Moins connue que la SCPI de rendement, la SCPI fiscale répond à des objectifs patrimoniaux différents tout en vous faisant bénéficier d’économie d’impôt. En investissant dans une SCPI fiscale, l’épargnant recherche d’abord à réduire son revenu imposable et bénéficier des avantages fiscaux, avant même de générer des revenus fonciers. La SCPI Pinel fait précisément partie de ces SCPI fiscale, sa particularité ? Elle réplique la loi Pinel qui incite les particuliers à investir dans l’immobilier locatif neuf.
Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier (SCPI) permettent aux souscripteurs d’acquérir un patrimoine immobilier en investissant de manière indirecte dans l’immobilier locatif. Il existe trois grandes familles de SCPI avec les SCPI de rendement, les SCPI « neutres » et les SCPI défiscalisantes. Ces derniers répliquent une Loi de défiscalisation (Loi Pinel, Déficit foncier, loi Malraux, Denormandie).
Qu’est ce que le dispositif Pinel ?
Mise en place en 2014, la loi Pinel, anciennement Duflot, est un dispositif fiscal qui incite les particuliers à investir dans l’immobilier locatif neuf. L’objectif du gouvernement était double. La loi Pinel vise à stimuler la construction de logements neufs dans les territoires où la demande locative des ménages intermédiaires est forte. Second point, le dispositif doit permettre aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier. Pour rendre ce dispositif incitatif, la loi donne le droit à une réduction d’impôt importante selon la durée de location.
Fonctionnement des SCPI Pinel
La société civile de placement en immobilier Pinel réplique la loi Pinel tout en conservant la philosophie de la pierre papier. L’argent de la collecte est investi dans plusieurs biens immobiliers neufs en vue de constituer votre patrimoine immobilier aux côtés d’une multitude d’investisseurs. Toutefois, la SCPI Pinel est une SCPI à capital fixe. En conséquence, pour disposer les souscripteurs ne peuvent y investir que dans la période de souscription. Cet investissement répond à une logique de conservation des parts sur un horizon à long terme de 15 ans. Il est d’ailleurs déconseillé d’essayer de sortir de la SCPI avant sa date de liquidation pour profiter des avantages du dispositif . En effet, il s’agit d’un placement peu liquide en raison de l’absence d’un marché secondaire.
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De même, une sortie anticipée signifie la fin de l’avantage fiscal. Or l’investissement dans les SCPI fiscales trouve son intérêt dans la possibilité de réduire son imposition. Contrairement aux SCPI de rendement dont le but recherché est la performance.
Conditions d’investissement en SCPI Pinel
Les conditions de détention de la SCPI Pinel sont identiques à l’investissement Pinel dans l’immobilier en direct. Elle doit répondre à un cahier des charges précis. Tous les logements neufs ne sont pas accessibles en Pinel. La loi Pinel vise à dynamiser des territoires où la tension sur le marché locatif est élevée auprès d’une population aux revenus intermédiaires. Ainsi, la loi définit les zones où le Pinel s’applique et plafonne les loyers des habitations ainsi que le niveau de ressources des locataires. Ce qui réduit de facto, les perspectives de rendement de ce type d’investissement, mais également fait.
Seuls les contribuables domiciliés fiscalement en France ont accès à ce dispositif. Par ailleurs, le logement neuf doit aussi répondre à des critères de localisation (zone A, A bis et B1) et de performance énergétique. Enfin le gérant de la SCPI doit s’assurer que les locataires répondent aux critères Pinel. En effet, en fonction des zones et de la composition du foyer des locataires, leur revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser certains plafonds.
Avantages du Pinel
La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’achat du logement plafonné à 300 000 euros par personne et par an ou 5 500 euros par mètre carré. De là, l’avantage fiscal sera défini selon la durée de location qui peut varier de 6 à 12 ans maximum.
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- 12% du montant investi dans une SCPI pour une durée de 6 ans, dans la limite de 36 000 €
- 18% du montant investi dans une SCPI pour une durée de 9 ans, dans la limite de 54 000 €
21% du montant investi dans une SCPI pour une durée de 12 ans, dans la limite de 63 000 €
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Le dispositif Pinel est encadré par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par foyer et par an. Ainsi, en raison du faible rendement des SCPI fiscales, le principal attrait de la SCPI Pinel se situe dans son avantage fiscal qui permet une réduction de l’imposition sur les revenus. Par ailleurs, la SCPI Pinel n’est pas forcément le meilleur placement pour les épargnants qui souhaitent réaliser des plus-values sur la cession des immeubles composant le véhicule. En revanche, comme l’ensemble des SCPI fiscales ou de rendement disponibles sur le marché de l’investissement locatif, l’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion du parc immobilier. De même, la mutualisation du risque avec la SCPI auprès d’une multitude de locataires dans différents immeubles réduit le risque de ce placement.
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