Pourquoi investir dans les SCPI Allemandes ?

L’Allemagne est l’une des économies les plus florissantes de la zone euro. En effet, depuis environ 10 ans, le PIB du pays est en croissance continue. C’est d’ailleurs ce qui lui permet d’occuper la première place sur le podium des économies d’investissement à l’échelle européenne. Ce statut est justifié entre autres par le fait que l’Allemagne constitue un hub de l’innovation et abrite des industries modernes à forte valeur ajoutée. Alors, pourquoi investir dans les SCPI Allemandes ?

L’Allemagne, le climat d’investissement

En plus d’afficher une inflation à un faible niveau et un taux de chômage parmi les plus bas d’Europe, l’Allemagne dispose d’un secteur immobilier présentant des atouts pour les investisseurs, leur permettant de dégager des rendements stables voire croissants sur le long terme.

Au nombre de ces atouts, on peut par exemple citer le niveau des loyers qui reste fortement modéré et qui favorise la réalisation d’investissements sur le long terme ainsi qu’une faible vacance des loyers ou encore les avantages offerts par la fiscalité sur les revenus locatifs.

Combinées, l’ensemble de ces tendances force l’intérêt des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ayant des stratégies opportunistes et orientées en zone euro. Celles-ci s’inscrivant dans une logique de diversification et d’innovation face à un marché immobilier français quelque peu saturé.

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La situation des SCPI en Allemagne

Les investisseurs ne sont pas en reste de ces nouvelles stratégies d’investissement puisque pour la seule année 2020, les SCPI, toutes catégories confondues ont réalisé 14% de leurs investissements en Allemagne. Voici quelques SCPI performantes situées totalement ou partiellement en Allemagne en 2022 :

En effet, les tendances du marché immobilier allemand depuis quelques années sont fortement propices au développement de la stratégie opportuniste des SCPI européennes. Le fait est que ces véhicules d’investissement cherchent une nouvelle alternative pour contrecarrer la saturation immobilière devenue de plus en plus perceptible en France.

Il apparaît donc que les épargnants ont décidé de diversifier leur patrimoine via les SCPI européennes car celles ci investissent massivement dans des actifs fiables tels que les immeubles de bureau, les locaux commerciaux, les locaux d’activité, les actifs hôteliers, la logistique, etc. Les villes les plus plébiscitées sont Berlin, Cologne, Düsseldorf, Hambourg, Francfort, Munich et Stuttgart.

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Les SCPI allemandes bénéficient d’une fiscalité avantageuse

Le secteur immobilier allemand est en grande partie à vocation locative. Avec un niveau modéré des loyers pratiqués, les taux de vacance locative sont donc plus faibles et les investisseurs peuvent espérer une rentabilité supérieure à celle qu’ils auraient pu obtenir pour un même investissement sur le marché immobilier français par exemple. Du côté de la fiscalité, celle-ci, pour les investisseurs, peut s’avérer être vraiment très avantageuse.

En effet, investir en SCPI européenne permet de réaliser des économies sur le plan fiscal. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’en vertu de la convention fiscale franco-allemande, les revenus locatifs des bien immobiliers situés en Allemagne sont soumis à l’impôt sur les sociétés local au taux de 15,825%. Par rapport à l’impôt sur les revenus en vigueur en France qui atteint parfois les 30%, c’est une belle alternative. Pour éviter la double imposition (fisc français et fisc allemand), un retraitement fiscal est effectué en France. En effet, grâce à la méthode de calcul basée sur le taux effectif moyen, les contribuables français bénéficieront d’un crédit d’impôt.

Enfin, il faut savoir que les revenus de source étrangère sont totalement exonérés des prélèvements sociaux de 17,2%.

Zoom sur deux SCPI Européennes (100% allemandes)

Novapierre Allemagne 2

Novapierre Allemagne 2 est l’une des SCPI européennes investies exclusivement en Allemagne et l’une des plus connues sur le marché. Elle est le deuxième millésime de la SCPI Novapierre Allemagne, dont le succès auprès des épargnants n’est plus à prouver.

Créée en 2019, elle atteint au 30 Juin 2021, une capitalisation de 178,9 M€. En effet, la collecte de la SCPI avait été suspendue quelques mois avant de rouvrir dès Avril 2021 ce qui a permis à la SCPI de finaliser l’acquisition de deux actifs en cours de sécurisation.

Selon son dernier bilan annuel, son patrimoine compte 3 biens immobiliers à vocation commerciale répartis dans les exclusivement en Allemagne (Saxe, Basse-Saxe et Rhénanie du Nord-Westphalie). Bien que ce soit un patrimoine en pleine phase de constitution, celui ci affiche déjà un taux d’occupation financier supérieur à 90%.

Eurovalys

Eurovalys est une SCPI créée en 2015 et qui cible plutôt les immeubles de bureaux allemands affichant un bon potentiel de rendement. En 2020, malgré le contexte sanitaire, elle a collecté 163 millions d’euros ce qui lui a permis de voir sa capitalisation passer la barre des 440 millions d’euros.

Ses récentes acquisitions à Plattling, Hambourg et Francfort ont permis de renforcer sa politique d’investissement axée sur les villes les plus dynamiques de l’Allemagne. À noter que les contrats de location d’Eurovalys sont majoritairement associés à de longs baux fermes d’une durée moyenne de 5 ans.  En 2020, Eurovalys a généré un rendement net de fiscalité allemande de 4,5%.

Comparaison des revenus générés par une SCPI française et une SCPI allemande : exemple concret

Pour que les investisseurs puissent se situer dans leur choix d’investissement, voici un exemple de placement qui mettra en évidence la différence de rendement entre une SCPI française et une SCPI investie en Allemagne.

Monsieur Morel est célibataire, sans enfant à charge et perçoit un revenu annuel net de 130 000 €, il se trouve dans la tranche marginale d’imposition de 41%. Supposons que Mr Morel investit 100 000 euros  répartis ainsi :

• 50 000 euros sur une SCPI française dont le rendement est de 5% ;
• 50 000 euros une SCPI allemande (Eurovalys) dont le rendement net d’impôt étranger est de 4,5%

Dans le cas de la SCPI française : Mr Morel percevra donc un revenu annuel net de frais de gestion de 2 500 € ( 50 000*5%). Après application de l’imposition, il devra s’acquitter de l’impôt sur le revenu (TMI de 41% pour Mr Morel) en plus des prélèvements sociaux de 17,2% soit 1 455 € (= 2 500 € *41% + 17,2%). En net, son investissement lui aura rapporté sur l’année 1 045 € soit un rendement net de 2,09%.

Dans le cas de la souscription à la SCPI Allemande Eurovalys, Mr Morel percevra un revenu annuel net de frais de gestion et de fiscalité étrangère de 2 250 € ( 50 000*4,5%). Après application de la convention fiscale, Mr Morel ne verra pas ses revenus soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. De plus, il bénéficiera d’un crédit d’impôt compensant la fiscalité française. Pour connaître le niveau d’imposition, il faut souscrire à la TMI de Mr Morel de 41%, le taux moyen de 28,89% : cela donne une imposition de 12,21%. Après application de l’imposition, il devra s’acquitter de l’impôt de 274,725€ (= 2 250 € *12,21%). En net, son investissement lui aura rapporté sur l’année 1 975,275 € soit un rendement net de 3,95%.