Comparaison Iroko Zen vs Remake Live : comment choisir votre SCPI ?
Dans le paysage des SCPI sans frais de souscription, deux acteurs se distinguent particulièrement : Iroko Zen et Remake Live. Découvrez notre comparatif complet de ces deux sociétés civiles de placement immobilier parmi les plus en vue du marché.
Pourquoi comparer Iroko Zen et Remake Live ?
Établir une comparaison entre les SCPI Iroko Zen et Remake Live se justifie aisément. Ces deux SCPI présentent plusieurs points communs notables :
- Elles sont toutes deux des SCPI sans frais de souscription ;
- Chacune poursuit une stratégie d’investissement diversifiée et européenne ;
- Leurs taux de distribution se situent parmi les plus élevés du marché depuis leur création ;
- Elles figurent parmi les SCPI qui ont le plus collecté en 2025 ;
- Il s’agit de deux SCPI à rendement mensuel.
Avant de rentrer dans le détail du match Iroko Zen vs Remake Live, notez que les spécialistes de Portail-SCPI.fr ont un avis très positif sur ces deux SCPI. Pour preuve, elles se trouvent en bonne position dans notre sélection des meilleures SCPI.
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Remake Live ou Iroko Zen : comparaison des points clés
Rendement, frais, stratégie… Voici notre analyse complète pour comparer les SCPI Iroko Zen et Remake Live.
Rendement annuel
Étudions le comparatif des taux de distribution annuels délivrés par chaque SCPI depuis leur création (fin 2020 pour Iroko Zen, 2022 pour Remake Live).
| SCPI | Iroko Zen | Remake Live |
|---|---|---|
| 2021 | 7,10% | - |
| 2022 | 7,04% | 7,64% |
| 2023 | 7,12% | 7,79% |
| 2024 | 7,32% | 7,50% |
| 2025 | 7,14 % | 7,05 % |
Premier fait notable : Iroko Zen et Remake Live affichent toutes deux des taux de distribution supérieurs à 7 % depuis leur création. Elles se situent ainsi largement au-dessus de la moyenne du marché. Attention pour autant, ces performances passées ne préjugent pas des performances futures.
En ce qui concerne le taux de rendement interne (TRI), Iroko Zen poursuit un objectif de 7 % sur 8 ans, identique à celui visé par Remake Live (7 % sur 10 ans). Ces objectifs n’ont pas valeur de garantie.
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Évolution du prix de part
Autre point commun entre ces 2 SCPI sans frais d’entrée : leur prix de part. Initialement fixé à 200 €, il se situe aujourd’hui à 204 €.
Dans le détail, Remake Live a augmenté sa valeur de souscription de 2 % en 2023 (+ 4 €). Iroko Zen a quant à elle procédé à deux revalorisations du prix de part, en 2024 puis 2025 (+ 2 € à chaque fois).
Si les prix de part sont identiques, notez que le ticket d’entrée des deux SCPI diffère sensiblement :
- 1 seule part pour devenir associé(e) de Remake Live (204 €) ;
- 25 parts minimum pour une première souscription à Iroko Zen (5 100 €).
À noter que les deux SCPI sont éligibles à l’investissement via des versements programmés, dès 50 € par mois pour Iroko Zen et à partir de 204 € pour Remake Live. Elles proposent également le réinvestissement des dividendes.
En revanche, nous relevons une différence sensible, à date, en ce qui concerne le niveau du prix de part par rapport à la valorisation du patrimoine immobilier. Celle-ci s’exprime notamment via la valeur de reconstitution de chaque SCPI :
- Iroko Zen : prix de part décoté de 4,64 % par rapport à la valeur de reconstitution au 31 décembre 2025 (213,94 €).
- Remake Live : prix de part très légèrement décoté au 31 décembre 2025, avec une valeur de reconstitution à 204,50 €. D’après la société de gestion, cette valeur aurait dépassé 205,61 € sans variation sur la livre sterling.
À date, la décote du prix de part d’Iroko Zen lui donne un avantage. Il faudra cependant suivre l’évolution de la situation en ce qui concerne Remake Live.
Comparatif des frais
Si Remake Live et Iroko Zen sont des SCPI sans commission de souscription, elles ne sont pas pour autant des SCPI sans frais. Elles prévoient d’ailleurs certains frais distinctifs, par rapport aux frais habituels des SCPI.
Tableau récapitulatif
| SCPI | Iroko Zen | Remake Live |
|---|---|---|
| Frais de gestion | 14,4% TTC des revenus locatifs | 18% TTC des revenus locatifs |
| Frais de rachat anticipé | 6% TTC de la valeur de retrait en cas de revente des parts avant 3 ans de détention | 5% TTC de la valeur de retrait en cas de revente des parts avant 5 ans de détention |
| Commission d'acquisition des actifs immobiliers | 3,6% TTC du prix net vendeur (6% TTC pour les acquisitions off-market) | 5% TTC du prix net vendeur |
| Commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux | 6% TTC du montant des travaux | 5% TTC du montant des travaux |
| Commission en cas de plus-value sur la revente d'actifs | 5% TTC du prix net vendeur, si la plus-value est supérieure à 5 % | 0% |
En l’état, la structure tarifaire d’Iroko Zen semble légèrement plus avantageuse, en particulier en ce qui concerne les frais de gestion prélevés avant la distribution des dividendes.
En revanche, il faudra se montrer attentif à l’impact potentiel de la commission en cas de plus-value lorsque les gérants seront amenés à faire des cessions, une fois la SCPI un peu plus âgée.
Absence de frais d’entrée et impact sur les demandes de retrait
Notons également qu’à date de mise à jour de cet article, les premiers investisseurs dans la SCPI Iroko Zen ont purgé le délai de 3 ans requis pour vendre leurs parts sans payer de frais de rachat anticipé. Cela n’est pas encore le cas de Remake Live (délai de 5 ans et création en 2022).
Au fil du temps, de plus en plus d’associés des deux SCPI seront en mesure de demander la revente de leurs parts sans frais supplémentaires. Cela pourrait affecter l’une et l’autre, en cas de forte hausse des demandes de retrait, puisque celles-ci doivent être compensées par de nouvelles souscriptions.
Pour le moment, les deux SCPI n’ont aucun problème à ce niveau. Iroko Zen et Remake Live figurent parmi les SCPI qui collectent le plus d’épargne. Le nombre de demandes de retraits reste inférieur à 5 % du nombre de parts nouvellement souscrites pour Iroko Zen au 4ème trimestre 2025 (0,9 % pour Remake Live).
Stratégie d’investissement et patrimoine immobilier
Iroko Zen et Remake Live sont toutes deux des SCPI européennes, avec une stratégie immobilière diversifiée dans de multiples marchés : bureaux, commerces, logistique, etc.
Cet extrait du bulletin d’information du 4ème trimestre 2025 d’Iroko Zen illustre la répartition du patrimoine immobilier de la SCPI (173 immeubles, 1 043 781 mètres carrés) au 31 décembre 2025 :
Même chose ici avec la répartition du patrimoine immobilier de Remake Live au 31 décembre 2025 :
À l’aide de ces éléments, nous pouvons noter certains points intéressants :
- Iroko Zen est davantage présente en France (28,7 %) que Remake Live (23,81 %).
- Remake Live est plus fortement exposée au Royaume-Uni (29,81 %), et donc au risque de change avec la livre sterling.
- Iroko Zen privilégie plutôt les commerces (36,9 %) aux bureaux. C’est l’inverse pour Remake Live (40,08 % de bureaux).
- Remake Live s’est positionnée plus significativement sur le secteur Santé et éducation (19,58 % contre 12 % pour Iroko Zen).
- Le patrimoine immobilier de Remake Live se concentre sur un plus petit nombre d’immeubles et de locataires (70 et 96 respectivement au 31/12/2025) que celui d’Iroko Zen (173 et 402 à la même date).
- En ce qui concerne l’optimisation du patrimoine immobilier pour générer des dividendes pour les associés, Remake Live affiche un taux d’occupation financier (TOF) de l’ordre de 98,86 %, légèrement supérieur à celui d’Iroko Zen (97,37 %).
- La durée moyenne ferme des baux de location (WALB) est plus élevée pour Remake Live (9,76 ans) qu’Iroko Zen (7,3 ans).
Remake Live ou Iroko Zen : quelle SCPI choisir en assurance vie ?
Pour de nombreux épargnants, investir dans des parts de SCPI en assurance vie peut s’avérer plus pertinent qu’un placement au comptant. Plusieurs différences sont à prendre en compte :
- Les dividendes sont versés sur le contrat, et réinvestis dans de nouvelles parts de la SCPI (ou le fonds euros, selon les conditions du contrat) ;
- Le versement des dividendes n’entraîne pas d’imposition immédiate ;
- La fiscalité de l’assurance vie s’applique sur les rachats demandés ;
- La liquidité à la revente est garantie par l’assureur, en sachant que le contrat peut prévoir des conditions de suspension temporaire.
Certains contrats d’assurance vie se montrent toutefois peu avantageux en ce qui concerne l’investissement en SCPI. La faute, entre autres, au versement de seulement une partie des dividendes (85 % minimum), aux frais chargés du contrat ou à une sélection de SCPI peu intéressante.
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En ce qui concerne notre match Remake Live vs Iroko Zen, la question de l’investissement en assurance vie donne une réponse nuancée :
- Iroko Zen est disponible dans certaines assurances vie, dont le contrat Netlife 2 de Spirica, que nous recommandons à nos clients. Notez cependant que la souscription de nouvelles parts ne peut pas se faire par arbitrage sur le contrat (nouveaux versements uniquement).
- La souscription de parts de Remake Live a été suspendue ou plafonnée en assurance vie, y compris au sein du contrat Netlife 2 (collecte suspendue depuis le 1er avril 2025).
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