Quels sont les secrets des SCPI qui marchent le mieux en 2024 ?

A l’opposé des sociétés en difficulté, un bon nombre de SCPI continuent de délivrer des performances de haute volée. Découvrez comment se distinguent celles qui tiennent bon la barre et les meilleurs moyens de les identifier.

Le marché des SCPI est désormais scindé en deux

Attention aux idées reçues. Depuis l’été 2023, 26 SCPI ont choisi de baisser leur prix de part, actant ainsi une dévalorisation de la valeur de leur patrimoine immobilier. En complément, un certain nombre de sociétés civiles de placement immobilier voient leur nombre de parts en attente de retrait atteindre des proportions inquiétantes. Faut-il en déduire que l’investissement en SCPI a perdu de son attrait ? Pas tout à fait.

En effet, de nombreuses SCPI maintiennent des rendements élevés, puisque 35 d’entre elles ont dépassé les 5 % de taux de distribution en 2023, dont 14 au-dessus de 6 %. Et, fait notable, la quasi-totalité d’entre elles n’ont pas connu de baisse de prix de part et n’ont pas de parts en attente de retrait. Autrement dit, elles échappent aux problèmes qui touchent les SCPI en difficulté et continuent de délivrer des revenus locatifs solides.

A titre d’exemple, les véhicules retenus dans la sélection des meilleures SCPI de Portail-SCPI.fr affichent un rendement moyen net de frais et avant fiscalité de 6,22 % sur l’année 2023. Pour calculer combien un placement dans de telles SCPI pourraient vous rapporter, vous pouvez essayer gratuitement notre simulateur.

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Les caractéristiques des SCPI qui marchent le mieux actuellement

Pour comprendre pourquoi les meilleures SCPI parviennent à éviter les obstacles qui ont fait trébucher d’autres, voici quelques-unes de leurs caractéristiques.

Une stratégie d’investissement porteuse

Parmi les investissements de pierre papier les mieux orientés, un large nombre adopte une stratégie d’investissement assez proche. Elles se positionnent en effet comme des SCPI diversifiées : ainsi, elles ne se limitent pas à une typologie d’actifs immobiliers (bureaux, commerces, etc.) mais cherchent plutôt à capitaliser sur les meilleures opportunités d’acquisitions, tous secteurs confondus.

Cela leur permet de disposer d’un terrain de chasse assez large et de privilégier les marchés immobiliers les plus intéressants à un instant T. Et, à l’inverse, elles peuvent plus facilement laisser de côté ceux qui affichent des tendances jugées peu favorables aux acheteurs.

En complément, de plus en plus de SCPI adoptent une stratégie d’investissement européenne. Elles n’hésitent donc pas à aller chercher les rendements les plus élevés dans les pays de la zone euro, en particulier d’Europe de l’Ouest. Dans de rares cas, elles peuvent aussi explorer d’autres contrées (Royaume-Uni, Europe centrale) et même s’aventurer en dehors du continent européen. La SCPI CORUM Origin, qui a systématiquement enregistré un taux de distribution supérieur à 6 % depuis son lancement en 2012, constitue un excellent exemple de SCPI diversifiée européenne performante.

Notons toutefois qu’une poignée de SCPI parviennent à délivrer de belles performances tout en étant spécialisées dans des domaines très spécifiques. Citons par exemple :

• Pierval Santé, SCPI européenne spécialisée dans l’immobilier de santé ;
• Kyaneos Pierre, dédiée à l’immobilier résidentiel et à la rénovation énergétique ;
• Atream Hôtels, spécialisée dans l’immobilier d’hôtellerie et de tourisme en Europe ;
• ActivImmo et LOG IN, consacrées toutes deux à l’immobilier de logistique.

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Un haut niveau de collecte

La collecte des SCPI a fortement diminué l’année dernière, passant de 10,2 milliards d’euros en 2022 à 5,7 milliards en 2023. Les SCPI les plus en difficulté en ont particulièrement souffert : la baisse de la collecte est intervenue concomitamment à la hausse des demandes de retrait, ce qui a entraîné l’augmentation du nombre de parts en attente de retrait.

Les SCPI les plus en forme, quant à elles, ont réussi à maintenir un bon niveau de collecte en 2023 : par exemple, la SCPI européenne CORUM Eurion a enregistré une collecte nette des retraits de 389 millions d’euros. De son côté, la SCPI spécialisée Pierval Santé a collecté 366 millions d’euros. A l’échelle du marché, notons que les SCPI sans parts en attente de retrait ont accumulé 80 % de la collecte totale du 4ème trimestre 2023 d’après l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM).

La collecte constitue un indicateur essentiel à prendre en compte pour les investisseurs particuliers. En effet, une SCPI conservant un haut niveau de collecte est en mesure d’investir cette épargne dans un contexte assez favorable aux acquéreurs actuellement. De plus, cette collecte leur permet de couvrir facilement les demandes de retraits éventuelles.

Un timing favorable

Parmi les SCPI les plus en forme, la bonne tenue des plus jeunes d’entre elles ne passe pas inaperçue. Les taux de distribution 2023 les plus élevés appartiennent en effet à de jeunes SCPI créées entre 2020 et 2022 :

• Transitions Europe (8,16 %) ;
• Remake Live (7,79 %) ;
• Iroko ZEN (7,12 %).

Ces SCPI ont profité d’un moment opportun pour commencer à construire leur patrimoine immobilier, dans un contexte de reflux des prix. De plus, le renchérissement des taux de crédit a pu écarter d’autres acheteurs potentiels. Dans cette configuration, certains actifs de qualité ont pu voir leur prix baisser et leur rendement locatif augmenter en conséquence. De quoi aider ces jeunes SCPI à délivrer des rendements largement plus élevés que la moyenne.

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Comment choisir une SCPI de qualité en 2024 ?

Pour bien investir en SCPI en 2024, il ne suffit pas de regarder le rendement de 2023. Voici quelques conseils et réflexes à retenir pour faire les bons choix.

S’attarder sur le rendement cible pour les années à venir

En matière d’investissement à risques, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. D’une manière générale, il est plutôt conseillé d’étudier les objectifs de rendement visés par les différentes SCPI pour se projeter sur les prochaines années. Idéalement, vous pouvez vous appuyer sur l’objectif (non garanti) de taux de rendement interne (TRI) à 10 ans. Cela vous aide à avoir une perspective de rendement en phase avec l’horizon minimum d’investissement recommandé, qui s’établit généralement entre 8 et 10 ans.

A défaut, vous pouvez vous appuyer sur des éléments donnés par les sociétés de gestion concernant les perspectives à moyen ou long terme. Par exemple, la société Arkea Reim affirme, dans le bulletin d’information du 4ème trimestre 2023 de la SCPI Transitions Europe, “tabler sur un objectif de performance non garanti à moyen terme (entre 3 et 5 ans) compris entre 6 et 7 %”.

Éviter les SCPI en difficulté

Comme nous l’avons vu, un certain nombre de véhicules d’investissement dans l’immobilier d’entreprise affrontent des vents contraires depuis quelques mois. Dans la perspective d’un placement immobilier, il est préférable de garder à l’écart les SCPI qui affichent un pourcentage élevé de parts en attente de retrait. C’est d’autant plus vrai si ces SCPI ne parviennent pas à collecter suffisamment pour résorber assez rapidement le nombre de parts en attente.

Dans le même ordre d’idée, il est recommandé de patienter avant de s’intéresser aux SCPI qui ont abaissé leur prix de part depuis l’été 2023. En effet, la dévalorisation du prix de part acte la perte de valeur des actifs immobiliers détenus par la SCPI. Il faudra donc encore du temps afin que ce patrimoine reprenne potentiellement de la valeur et/ou que la SCPI puisse le recomposer. De plus, les valeurs de reconstitution à fin 2023 sont encore attendues à ce stade, et en cas de baisse significative, les SCPI les plus en difficulté pourraient de nouveau revoir leur prix de part à la baisse.

Réfléchir à la stratégie des SCPI et à la diversification de son investissement

Pour procéder à la sélection des véhicules d’investissement, il est important d’étudier leur stratégie et leur positionnement. Cela peut vous aider à choisir les SCPI les plus en phase avec votre propre situation patrimoniale.

Par exemple, les SCPI européennes vous permettent de bénéficier, d’une manière générale, d’une fiscalité plus douce que celles investies en France, avec notamment une exonération de prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus locatifs versés. Elles sont ainsi plus intéressantes pour les épargnants déjà fortement imposés. En revanche, pour un placement effectué au travers d’un contrat d’assurance vie ou l’acquisition de la nue-propriété des parts, cet enjeu fiscal ne se pose pas.

En complément, les conseillers en gestion de patrimoine recommandent aux épargnants de diversifier leur investissement en SCPI. Autrement dit, l’idée est de placer une même somme sur différents véhicules plutôt qu’un seul, de manière à mieux répartir les risques.

Se faire accompagner dans la sélection des SCPI

Pour manoeuvrer au mieux un investissement dans la pierre papier, vous pouvez bénéficier de l’accompagnement d’un professionnel sans frais supplémentaires. Cet expert vous aide à identifier les meilleures opportunités d’investissement et vous aide à gérer votre patrimoine sur le long terme. Il peut ainsi vous orienter vers les placements les plus adaptés à vos besoins et les méthodes d’investissement qui répondent le mieux à vos objectifs.

Dans le cadre des échanges avec le conseiller, vous obtiendrez également les informations dont vous avez besoin concernant de nombreux paramètres d’un tel placement : le couple rendement/risque, l’horizon d’investissement, les frais ou encore la fiscalité.