Quels problèmes potentiels à la revente des parts de SCPI ?

En général, la revente des parts de SCPI ne pose aucun problème. Cependant, la liquidité n’est pas garantie. Dans quelles situations pouvez-vous être bloqué(e) ?

Comment revendre ses parts de SCPI

Il existe plusieurs étapes dans la revente de parts de SCPI. Celles-ci varient selon qu’il s’agit d’un SCPI à capital variable ou à capital fixe.

La liquidité des SCPI à capital variable

Dans le cadre des SCPI à capital variable, la société de gestion émet des parts à tout moment. Les investisseurs peuvent donc acquérir des parts quand ils le souhaitent. Il en va de même pour la revente.

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Si vous souhaitez céder vos parts, vous devez faire une demande de retrait à la société de gestion par courrier avec accusé de réception. Lorsqu’une demande de souscription se manifeste, la société de gestion se charge de revendre vos parts au nouvel acheteur à une valeur définie connue de tous.

Il s‘agit de la valeur de retrait, qui correspond au prix de part du moment diminué de la commission de souscription. Cette dernière varie généralement entre 8 et 12 %, à l’exception des SCPI sans frais d’entrée. Notons que la société de gestion ne garantit pas la liquidité des parts.

La liquidité des SCPI à capital fixe

Le montant du capital de chaque SCPI à capital fixe est plafonné et fixé statutairement. Une fois ce plafond atteint, la société civile de placement immobilier ferme sa collecte. Il n’est alors plus possible d’y investir, à moins de racheter les parts d’un associé qui souhaite les revendre.

La revente des parts de SCPI a effectivement lieu de gré à gré, sur le marché secondaire, où sont confrontées l’offre et la demande. Vous devez alors confier un mandat de vente à la société de gestion. Il faut y mentionner le nombre de parts que vous souhaitez revendre ainsi que le prix de vente exigé. C’est en effet à vous de décider du prix, en vous référant tout de même au carnet d’ordre du gestionnaire.

Comme en Bourse, les ordres d’achat et de vente sont ensuite confrontés. La durée d’exécution est donc incertaine si la demande est faible.

Revendre ses parts de SCPI à capital fixe présente 2 risques :

• Un risque de manque de transparence en ce qui concerne la valeur réelle de la part car le prix final pourrait s’éloigner de la valeur du marché.
• Un risque d’illiquidité dans le sens où la revente peut s’avérer compliquée car vous devez trouver un acheteur sur le marché secondaire. Il peut donc y avoir un délai d’attente plus ou moins long.

Faites face aux risques liés à la revente des parts de la meilleure des manières en prenant rendez-vous sans plus attendre avec un conseiller de Portail-SCPI.fr afin de bénéficier d’un accompagnement professionnel.

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Revente des parts de SCPI détenues en assurance vie

Il est possible d’investir dans la pierre papier via son contrat d’assurance vie. La revente des parts est alors facilitée : en effet, elle est garantie et prise en charge par l’assureur. C’est ce dernier qui porte le risque de liquidité, et non l’épargnant.

L’investissement et le désinvestissement en parts de SCPI se produisent de la même manière qu’une unité de compte classique, ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’une acquisition de parts au comptant.

Après votre demande de revente des parts, l’assureur doit verser l’argent dans votre enveloppe fiscale dans les deux mois. Vous pourrez alors réinvestir ce capital sur d’autres fonds ou le récupérer en effectuant un rachat partiel ou total de votre contrat d’assurance vie.

Par conséquent, vous pouvez revendre vos parts de SCPI détenues en assurance vie à tout moment. Attention toutefois, certains contrats prévoient des frais de pénalité en cas d’arbitrage ou de rachat trop rapide (moins de 3 ans par exemple).

La différence avec la revente d’un bien immobilier en direct

La liquidité de la pierre papier est plus avantageuse que celle de l’investissement immobilier classique. D’une part, vous pouvez décider du nombre exact de parts que vous souhaitez acheter ou revendre. En immobilier locatif traditionnel, vous ne pouvez pas revendre une seule pièce d’un appartement par exemple.

D’autre part, le délai de revente s’élève à 3 semaines en moyenne pour la SCPI contre minimum 3 mois pour un bien immobilier. De plus, dans le cadre de la SCPI à capital variable, la société de gestion s’occupe de tout après que votre demande de retrait ait été formulée.

Notons que la revente de parts de société civile de placement immobilier peut engendrer des plus-values. C’est d’autant plus vrai après plusieurs années de détention. De la même manière que dans l’investissement locatif traditionnel, elles appartiennent à la catégorie des plus-values immobilières. Elles sont alors soumises à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 % ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

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Blocage de la revente des parts de SCPI : dans quelle situation ?

Les experts recommandent un horizon d’investissement minimum de 8 à 10 ans. Toutefois, vous êtes libre de revendre vos parts de SCPI quand vous le souhaitez, sous réserve qu’une obligation de durée de détention n’ait pas été signée dans votre contrat initial (ceci peut être le cas uniquement dans le cadre des SCPI fiscales).

Les cas de blocage possibles

Vous pouvez cependant rencontrer des difficultés à la revente s’il y a beaucoup de demandes de retrait en même temps et si les demandes de souscription ne suivent pas. Le délai pour revendre vos parts pourra être affecté et dépasser la moyenne de 3 semaines. Il faut néanmoins savoir qu’une SCPI à capital variable dispose d’un outil pour répondre à cette problématique : le fonds de remboursement.

Lorsque la situation l’exige, une société civile de placement immobilier à capital variable a la possibilité de créer un fonds de remboursement afin de racheter les parts si les demandes de souscription sont insuffisantes. La SCPI constitue ce fonds en vendant des immeubles de son parc immobilier.

Notons que si la revente de vos parts s’effectue dans ces conditions, vous subirez généralement une décote par rapport à la valeur de retrait prévue initialement.

Dans le cadre des SCPI à capital fixe, le marché secondaire constitue la seule solution pour revendre ses parts. La société de gestion confronte les ordres d’achat et de vente tous les mois ou toutes les semaines. S’il n’y a pas de demande de souscription correspondant à vos critères de revente (en termes de prix notamment), cette dernière ne peut pas être effectuée. Le délai pour revendre vos parts est donc incertain, dépendant uniquement de la demande.

Comment limiter les risques de blocage à la revente

Pour un premier investissement dans la pierre papier, les professionnels recommandent de privilégier la SCPI à capital variable, qui présente un risque d’illiquidité moindre.

Puis, il est primordial de cibler les meilleures SCPI du marché, les plus dynamiques. En effet, il faut déjà penser à la revente au moment de souscrire et ainsi privilégier les véhicules d’investissement attirant beaucoup d’épargnants, c’est-à-dire ceux qui présentent une forte collecte.

De la même manière, il est recommandé de viser les sociétés civiles de placement immobilier avec un historique de gestion convaincant, que ce soit en termes de performance, de collecte, mais aussi de capacité à répondre aux demandes de retraits. Pour ce faire, les conseillers de Portail-SCPI.fr peuvent vous aider à choisir les bonnes SCPI et vous accompagner tout au long de votre investissement.