Marché secondaire SCPI : définition, fonctionnement, comment vendre ses parts

Qu’est-ce que le marché secondaire SCPI ?

Commençons par définir précisément ce qu’est le marché secondaire des SCPI, en faisant une distinction entre SCPI à capital fixe ou variable.

Définition

Le marché secondaire des SCPI se définit comme l’espace permettant de vendre ou d’acheter des parts de SCPI déjà émises. Il s’oppose ainsi au marché primaire, dédié à la souscription de nouvelles parts.

Le marché secondaire confronte l’offre et la demande de parts existantes. En d’autres termes, il facilite la mise en relation des vendeurs avec des acheteurs potentiels. Il permet ainsi d’organiser le transfert de propriété entre un associé sortant et un nouveau venu.

Pour assurer le bon fonctionnement des transactions, le marché secondaire des SCPI doit également permettre de déterminer le prix de vente des parts. Contrairement au marché primaire, la valeur de souscription des parts de la SCPI n’est pas établie par la société de gestion : c’est la rencontre de l’offre et de la demande qui fixe la valeur des parts.

Pour bien définir la notion de marché secondaire des SCPI, il faut distinguer la situation des SCPI à capital fixe de celles à capital variable.

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Le marché secondaire des SCPI à capital fixe

Pour les SCPI à capital fixe, le marché secondaire s’avère primordial. En effet, le capital de ces SCPI est plafonné : une fois le plafond atteint, il n’est plus possible de souscrire de nouvelles parts, en dehors d’une hypothétique future augmentation de capital.

Les investisseurs potentiels doivent donc se tourner vers le marché secondaire, afin d’acquérir des parts mises en vente par les associés actuels.

Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, ce marché secondaire est ordonné par la société de gestion. Elle organise la rencontre de l’offre et de la demande en tenant un carnet d’ordres qui recense :

• Les ordres de retrait (nombre de parts et prix minimum souhaité) ;
• Et les ordres d’achat, dans lesquels les investisseurs indiquent le prix maximum qu’ils ne veulent pas dépasser.

À l’issue de la confrontation de l’offre et de la demande, les transactions peuvent s’effectuer sur la base du prix d’exécution déterminé par la société de gestion. Nous détaillons ce fonctionnement plus loin dans l’article.

Qu’est-ce que le marché secondaire d’une SCPI à capital variable ?

Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, les investisseurs peuvent acheter et demander à vendre des parts à tout moment. La société de gestion peut continuer à émettre de nouvelles parts car le capital de la SCPI n’est pas plafonné. Les associés peuvent quant à eux effectuer une demande de retrait quand bon leur semble.

La faculté de demander leur vente à tout moment ne garantit pas la liquidité des parts de SCPI, qui n’est pas assurée par la société de gestion. Pour une SCPI à capital variable, les demandes de retrait doivent en effet être compensées par de nouvelles souscriptions.

En l’absence de nouveaux arrivants, les demandes de retrait sont placées en attente. Une SCPI avec des parts en attente de retrait peut mettre plusieurs mois (ou années) pour honorer les demandes. Cette situation survient notamment en cas de baisse du prix de part de la SCPI ou lorsque son rendement n’est plus compétitif.

Les associés en attente peuvent alors envisager de se tourner vers le marché secondaire. Concrètement dans le cas d’une SCPI à capital variable, il s’agit de trouver un acheteur sur un marché de gré à gré. Ici, la société de gestion n’intervient pas et les parties prenantes doivent s’accorder seules sur le prix de part.

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Fonctionnement de la vente de parts de SCPI sur le marché secondaire

Rentrons dans les détails du fonctionnement du marché secondaire des SCPI.

Carnet d’ordres et fixation du prix d’exécution

Comme évoqué plus haut, le marché secondaire s’avère plus important dans le cas d’une SCPI à capital fixe. Il convient donc d’en détailler le fonctionnement.

Il s’appuie prioritairement sur le carnet d’ordres tenu par la société de gestion. Les gérants recensent les ordres de retrait et les ordres d’achat afin d’organiser leur confrontation périodique. L’offre et la demande se rencontrent ainsi plusieurs fois par an, par exemple tous les mois.

À l’issue de cette confrontation des ordres de vente et d’achat, la société de gestion détermine le prix d’exécution de sa SCPI sur le marché secondaire. Il s’agit du prix d’équilibre déterminé selon les demandes des vendeurs et acheteurs.

Lorsque le prix minimum fixé par dans un ordre de vente est inférieur au prix d’exécution déterminé par le carnet d’ordres, la transaction s’effectue. Dans le cas contraire, l’ordre de retrait reste en place, dans les mêmes conditions, pendant une durée de 12 mois maximum, renouvelable une fois à la demande de l’associé.

Notons que le carnet d’ordre de la SCPI à capital fixe traite les demandes des associés vendeurs dans l’ordre chronologique de réception des ordres.

Les acquéreurs de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire ne supportent pas de commission de souscription. En revanche, ils paient des droits d’enregistrement pour le changement de propriété, de l’ordre de 5 % du prix d’exécution.

La vente de parts de SCPI à capital fixe sur le marché de gré à gré est également envisageable.

Vente de SCPI de gré à gré

Comme indiqué précédemment, le marché secondaire des SCPI à capital variable prend la forme d’un marché de gré à gré. Autrement dit, les acheteurs et les vendeurs doivent se trouver par leurs propres moyens. Cela peut se faire de différentes façons : forums spécialisés sur Internet, connaissances personnelles ou familiales…

Depuis quelques années, des plateformes spécialisées dans les SCPI d’occasion ont vu le jour. Elles permettent notamment aux associés de SCPI en difficulté, avec un nombre important de parts en attente de retraite et une collecte faible ou inexistante, de trouver des débouchés pour céder leur investissement.

D’une manière générale, vendre des parts d’une SCPI en difficulté sur le marché secondaire se fait à un prix cassé, inférieur à sa valeur de retrait.

Une fois la transaction validée par les parties prenantes, la société de gestion doit être informée du changement de propriétaire. Des droits d’enregistrement de 5 % du montant de l’acquisition sont alors facturés au nouvel associé.

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Quand acheter des parts de SCPI sur le marché secondaire ?

Acheter des parts de SCPI sur le marché secondaire peut s’envisager dans différentes situations.

Pour une SCPI à capital fixe, il s’agit du moyen à privilégier pour investir en l’absence d’augmentation du capital. Le relèvement futur du plafond de capitalisation n’est pas garanti et l’acquisition des nouvelles parts peut échouer, si le capital disponible est entièrement souscrit.

L’acquisition des parts sur le marché secondaire présente cependant quelques incertitudes. Contrairement au marché primaire, l’acheteur ne connait pas à l’avance la valeur de la souscription à laquelle il investit : il fixe seulement un prix maximum qu’il ne veut pas dépasser.

En ce qui concerne les SCPI à capital variable, acheter des parts à prix très décoté sur le marché secondaire peut s’avérer payant. Dans un scénario idéal, la SCPI redresse la barre et revient à meilleure forme (dividendes plus élevés, revalorisation du prix de part, par exemple). L’intérêt de l’investissement s’en trouve alors décuplé.

Ce scénario n’est aucunement garanti cependant. Acheter des parts de SCPI d’occasion, à prix cassé, doit être réservé aux investisseurs fins connaisseurs de la pierre papier, prêt à prendre un risque plus élevé.

Pour la majorité des épargnants, investir dans des SCPI bien portantes s’avère plus recommandé. Il faut cependant bien les sélectionner, en vous appuyant sur le classement des 10 meilleures SCPI établi par les spécialistes de Portail-SCPI.