Investir dans la SCPI via une société

L’investissement en SCPI connaît un très large succès auprès des investisseurs, qu’il s’agisse de personnes physiques mais aussi des personnes morales. Pour cette dernière catégorie d’investisseurs, la SCPI renferme des avantages qu’il convient de connaître. Quel est l’intérêt d’investir en SCPI via une société ?

Avantages d’investir en SCPI via une société

Gérer sa trésorerie d’entreprise

Pour assurer la gestion efficiente de sa trésorerie via la SCPI, il est conseillé de privilégier l’acquisition en démembrement notamment l’usufruit.

Qu’est ce qu’une souscription en usufruit ?

Il s’agit d’un montage qui a recours à une technique juridique : le démembrement.

Le démembrement est la séparation de la propriété d’un bien et ici, des parts de SCPI, en deux droits distincts : l’usufruit et la nue propriété.

A chacun de ces droits sont rattachés certains avantages, qui pour l’usufruit sont notamment la perception des revenus.

En effet, de manière générale, c’est l’usufruitier qui perçoit les bénéfices du bien. Dans le cas d’un investissement en SCPI, c’est lui qui perçoit les revenus des parts. Le nu propriétaire est le propriétaire des parts.

Pourquoi souscrire en usufruit ?

Lorsqu’on réalise une souscription en démembrement, qu’il s’agisse de la nue propriété ou de l’usufruit, le coût d’acquisition est décoté. La valeur de la part est fractionnée entre le nu propriétaire et l’usufruitier.

Dans le cas des SCPI, cette répartition est fixée par la société de gestion, généralement selon la durée de détention envisagée.

Exemple de répartition

De ce fait, pour une SCPI dont le prix de souscription est fixé à 250 euros, l’investisseur en usufruit sur une durée de cinq ans, au lieu d’acheter la part à 250 €, l’achètera à 45 € et les loyers quant à eux seront calculés sur la valeur en pleine propriété, soit 250 €.

Les sociétés ont le plus souvent recours à une souscription en usufruit pour deux raisons :

  • Le rendement généré par l’investissement : les revenus perçus sont calculés sur la valeur en pleine propriété. L’usufruitier, en l’occurrence, l’entreprise perçoit donc 100% des revenus d’un investissement qu’elle a réalisé à un prix décoté.
  • L’amortissement : en procédant à l’acquisition d’usufruit de parts de SCPI, les entreprises peuvent réaliser un amortissement de la valeur de celles-ci. Il faut noter que comptablement, l’amortissement constitue un avantage fiscal pour l’entreprise dans le sens où la valeur de l’amortissement est déductible du résultat imposable.
  • Rapporte plus en terme de rentabilité, que les solutions bancaires

Il faut savoir que le coût fiscal de l’opération aura un impact sur sa rentabilité globale.

Optimiser sa fiscalité

Ceci concerne l’acquisition de parts de SCPI via une SCI imposée à l’IS. De manière générale, dans le cas d’une société soumise à l’IR, les SCI en l’occurrence, les revenus générés par l’investissement sont imposés directement au niveau de chaque associé, même si c’est la société qui en détient la propriété et que les revenus sont conservés par elle.

Acquérir des parts de SCPI via une SCI à l’IS

Acquérir des parts de SCPI via une SCI à l’ISDétenir des parts de SCPI via une SCI à l’IS permet de bénéficier d’une imposition à taux réduit au sein de la société ( 15% jusqu’à 38 120 € de bénéfices) puisque les associés ne sont imposés personnellement que dans le cas d’une distribution de dividendes.

De manière pratique, l’opération consiste à apporter des liquidités à une société civile qui va elle-même va investir dans l’acquisition de parts de SCPI. La quote part de revenus générés par l’investissement et imposable, sera soumis à l’impôt sur les sociétés. Les associés ne sont imposables à titre personnel, que dans le cas d’une distribution de bénéfices.

Cette stratégie permettra non seulement de se constituer un patrimoine immobilier mais aussi de préparer sa transmission de patrimoine.

L’investissement en SCPI présente pour les sociétés des avantages : la rentabilité ; la possibilité de réaliser un amortissement de la valeur du bien mais également via, une SCI soumise à l’IS, de pouvoir bénéficier d’un taux d’imposition réduit.

En tant qu’investisseur, il est également conseillé aux personnes morales, de se rapprocher d’un professionnel afin d’adopter la meilleure stratégie d’investissement.