Investir dans la SCPI via une société

L’investissement en SCPI (société civile de placement immobilier)  connaît un très large succès auprès des investisseurs qui souhaitent réaliser des investissements et générer des revenus, et ce, qu’il s’agisse de personnes physiques mais aussi de personnes morales. Pour cette dernière catégorie d’investisseurs, la SCPI renferme des avantages qu’il convient de connaître. Quel est l’intérêt d’investir en SCPI via une société ?

Avantages d’investir en SCPI via une société

Gérer sa trésorerie d’entreprise

Pour assurer la gestion efficiente de sa trésorerie via les sociétés civiles de placement et investir dans la pierre, il est conseillé de privilégier l’acquisition en démembrement temporaire, notamment l’usufruit qui offrira de nombreux avantages. 

Qu’est ce qu’une souscription en usufruit ?

Le démembrement est un montage qui est en réalité une technique juridique dans lequel bon nombre d’entreprises font le choix d’investir chaque année.

Le démembrement est la séparation de la propriété d’un bien immobilier et ici, des parts de SCPI, en deux droits distincts : l’usufruit et la nue propriété.

A chacun de ces droits sont rattachés certains avantages, qui pour l’usufruit sont notamment la perception des revenus fonciers.

En effet, de manière générale, c’est l’usufruitier qui perçoit les bénéfices du bien, donc des revenus locatifs. Dans le cas d’un investissement en SCPI, c’est lui qui perçoit les revenus complémentaires des parts. Le nu propriétaire est le propriétaire des parts.

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Pourquoi souscrire en usufruit ?

Lorsqu’on réalise une souscription en démembrement, qu’il s’agisse de la nue propriété ou de l’usufruit, le coût d’acquisition est décoté. La valeur de la part est fractionnée entre le nu propriétaire et l’usufruitier. Cette technique est une bonne manière de réaliser un investissement immobilier à moindre coût pour les deux parties.

Dans le cas des SCPI, cette répartition est fixée par la société de gestion, généralement selon la durée de détention envisagée il est souvent conseillé d’investir environ une dizaine d’années pour que le placement reste attractif. 

Exemple de répartition

De ce fait, pour une SCPI dont le prix de souscription est fixé à 250 euros, l’investisseur en usufruit sur une durée de cinq ans, achètera sa part avec la décote au prix de 45 € et ses loyers quant à eux seront calculés sur la valeur en pleine propriété, soit 250 €. C’est un plan d’épargne avantageux pour les entreprises souhaitant investir leur trésorerie sur une courte durée en payant moins et souhaitant réaliser le meilleur investissement possible. Pour le nu-propriétére (souvent un non-professionnel) réaliser cet investissement c’est un bon moyen de préparer sa retraite et d’accroître son patrimoine. Pour tout conseil en investissement, le plus préférable est de se rapprocher auprès de gestionnaires en patrimoine qui vous guiderons au mieux dans votre projet d’investissement. 

Les sociétés ont le plus souvent recours à une souscription en usufruit pour deux raisons :

• Le rendement généré par l’investissement : les revenus perçus sont calculés sur la valeur en pleine propriété. L’usufruitier, en l’occurrence, l’entreprise perçoit 100% des revenus d’un investissement qu’elle a réalisé à un prix décoté , et ce, pendant toute la durée du démembrement.
• L’amortissement : en procédant à l’acquisition d’usufruit de parts de SCPI, les entreprises peuvent réaliser un amortissement de la valeur de celles-ci. Il faut noter que comptablement, l’amortissement profite de dispositifs de défiscalisation pour l’entreprxise dans le sens où la valeur de l’amortissement est déductible du résultat imposable.

Il faut savoir que le coût fiscal de l’opération aura un impact sur sa rentabilité globale. 

Optimiser sa fiscalité

Ceci concerne l’acquisition de parts de SCPI via une SCI imposée à l’IS. De manière générale, dans le cas d’une société soumise à l’IR, les SCI en l’occurrence, les revenus générés par les investissements immobiliers sont imposés directement au niveau de chaque associé, même si c’est la société qui en détient la propriété et que les revenus sont conservés par elle.

Pour toute question sur la fiscalité de la SCPI, ou sur la SCPI en général, nos conseillers sont à votre écoute : 

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Acquérir des parts de SCPI via une SCI à l’IS

Détenir des parts de SCPI via une SCI à l’IS permet de bénéficier d’une imposition à taux réduit au sein de la société ( 15% déductibles jusqu’à 38 120 € de bénéfices) puisque les associés ne sont imposés personnellement que dans le cas d’une distribution de dividendes.

De manière pratique, l’opération consiste à apporter des liquidités à une société civile qui va elle-même investir dans l’acquisition de parts de SCPI. La quote part de revenus générés par l’investissement et imposable, sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

Les associés ne sont imposables à titre personnel que dans le cas d’une distribution de bénéfices. Cette stratégie permettra non seulement de se constituer un patrimoine immobilier en faisant des placements financiers mais aussi de préparer sa transmission de patrimoine.

L’investissement en SCPI présente pour les sociétés des avantages : la rentabilité ; la possibilité de réaliser un amortissement de la valeur du bien mais également via, une SCI soumise à l’IS, de pouvoir bénéficier d’un taux d’imposition réduit.

En tant qu’investisseur, il est également conseillé aux personnes morales, de se rapprocher d’un professionnel afin d’adopter la meilleure stratégie et de profiter du meilleur retour sur investissement.