SCPI ou investissement locatif : quel placement immobilier choisir ?

SCPI ou investissement locatif : définitions pour mieux comparer

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un véhicule d’investissement collectif qui permet d’acquérir des parts d’un patrimoine immobilier géré par une société de gestion. En tant qu’associé, vous percevez des revenus locatifs proportionnels à votre nombre de parts, sans avoir à gérer directement les biens immobiliers.

L’investissement locatif en direct consiste à acheter un bien immobilier (appartement, maison, immeuble) pour le mettre en location. Vous devenez propriétaire et gestionnaire de votre patrimoine, avec la responsabilité de toutes les décisions liées à votre bien.

Ces deux approches partagent plusieurs objectifs communs :

• Investir dans la classe d’actifs immobilière ;
• Constituer un patrimoine immobilier sur le long terme ;
• Générer des revenus complémentaires réguliers.

Toutefois, les moyens pour y parvenir diffèrent radicalement sur divers aspects.

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SCPI ou investissement locatif : tableau comparatif

Critère	SCPI	Investissement locatif
Gestion immobilière	Déléguée à la société de gestion, aucune contrainte pour l’investisseur	Prise en charge par l’investisseur ou déléguée à une agence, moyennant frais
Ticket d’entrée	Assez bas, dès 200 €	Élevé, plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros
Rendement	Variable selon les SCPI, entre 4 et 5 % en moyenne	Variable selon les biens, généralement entre 2 et 7 %
Diversification	Plusieurs dizaines ou centaines de biens appartenant à divers secteurs typologiques en France et en Europe	Un seul bien, pas de diversification
Liquidité	Moyenne à faible selon les conditions de marché	Elevée à faible selon les conditions de marché, délai de revente généralement assez long
Fiscalité	- Fiscalité des revenus fonciers - Fiscalité des SCPI européennes plus avantageuse - Fiscalité de l’assurance vie ou du PER	- Fiscalité des revenus fonciers en location vide - Fiscalité plus avantageuse avec le statut LMNP en location meublée
Degré de contrôle	Choix de la SCPI mais aucun pouvoir de décision sur les biens acquis	Autonomie décisionnelle sur le bien, les locataires, les travaux à effectuer, etc.

SCPI ou investissement locatif : le match

Zoom sur la comparaison détaillée entre SCPI et immobilier locatif selon plusieurs paramètres.

Gestion immobilière : délégation contre autonomie

La différence la plus marquée entre SCPI et investissement locatif classique réside dans la gestion quotidienne.

Avec une SCPI, vous confiez l’intégralité de la gestion à la société de gestion, constituée de professionnels :

• Recherche d’immeubles ;
• Négociation des baux commerciaux ;
• Collecte des loyers ;
• Entretien du patrimoine ;
• Gestion locative et administrative.

Vous recevez simplement vos revenus potentiels tous les mois ou trimestres sans intervention de votre part.

À l’inverse, l’investissement locatif traditionnel demande une implication personnelle significative. Vous devez par exemple :

• Sélectionner le bien ;
• Négocier l’achat ;
• Trouver les locataires ;
• Réaliser les états des lieux ;
• Gérer les éventuels impayés ;
• Organiser les travaux d’entretien.

À ces contraintes s’ajoute la problématique complexe des normes énergétiques. Depuis 2025, les logements dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) est classé G ou plus sont interdits à la location. Des travaux de rénovation sont alors peut-être à envisager.

Vous pouvez déléguer la gestion à une agence immobilière, moyennant frais. Toutefois, vous conservez la main sur les décisions clés concernant votre bien.

Cette différence majeure marque une opposition de deux profils d’investisseurs aux attentes différentes :

• La SCPI s’adresse aux épargnants qui privilégient la simplicité et le gain de temps ;
• L’immobilier en direct attire ceux qui souhaitent maîtriser leur patrimoine et peuvent consacrer du temps à sa gestion.

Rendement : performances comparables avec des logiques différentes

Les SCPI de rendement affichent généralement un taux de distribution (TD) compris entre 4 et 5 % annuel en moyenne. Ces véhicules visent d’ailleurs à distribuer ce rendement de manière régulière, même si cela n’est pas garanti. Les meilleures SCPI atteignent habituellement 6 à 7 %. Ce rendement est net de frais et brut de fiscalité.

Utilisez le simulateur SCPI de Portail-SCPI pour déterminer combien pourrait vous rapporter votre investissement en SCPI.

À titre de comparaison, acheter un bien immobilier pour le mettre en location présente une rentabilité plus variable. Celle-ci est généralement entre 2 et 7 % brut selon la localisation, le type de bien et la qualité de gestion. Les rendements les plus élevés, pouvant aller jusqu’à 10 %, concernent souvent des villes moyennes ou des biens nécessitant des travaux.

Notons néanmoins que la rentabilité globale d’un investissement locatif est difficile à calculer car elle doit prendre en compte de nombreux paramètres tels que :

• Le prix d’achat ;
• Les loyers perçus ;
• Le coût du crédit ;
• Les travaux d’entretien ;
• La vacance locative ;
• La taxe foncière ;
• La fiscalité sur les loyers ;
• L’imposition de la plus-value ;
• Les frais de notaire.

Diversification : la force des SCPI

La diversification représente un des atouts principaux des SCPI. En acquérant des parts, vous détenez indirectement une quote-part de plusieurs dizaines, voire centaines d’immeubles répartis sur différentes zones géographiques (en France et en Europe) et typologies (bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie, etc.). C’est notamment le cas avec les SCPI diversifiées.

Cette diversification limite considérablement l’impact d’une vacance locative ou d’un impayé de loyer sur un actif. D’autant plus que ce patrimoine est loué à de nombreux locataires. On parle alors de mutualisation des risques locatifs.

À l’inverse, l’investissement locatif en direct concentre généralement votre capital sur un seul bien. Vous êtes donc exposé aux risques spécifiques de votre unique logement : vacance locative prolongée, impayé de loyer, sinistre, problèmes de copropriété, etc.

Pour diversifier, il faut disposer d’un capital conséquent permettant d’acquérir plusieurs appartements ou maisons dans différentes localisations. Ceci est accessible uniquement aux investisseurs expérimentés.

Accessibilité : la SCPI ouverte à tous les budgets

Les SCPI affichent un ticket d’entrée particulièrement accessible, le plus souvent fixé à quelques centaines voire milliers d’euros selon les sociétés.

Comparé à l’investissement locatif traditionnel, la SCPI représente un placement plus adapté pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. D’ailleurs, la possibilité de mettre en place des versements programmés renforce cette accessibilité à petit prix.

De cette manière, vous pouvez développer votre portefeuille progressivement, en achetant quelques parts chaque mois ou année selon votre capacité d’épargne.

En plus du minimum d’investissement assez abordable de la pierre papier, cette dernière est éligible à d’autres méthodes d’investissement qu’au comptant. Vous pouvez par exemple investir à crédit, en démembrement ou via un contrat d’assurance vie ou un PER.

Rapprochez-vous d’un conseiller en gestion de patrimoine de Portail-SCPI pour obtenir des recommandations personnalisées sur le meilleur moyen d’investir en SCPI selon votre profil.

En ce qui concerne l’immobilier locatif en direct, plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros sont nécessaires pour acheter un bien. Il est d’ailleurs indispensable dans la grande majorité des cas de recourir au crédit immobilier. Notons qu’un crédit vous engage et doit être remboursé.

Même avec un crédit couvrant une grande partie de l’acquisition, l’apport personnel minimum requis se situe généralement entre 10 000 et 30 000 €, auxquels s’ajoutent les frais de notaire et éventuellement des travaux de rénovation.

Ce ticket d’entrée élevé réserve cet investissement aux personnes disposant d’une épargne conséquente et d’une capacité d’emprunt suffisante.

Fiscalité : des régimes variés selon les supports

Trois cas de figure pour les SCPI

Les revenus de SCPI françaises souscrites en direct sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Cette imposition peut donc être lourde pour les contribuables fortement imposés.

Toutefois, la fiscalité des SCPI européennes se montre plus avantageuse grâce notamment à l’absence de prélèvements sociaux sur les loyers de source étrangère.

D’autre part, si vous investissez en SCPI via l’assurance vie ou le PER, c’est la fiscalité de ces enveloppes qui s’applique :

• Abattement annuel sur les gains retirés après 8 ans pour l’assurance vie ;
• Déduction des versements du revenu imposable pour le PER.

En investissant via l’assurance vie ou le PER, vous ne percevez pas de revenus complémentaires car ceux-ci sont capitalisés sur le contrat.

Fiscalité différente pour les locations vides ou meublées

Pour l’investissement locatif en direct, la location nue est également soumise aux revenus fonciers. Vous avez alors le choix entre le régime micro-foncier (abattement de 30 %) ou le régime réel (déduction des charges).

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’avère plus attractif. Il permet en effet de déduire les charges et les amortissements en optant pour le régime réel simplifié. De cette manière, les revenus locatifs sont peu imposés, voire pas du tout.

Il existe par ailleurs des dispositifs de défiscalisation (Denormandie, Malraux, déficit foncier) permettant de profiter de réductions d’impôt. Ils sont disponibles dans le cadre de l’investissement locatif en direct mais aussi via les SCPI fiscales.

Liquidité et revente : pas de garantie dans les deux cas

La liquidité désigne la facilité à revendre rapidement son investissement. Dans le cadre des sociétés civiles de placement immobilier, vous pouvez tout d’abord choisir exactement le nombre de parts que vous souhaitez revendre en fonction de vos besoins.

À noter que vous connaissez à l’avance le prix auquel vos parts sont revendues (désigné par la valeur de retrait) s’il s’agit de SCPI à capital variable. Le délai s’élève généralement autour de trois semaines pour récupérer votre argent dans de bonnes conditions de marché.

Toutefois, en période de tension, le délai de revente peut s’allonger significativement jusqu’à atteindre plusieurs mois. Notez que la liquidité des SCPI n’est pas garantie par la société de gestion.

Certaines SCPI font face à des problèmes de liquidité et affichent un grand nombre de parts en attente de retrait en 2025.

Par ailleurs, l’immobilier locatif reste un actif peu liquide par nature. Une vente nécessite généralement 3 mois minimum entre la mise en vente et la signature définitive, voire davantage selon le marché local et le type de bien.

Il existe une grande variabilité des délais de revente selon l’offre et la demande, l’évolution des prix, les taux de crédit, ou encore les besoins de rénovation.

Rappelons que l’investissement immobilier de manière générale doit s’envisager sur du long terme (8 à 10 ans minimum). Toute revente prématurée augmente le risque de perte en capital.

Risques : ce qui distingue les SCPI de l’investissement locatif

L’investissement locatif traditionnel expose à plusieurs risques concentrés sur le(s) seul(s) bien(s) que vous louez :

• La vacance locative peut vous priver de revenus pendant plusieurs mois ;
• Les impayés de loyers peuvent nécessiter des procédures longues et coûteuses, même avec une assurance loyers impayés ;
• Les travaux imprévus (toiture, chauffage, dégât des eaux) peuvent représenter des dépenses de l’ordre de plusieurs milliers d’euros ;
• L’évolution défavorable du quartier ou de la ville impacte directement la valeur et l’attractivité locative du bien.

Les SCPI répartissent ces risques grâce à leur patrimoine diversifié, mais présentent d’autres vulnérabilités :

• La dépendance totale à la qualité de gestion de la société, dont les décisions impactent la performance de votre placement ;
• Le risque de marché en cas de crise immobilière ;
• Les difficultés de revente lors de périodes de tensions.

Quel que soit l’investissement immobilier choisi, il existe un risque de perte en capital et ni le rendement ni la liquidité à la revente ne sont garantis.

Plus-value : avantage à l’investissement locatif

La plus-value immobilière constitue un objectif secondaire mais non négligeable de ces investissements.

En SCPI, l’appréciation du prix de la part dépend de la valorisation du parc immobilier et de la stratégie de la société de gestion. Certaines SCPI intègrent l’objectif de revalorisation du prix de part dans leur stratégie.

Néanmoins, celle-ci n’est pas garantie et ne doit pas constituer le but principal de l’investissement. L’objectif des SCPI de rendement est avant tout de distribuer des revenus réguliers.

Pour réaliser une plus-value à la revente en SCPI il faut que la valeur de retrait soit supérieure à la valeur de souscription initiale.

De manière générale, l’immobilier locatif affiche un potentiel de plus-value plus important, notamment grâce à :

• La création de valeur par des travaux de rénovation ou d’optimisation ;
• Le choix stratégique d’emplacements à fort potentiel de développement ;
• L’évolution potentielle des prix immobiliers.

La plus-value n’est néanmoins pas garantie non plus dans le cadre de l’investissement locatif traditionnel.

SCPI ou investissement locatif : que choisir ?

Le choix entre SCPI et investissement locatif en direct dépend avant tout de votre profil, de vos objectifs et de vos contraintes personnelles.

Optez pour la SCPI si vous :

• Privilégiez la simplicité et souhaitez éviter toute gestion locative ;
• Disposez d’un budget limité ;
• Recherchez un investissement sans crédit ;
• Recherchez une diversification immédiate sans expertise particulière ;
• Manquez de temps ou d’appétence pour gérer un bien immobilier ;
• Souhaitez investir progressivement selon votre capacité d’épargne ;
• Voulez profiter de la possibilité de loger parts de SCPI dans l’assurance vie ou le PER.

Choisissez l’immobilier locatif classique si vous :

• Acceptez de consacrer du temps à la gestion de votre bien ;
• Disposez d’un apport conséquent et d’une bonne capacité d’emprunt ;
• Voulez maîtriser totalement vos choix patrimoniaux (localisation, type de bien, travaux) ;
• Privilégiez la perspective (non garantie) d’une plus-value à la revente ;
• Avez ou souhaitez développer une expertise immobilière locale.

Quoi qu’il en soit, ces deux véhicules d’investissement peuvent représenter des outils pertinents de constitution patrimoniale sur le long terme, à condition de les intégrer dans une stratégie globale cohérente avec votre situation financière et vos objectifs.

Les experts de Portail-SCPI vous accompagnent dans le choix des meilleures SCPI et dans la gestion de votre patrimoine sur le long terme avec des conseils personnalisés selon votre profil et vos objectifs.