Fonds de remboursement SCPI : définition, fonctionnement et conséquences

Qu’est-ce qu’un fonds de remboursement d’une SCPI ?

En résumé, le fonds de remboursement d’une SCPI sert à répondre aux demandes de retrait de parts placées en attente. Il s’agit d’un fonds dédié au remboursement des investisseurs qui souhaitent vendre leurs parts et se retrouvent bloqués depuis plusieurs mois.

Ce mécanisme propre aux SCPI à capital variable peut être activé par la société de gestion. Elle doit alors se conformer aux conditions indiquées à l’article 422-231 du règlement général de l’Autorité des marchés financiers (AMF).

À ce titre, les gérants doivent obtenir l’approbation de l’assemblée générale des associés. Les porteurs de parts doivent en effet valider le principe de la constitution du fonds de remboursement. De même, ils doivent approuver les conditions de remboursement proposées (dotation du fonds, valeur des parts, nombre maximum de parts pouvant être vendues, etc.).

Une fois le fonds de remboursement validé, la société de gestion peut le doter des réserves financières nécessaires à son fonctionnement. Cet argent provient généralement :

• De la vente d’actifs immobiliers ;
• Et/ou d’une partie des revenus locatifs générés par le patrimoine de la SCPI.

Pourquoi une SCPI met en place un fonds de remboursement ?

De façon générale, la mise en place d’un fonds de remboursement affecte les SCPI avec des parts en attente de retrait qui ne parviennent plus à répondre aux demandes de revente. Il s’agit donc de sociétés civiles de placement immobilier faisant face à de graves problèmes de liquidité.

La constitution d’un fonds de remboursement fait partie des outils à disposition des sociétés de gestion pour améliorer la liquidité d’une SCPI à capital variable. Elles peuvent y avoir recours après avoir constaté leur incapacité à relancer la collecte et l’absence de nouvelles souscriptions pouvant compenser la hausse des demandes de retrait non pourvues.

Le Code monétaire et financier prévoit, à son article L. 214-93, l’obligation pour les gérants de convoquer une assemblée générale des investisseurs dès lors que le nombre de parts en attente de retrait dépasse 10 % de la capitalisation de la société. Elle doit agir en ce sens dans un délai de deux mois après avoir informé l’AMF de ses difficultés.

Durant cette assemblée générale, la société de gestion peut présenter un plan pour la mise en place du fonds de remboursement. Notons cependant que les gérants peuvent agir par anticipation et proposer l’activation de ce mécanisme avant d’atteindre le seuil de 10 % évoqué ci-dessus.

Dans tous les cas, le fonds de remboursement de la SCPI doit servir à accélérer la sortie des associés vendeurs, à un prix de part inférieur à la valeur de retrait.

Le fonds de remboursement est habituellement mis en place avant d’envisager des solutions plus drastiques, comme la suspension de la variabilité du capital de la SCPI (transformation de la SCPI à capital variable en SCPI à capital fixe).

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Comment fonctionne un fonds de remboursement de SCPI ?

Zoom sur le fonctionnement d’un fonds de remboursement de SCPI.

3 parties prenantes : la société de gestion, l’assemblée générale et l’associé lui-même

Les conditions de fonctionnement du fonds de remboursement d’une SCPI dépendent de deux acteurs majeurs : la société de gestion et l’assemblée générale de la SCPI.

L’article 422-231 du règlement général de l’AMF précise en effet que “la création et la dotation d’un fonds de remboursement des parts destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts sont décidées par l’assemblée générale des associés de la SCPI qui en fixe les limites et critères d’utilisation et qui délègue à la société de gestion la reprise des sommes disponibles”.

Dans les faits, les gérants proposent la constitution du fonds de remboursement et ses règles de fonctionnement. Puis, les associés réunis en assemblée générale peuvent approuver ou refuser sa création.

Une fois créé, le fonds de remboursement devient accessible aux associés éligibles. Ces derniers peuvent alors choisir d’en tirer parti, totalement ou partiellement, ou refuser la proposition (voir plus loin).

Conditions de remboursement

Les principales conditions d’un fonds de remboursement SCPI qui déterminent son fonctionnement sont :

• La dotation allouée au fonds
  • Celle-ci provient de la revente de biens immobiliers ou d’une partie des revenus locatifs de la SCPI. Une fois affectées au fonds, ces sommes ne peuvent servir qu’à rembourser les associés vendeurs.
• La valeur des parts à la revente
  • Le prix de part doit se situer entre la valeur de réalisation de la SCPI et un montant inférieur à 10 % de celle-ci, selon l’article 422-230 du règlement général de l’AMF. Il se situe donc à un niveau inférieur à la valeur de retrait.
• Les associés éligibles au fonds de remboursement
  • De façon générale, les gérants ouvrent l’accès au fonds de remboursement aux associés dont les demandes de retrait sont en attente depuis un certain temps (12 mois pour la SCPI Primovie en 2026 par exemple).
• Le nombre maximum de parts qu’un associé peut revendre à l’aide du fonds
  • La société de gestion peut plafonner le nombre de parts pouvant être vendues par l’intermédiaire du fonds de remboursement pour chaque associé (300 parts par associé et par an pour Primovie par exemple).
• Le délai de réponse de l’associé
  • La société de gestion informe les associés de la possibilité d’accéder au fonds de remboursement par courrier. Les porteurs de parts doivent alors indiquer leur volonté d’y avoir recours dans un délai imparti (15 jours par exemple). En l’absence de réponse en temps et en heure, ils n’auront pas accès au fonds.
• Le délai d’exécution du remboursement
  • Une fois le remboursement validé, il est effectivement traité par la société de gestion. L’associé reçoit la somme qui lui est due dans le délai imparti fixé par le fonds.

Notez pour conclure que la société de gestion peut prévoir des conditions excluant le remboursement d’un associé, lorsque le montant à lui restituer excède la dotation du fonds par exemple.

Quelles conséquences pour les investisseurs quand la SCPI met en place un fonds de remboursement ?

La mise en place d’un fonds de remboursement SCPI impacte l’investisseur porteur de parts à plus d’un titre.

Revente à un prix de part plus bas

Le but premier d’un fonds de remboursement consiste à fournir une solution de déblocage pour les associés en attente de retrait. Mais cette liquidité a un prix.

Concrètement, l’investisseur revend ses parts à un prix inférieur à la valeur de retrait. Le rachat se fait à un prix situé entre la valeur de réalisation de la SCPI et cette valeur diminuée de 10 % maximum.

La valeur de réalisation d’une SCPI reflète la valorisation de son patrimoine immobilier. De façon générale, elle est inférieure à la valeur de retrait des parts, soit le prix fixé par la société de gestion d’une SCPI à capital variable pour racheter les parts dans une situation de liquidité normale.

À titre d’illustration, prenons deux exemples, avec une SCPI en bonne santé (Iroko Zen) et une SCPI ayant mis en place un fonds de remboursement en 2025 (Épargne Foncière) :

• Iroko Zen
  • Valeur de retrait au 1er janvier 2026 : 204 €
  • Valeur de réalisation au 1er janvier 2026 : 185,90 €
  • Décote de la valeur de réalisation par rapport à la valeur de retrait : -8,87 %
• Épargne Foncière
  • Valeur de retrait au 1er janvier 2026 : 619,75 €
  • Valeur de réalisation au 1er janvier 2026 : 581,52 €
  • Décote de la valeur de réalisation par rapport à la valeur de retrait : -6,17 %

Dans les faits, la valeur de part retenue par le fonds de remboursement d’Épargne Foncière s’élève à 538 €. Soit un prix inférieur de 13,2 % à la valeur de retrait. À titre de comparaison, un investisseur ayant souscrit des parts en 2016 a payé une valeur de souscription de 785 € par part.

Impact sur les performances de la SCPI

Recourir à un fonds de remboursement pour améliorer la liquidité d’une SCPI n’est pas sans conséquence sur ses performances. Pour rappel, la dotation du fonds provient de la revente d’actifs immobiliers et/ou de l’affectation d’une partie des revenus locatifs.

L’utilisation de ces leviers affecte donc le fonctionnement normal de la société civile de placement immobilier :

• Les actifs immobiliers vendus ne produisent plus de revenus locatifs ;
• L’argent tiré des ventes n’est pas réinvesti dans l’acquisition de nouveaux actifs ;
• Les éventuelles plus-values immobilières encaissées après une vente ne sont pas distribuées aux associés ;
• Les ventes peuvent se concrétiser dans des conditions peu avantageuses (possible moins-value par rapport au prix d’acquisition initial) ;
• Les revenus locatifs consacrés au fonds de remboursement ne sont pas distribués aux associés.

En d’autres termes, la constitution du fonds de remboursement peut entraîner une baisse du taux de distribution de la SCPI, illustrant une baisse du dividende par part.

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Le choix de l’investisseur : faut-il accepter ou refuser le fonds de remboursement ?

Lorsqu’un fonds de remboursement est mis en place, l’associé peut choisir librement d’y avoir recours ou non. Même s’il a demandé le rachat de ses parts, il n’a pas d’obligation d’accepter la proposition du fonds.

En substance, l’associé peut donc :

• Accepter la revente de toutes ses parts aux conditions du fonds de remboursement ;
• Accepter un remboursement partiel ;
• Rester en attente de retrait en conservant son ordre chronologique.

Sa décision dépend en grande partie de sa situation personnelle. Un investisseur avec un besoin de liquidité relativement urgent optera plus facilement pour la revente accélérée de ses parts, même à un prix inférieur.

En revanche, pour un autre épargnant pouvant plus facilement maintenir son placement, le montant de la décote du prix de part entre davantage en jeu. Faire preuve de patience peut contribuer à limiter la perte à la revente, sans aucune garantie toutefois.

Les SCPI avec de graves problèmes de liquidité menant à la constitution d’un fonds de remboursement sont souvent des SCPI qui ont connu une baisse de leur prix de part. Selon leurs perspectives et la politique de gestion, elles peuvent subir de nouvelles baisses à l’avenir.

Rappelons également que lorsque ses parts sont en attente de retrait, l’investisseur continue de percevoir les dividendes distribués par la SCPI. S’inscrire dans une logique de long terme peut donc avoir du sens, surtout si l’associé compte sur les revenus complémentaires.

Pour autant, le montant des dividendes distribués n’est pas garanti et peut être affecté négativement par l’existence d’un fonds de remboursement, comme évoqué plus haut.

Peut-on revendre des parts de SCPI en dehors du fonds de remboursement ?

Les associés détenant des parts d’une SCPI ayant mis en place un fonds de remboursement peuvent explorer d’autre possibilités pour vendre leurs parts :

• Rester dans la liste des demandes de retrait en attente
  • Comme indiqué dans la partie précédente, ils continuent de percevoir les dividendes distribués en attendant la revente, mais le délai de celle-ci peut s’étaler sur plusieurs mois ou années. En cas de baisse du prix de part durant cette période, leur valeur de retrait sera pénalisée.
• Chercher un acheteur sur le marché secondaire de gré à gré par leurs propres moyens
  • Les SCPI autorisent les cessions de gré à gré sur le marché secondaire. Acheteur et vendeur doivent s’entendre sur le nombre de parts à transférer et leur valeur, de façon indépendante. Compte tenu des difficultés rencontrées par les SCPI avec des parts en attente de retrait, il faut être prêt à accepter une forte décote sur le prix de vente des parts.
• Accéder au marché secondaire via des plateformes spécialisées
  • Plusieurs plateformes internet proposent un service de confrontation de l’offre et de la demande sur le marché secondaire. Cela peut faciliter la transaction, à un prix fortement décoté une nouvelle fois. Des frais supplémentaires sont également à prévoir.

Quelles SCPI proposent un fonds de remboursement en 2026 ?

Au 1er janvier 2026, 16 SCPI ont mis en place un fonds de remboursement pour répondre à un nombre élevé de parts en attente de retrait (> 3 % de la capitalisation).

• Patrimmo Commerce
• Pierrevenus
• Patrimmo Croissance Impact
• Crédit Mutuel Pierre 1
• LF Grand Paris Patrimoine
• Primofamily
• Sélectinvest 1
• Novapierre 1
• Burboutic Métropoles
• Épargne Foncière
• Ficommerce Proximité
• Primovie
• Rivoli Avenir Patrimoine
• Efimmo 1
• Accimmo Pierre
• Edissimmo

À noter que certaines SCPI qui avaient un fonds de remboursement en place au 1er janvier 2026 ont depuis opté pour la suspension de la variabilité de leur capital. Elles sont ainsi passées à un statut de SCPI à capital fixe. Il s’agit notamment de Primopierre, Perial Grand Paris et Perial O2.

Tableau comparatif des solutions de sortie en SCPI

Le tableau suivant récapitule les principaux critères de comparaison entre les différentes solutions de sortie d’une SCPI : revente normale en SCPI à capital variable, fonds de remboursement, marché secondaire, plateforme de revente spécialisée.