés (non garanti).

Les OPCI, influencés par la composante financière de leur portefeuille, connaissent une volatilité plus marquée, leur valeur fluctuant au gré des marchés immobiliers et financiers. Cela impacte le rendement servi aux investisseurs et le risque de perte en capital est plus important que dans le cadre des SCPI.

Fiscalité : revenus fonciers vs revenus mobiliers

Le traitement fiscal distingue ces deux placements et dépend fortement du mode de détention choisi.

Pour les SCPI :

• En détention directe, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 % ;
• Dans le cadre des SCPI européennes, la fiscalité est plus avantageuse, grâce à l’absence de prélèvements sociaux notamment ;
• Via une assurance vie, c’est la fiscalité de l’enveloppe qui s’applique, avec des avantages après 8 ans de détention ;

Pour les OPCI :

• La fiscalité dépend entièrement de l’enveloppe choisie ;
• En compte-titres, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % s’applique, sauf option pour le barème progressif ;
• Via une assurance vie, c’est la fiscalité avantageuse du contrat qui s’applique, avec une imposition uniquement en cas de rachat.

Cette différence fiscale peut significativement impacter la rentabilité nette de votre investissement selon votre tranche marginale d’imposition et votre stratégie patrimoniale.

Points communs entre OPCI et SCPI

Malgré leurs différences structurelles, les OPCI et les SCPI partagent de nombreuses caractéristiques.

Deux véhicules de pierre papier

Tout d’abord, les SCPI et les OPCI appartiennent tous deux à la catégorie de la pierre papier, ce mode d’investissement immobilier collectif qui permet d’accéder au marché de l’immobilier professionnel sans acquérir de biens en direct.

Cette approche présente des avantages majeurs :

• Accessibilité financière : investir dans l’immobilier professionnel avec des montants bien inférieurs à l’achat en direct ;
• Absence de gestion : aucune contrainte de gestion locative ;
• Accès à des actifs premium : possibilité d’investir dans des immeubles de bureaux, des centres commerciaux ou des hôtels par exemple, généralement hors de portée des particuliers.

La pierre papier constitue ainsi une porte d’entrée pour le grand public vers l’immobilier professionnel, permettant aux épargnants de diversifier leur patrimoine sans les contraintes de la détention en direct.

Gestion professionnelle déléguée

La délégation de la gestion à des professionnels agréés constitue un atout commun aux SCPI et OPCI. Les sociétés de gestion, soumises à l’agrément de l’AMF (Autorité des marchés financiers), disposent d’équipes spécialisées qui assurent, entre autres :

• La sélection des actifs selon des critères stricts ;
• La négociation des baux commerciaux ;
• La gestion des relations avec les locataires ;
• L’entretien du patrimoine ;
• Le suivi des performances et le reporting régulier.

Cette délégation totale représente un avantage considérable pour les investisseurs qui souhaitent s’exposer à l’immobilier de manière passive.

Diversification et répartition des risques

En détenant des parts de SCPI ou d’OPCI, vous investissez indirectement dans des dizaines voire des centaines d’actifs immobiliers diversifiés :

• Géographiquement (France, Europe, international) ;
• Sectoriellement (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel) ;
• Et par type de locataires (grands groupes, PME, administrations).

Cette diversification réduit significativement l’impact d’un éventuel impayé, d’une vacance locative ou de difficultés locales sur un marché immobilier particulier. En effet, le risque est dilué sur l’ensemble du patrimoine, contrairement à un investissement immobilier traditionnel concentré sur un ou quelques biens.

Du fait de la composition des OPCI, répartie entre immobilier et placements financiers, ces véhicules affichent un degré de diversification supérieur. Néanmoins, la diversification de chaque véhicule de pierre papier doit s’analyser au cas par cas.

Distribution des revenus et horizon d’investissement

Les SCPI et les OPCI ont vocation à générer et distribuer des revenus issus de leur patrimoine immobilier. Cependant, les modalités de perception diffèrent selon le mode de détention :

• Pour les SCPI en direct : distribution de revenus locatifs directement perçus par l’investisseur, le plus souvent tous les trimestres ;
• Pour les OPCI, qui sont généralement détenus en assurance vie : les gains provenant des actifs immobiliers et financiers sont capitalisés sur le contrat.

Par ailleurs, l’horizon d’investissement recommandé converge vers le long terme pour les deux placements, malgré des différences de liquidité. Par exemple, l’horizon minimal recommandé est de 8 à 10 ans minimum pour les SCPI. Cette durée est essentielle pour amortir les frais et tirer une rentabilité satisfaisante de votre placement dans la pierre papier.

Disponible en assurance vie

Les parts d’OPCI comme les parts de SCPI peuvent être intégrées dans un contrat d’assurance vie, en tant qu’unités de compte. Cette possibilité présente plusieurs atouts :

• Fiscalité avantageuse : application de la fiscalité de l’assurance vie, avec les abattements sur les retraits après 8 ans ;
• Capitalisation : les revenus générés par les SCPI ou les OPCI sont réinvestis automatiquement sur le contrat d’assurance vie, entraînant un effet boule de neige (intérêts composés).
• Diversification du contrat : complément aux fonds euros et autres unités de compte.

Cela peut également permettre, pour les SCPI notamment, de profiter d’une meilleure liquidité car celle-ci est prise en charge par l’assureur. Attention, ce dernier se réserve néanmoins le droit de suspendre temporairement la liquidité garantie.

Risque de perte en capital

Ni les SCPI ni les OPCI ne garantissent la préservation du capital investi. La valeur des parts peut fluctuer à la baisse comme à la hausse en fonction de plusieurs facteurs comme l’évolution du marché immobilier et, pour les OPCI, les fluctuations des marchés financiers également.

Pour cela, les SCPI et les OPCI ne représentent pas des solutions d’investissement adaptées à tous les profils. Assurez-vous de pouvoir supporter une perte en capital avant de souscrire.

Investir dans les SCPI ou les OPCI : comment choisir ?

Le choix entre SCPI et OPCI dépend essentiellement de votre profil d’investisseur, de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation fiscale. Voici les éléments clés pour orienter votre décision.

SCPI ou OPCI : les critères pour faire le bon choix

Le choix entre SCPI et OPCI dépend avant tout de votre profil d’investisseur, de vos objectifs patrimoniaux et de votre tolérance au risque.

• Vos objectifs :
  • Si vous cherchez à générer des revenus réguliers, les SCPI de rendement sont souvent les plus adaptées, grâce à leur exposition directe à l’immobilier locatif ;
  • Si vous préférez davantage de liquidité, les OPCI offrent une approche plus souple grâce à leur composante financière. Néanmoins, les performances ne sont pas toujours au rendez-vous.
• Votre horizon de placement :
  • Les SCPI conviennent pour un investissement long terme (10 ans et plus), avec un rendement potentiellement régulier mais une liquidité limitée ;
  • Les OPCI sont également adaptés à un horizon de long terme mais sont plus facilement rachetables de manière générale.
• Votre fiscalité et votre capacité d’investissement :
  • La diversité des méthodes d’investissement en SCPI et la fiscalité liée rend ce véhicule adapté à de nombreux profils, quels que soient votre budget et votre situation fiscale.
  • Les OPCI, notamment logés dans un contrat d’assurance vie, peuvent offrir un cadre fiscal avantageux pour les hauts revenus.
  • Une allocation mixte (SCPI et OPCI) est envisageable, pour un patrimoine diversifié dans la pierre papier, permettant de combiner rendement, diversification et liquidité.

Se faire accompagner par un professionnel

Choisir entre SCPI et OPCI ne se limite pas à comparer leurs rendements : il s’agit avant tout de concevoir une stratégie patrimoniale cohérente.

Un conseiller en gestion de patrimoine vous aide à :

• Analyser votre profil, vos objectifs et votre fiscalité ;
• Sélectionner les SCPI ou OPCI les plus adaptés à votre situation ;
• Et intégrer ces placements dans une vision globale de votre patrimoine.

Chez Portail-SCPI, nous accompagnons les investisseurs à chaque étape : du bilan patrimonial initial à la mise en place d’une stratégie personnalisée, en toute indépendance et transparence.

La recommandation de Portail-SCPI

Pour les spécialistes de Portail-SCPI, leur préférence va aux sociétés civiles de placement immobilier. Cela s’explique par quatre raisons principales :

• Les revenus complémentaires distribués par les SCPI dans le cadre d’un investissement au comptant classique ;
• Le niveau de performance global, plus attractif pour les SCPI (selon les véhicules), ainsi qu’une meilleure régularité dans le rendement distribué ;
• Le choix des supports, dans le sens où il existe de nombreuses SCPI de qualité sur le marché ;
• La flexibilité de l’investissement en SCPI : achat de la nue-propriété des parts pour la préparation de la retraite, mise en place versements programmés… Les possibilités sont variées.

D’autre part, dans le cadre d’une assurance vie, il est possible de faire mieux que ce que proposent les OPCI avec une allocation mêlant actifs immobiliers et financiers performants, en suivant les recommandations de nos conseillers en gestion de patrimoine.