Les préoccupations écologiques investissent le champ de l’investissement immobilier et influent un vent nouveau sur les placements en SCPI. Lumière sur les investissements SCPI et l’écologie.
L’écologie et l’immobilier
On le constate au quotidien, l’écologie est aujourd’hui un enjeu majeur dans notre environnement, que ce soit au niveau des transports, de l’industrie, ou bien encore du bâtiment.
C’est en 1974, après le premier choc pétrolier, qu’apparaît la première réglementation thermique (RT) pour les bâtiments. Elle sera suivie en 1982 par une seconde RT motivée par un second choc pétrolier. Jusqu’à récemment dans les années 2000, les différentes RT étaient plus motivées par des considérations financières qu’écologiques. C’est avec le premier Grenelle de l’environnement (2007) que les RT se sont développées sur des considérations plus écologiques (adopter des systèmes de consommations durables, préserver nos ressources naturelles …).
Les investissements en SCPI et l’écologie
Dès lors, il est apparu nécessaire pour les acteurs de l’immobilier, et notamment les acteurs de l’immobilier tertiaire (foncières, société de gestion de SCPI et d’OPCI,…) d’introduire dans leur gestion immobilière les notions de durabilité et d’écologie.
Cette volonté fut concrétisée par 30 acteurs du secteur tertiaire en 2013 avec la signature de la «Charte pour l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires publics et privés» visant à mettre en place un mouvement coordonné dans le but d’anticiper les décrets d’applications prévus par le gouvernement et qui imposeront des obligations de travaux et donc des coûts importants pour les immeubles.
Pour rappel, la SCPI est une société civile de placement immobilier qui permet à des investisseurs d’investir dans un patrimoine immobilier locatif via un placement collectif. Pour investir en SCPI, les investisseurs doivent acheter des parts et ils toucheront alors des revenus locatifs proportionnels à leur quote-part. Selon les actifs immobiliers qui composent leur parc immobilier, certaines SCPI offrent un rendement plus supérieur que d’autres. De manière général, c’est un type de placement qui offre un rendement nettement supérieur à l’assurance-vie, le livret A, ou encore le PER.
SCPI PFO2
La SCPI PFO2, créée en 2009 et gérée par la société de gestion Perial AM, est la première SCPI de rendement du marché à intégrer toute cette dimension environnementale dans sa stratégie de gestion.
Cela fait déjà près de 20 ans que PERIAL AM intègre déjà petit à petit les préoccupations écologiques dans sa gestion de SCPI. Les actions effectuées n’étaient alors que ponctuelles, car les audits environnementaux sont coûteux pour les SCPI.
Pour rappel, une société de gestion encadre et pilote la SCPI. Obligatoirement agréée par l'AMF, la société de gestion prend ainsi en charge la gestion du parc immobilier, l'entretien des biens immobiliers qui le compose et l'acquisition de nouveaux actifs sur le marché immobilier. Elle assure également la gestion locative : elle collecte les loyers auprès des locataires et restitue ces loyers perçus aux investisseurs sous forme de revenus réguliers (revenus fonciers imposables). La société de gestion peut elle-même gérer plusieurs SCPI, c'est le cas de Perial AM qui pilote également 3 autres SCPI : PFO, PF Grand Paris, PF Hospitalité Europe.
Avec PFO2, la société de gestion a pu pleinement déployer une stratégie de manière concrète en se munissant d’une équipe dédiée et spécialisée sur le développement durable et les immeubles tertiaires.
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Ainsi, les audits environnementaux effectués sur PFO2 sont systématiques pour chaque acquisition d’immeuble. Perial AM va en effet, après avoir étudié les critères clés d’une acquisition immobilière (emplacement, locataire, mutualisation…), faire une étude des consommations actuelles de l’immeuble et donc de sa qualité environnementale.
Cette étape est très importante car elle va permettre de budgétiser les travaux éventuels à effectuer sur l’immeuble pour réduire ses consommations et ainsi le rendre plus vert.
La typologie du patrimoine de PFO2 est composée pour moitié d’immeubles récents qui répondent à des réglementations thermiques, et pour l’autre moitié d’immeubles plus anciens sur lesquels le travail de réduction des consommations sera plus important.
Cette politique de PERIAL est bien évidemment éthique, mais elle est avant tout un acte de gestion. En effet ce travail de réduction des consommations énergétique valorise le parc immobilier de la SCPI, car des immeubles verts sont des immeubles qui consomment moins, qui sont plus agréables à occuper, et tout cela entraîne une meilleure attractivité pour les entreprises et donc un meilleur taux d’occupation pour la SCPI.
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Les travaux qui sont faits aujourd’hui sont également des travaux qui ne seront pas imposés par le gouvernement lorsque les décrets tomberont, ce qui fera de ses immeubles des biens recherchés et certainement rares sur le marché, car aujourd’hui les immeubles sont achetés neufs avec une réglementation, mais ne sont souvent pas travaillés derrière et perdent de la valeur.
Cette stratégie est payante pour PFO2. Après tout juste 5 ans d’existence, la SCPI représente une capitalisation de plus de 1 Mds d’euros et son taux d’occupation tourne autour de 95% ce qui est tout à fait correct. Elle a donc réussi à séduire tant les clients, pour qui cette stratégie est un enjeu majeur de la gestion immobilière, que les locataires qui sont fidèles.
Comment investir en SCPI ?
Pour investir dans la pierre-papier, les investisseurs doivent devenir souscripteurs au sein de la SCPI, pour cela ils vont donc acquérir des parts. Selon le statut de la SCPI, qu’il s’agisse d’une SCPI à capital variable ou à capital fixe, l’achat de part et la revente des parts est plus ou moins simplifiée.
Le prix de souscription à une SCPI varie selon les sociétés civiles de placement. De fait, prix de la part peut être fixé à 200€, tout comme il peut s’élever à plus de 1000€. De plus, certaines SCPI imposent aux porteurs de parts d’investir un minimum en imposant par exemple d’acquérir un nombre de parts minimum.
La valeur de souscription d'une part prend en compte les frais d'entrée (aussi appelés "commission de souscription"), ceux-ci sont en réalité prélevés à la sortie, lorsque le souscripteur décide de revendre sa part. Il la retire ainsi à sa valeur de retrait (valeur de souscription minorée des frais d'entrée).
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