L’heure est au bilan pour les SCPI à l’issue d’une année 2023 agitée sur les marchés immobiliers. Performances, évolution des prix, rachats, nouveautés… Voici ce qu’il faut retenir en 5 chiffres clés.
4,52 % : le rendement moyen des SCPI en 2023
Le taux de distribution moyen des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) devait se stabiliser en 2023. Les données dévoilées par l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) le 7 février 2024 confirment cette anticipation. Le rendement moyen des SCPI s’est ainsi fixé à 4,52 % en 2023, contre 4,53 % en 2022.
Derrière cette continuité, on relève des différences marquées entre les différentes stratégies d’investissement. Ainsi, le taux de distribution moyen s’élève à 5,9 % pour les SCPI dédiées à la logistique et aux locaux d’activité. A l’opposé, les SCPI de bureaux ont davantage souffert, avec un rendement moyen de 4,1 % seulement.
Le graphique suivant récapitule les performances pour chaque typologie de SCPI :
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14 SCPI au-dessus de 6 % de rendement
Outre les différences entre secteurs d’investissement, certaines SCPI parviennent à surperformer assez largement la moyenne du marché. On dénombre ainsi 14 SCPI dont le taux de distribution 2023 a dépassé les 6 %.
Parmi celles-ci, on peut relever un certain nombre de similitudes. D’une manière générale, il s’agit de SCPI plutôt jeunes : 9 d’entre elles ont été créées il y a moins de 5 ans. La “doyenne” parmi ces SCPI performantes, CORUM Origin, a vu le jour pour sa part en 2012.
De même, la plupart de ces véhicules s’appuient sur une stratégie d’investissement immobilier diversifiée. Ils capitalisent ainsi sur une approche plutôt opportuniste, particulièrement adaptée à la configuration de marché actuelle. Fortes d’une collecte bien orientée, ces SCPI profitent des baisses de prix pour construire un patrimoine immobilier mieux rémunéré. Ce qui permet, in fine, de viser des rendements futurs élevés (non garantis) pour les souscripteurs.
Le tableau suivant liste précisément les 14 SCPI dont le taux de distribution 2023 a dépassé les 6 % :
| SCPI | Taux de distribution 2023 |
|---|---|
| Transitions Europe | 8,16 % |
| Remake Live | 7,79 % |
| Iroko ZEN | 7,12 % |
| N Cap Continent | 6,59 % |
| Novaxia NEO | 6,51 % |
| Epargne Pierre Europe | 6,26 % |
| Epsilon 360° | 6,25 % |
| LOG IN | 6,21 % |
| Coeur de Régions | 6,20 % |
| CORUM Origin | 6,06 % |
| Cristal Life | 6,02 % |
| Optimale | 6,02 % |
| Vendôme Régions | 6,01 % |
| Cap Foncières et Territoires | 6 % |
Sources : Sociétés de gestion
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Des baisses de prix de part pour 26 SCPI
L’année 2023 a été particulièrement notable sur le marché des SCPI. En effet, si les rendements sont restés globalement stables, les prix de part ont subi quelques turbulences. Plus précisément, 26 SCPI ont abaissé leur valeur de souscription l’année dernière, en comptant les dévalorisations actées au 1er janvier 2024.
Cette tendance s’explique en partie par la hausse des taux d’intérêt, qui a impacté les prix de l’immobilier d’entreprise plus fortement que ceux des logements. Certains actifs, en particulier de bureaux, ont subi un recul significatif de leur valorisation, ce qui s’est reflété sur la valeur de reconstitution des SCPI. Or, la valeur de reconstitution ne doit pas être inférieure (ou supérieure) de plus de 10 % au prix de part : pour rester en ligne avec cette réglementation, les sociétés les plus concernées ont dû se résoudre à baisser le prix de part.
Ce mouvement de dévalorisation, inhabituel sur le marché des SCPI, rappelle que ce type d’investissement n’offre pas de garantie du capital. Il reste sujet, de manière logique, aux fluctuations des marchés immobiliers. Notons également, pour conclure sur une note plus positive, que certaines SCPI ont revalorisé leur prix de part en 2023 : il s’agit entre autres de Remake Live, Cœur de Régions et Kyaneos Pierre.
Pour plus de détails, retrouvez notre récapitulatif complet concernant les baisses de prix sur le marché des SCPI.
99 SCPI avec des parts en attente de rachat, 121 non concernées
Contrecoup de la baisse des prix de parts, les demandes de rachat ont fortement augmenté en 2023. Sur le seul quatrième trimestre, “les SCPI ont enregistré un volume significatif d’ordres de rachat, totalisant 1,3 milliard d’euros en prix de souscription” d’après l’ASPIM.
Particularité de l’investissement en SCPI, la liquidité à la revente n’est pas nécessairement immédiate. Les demandes de rachat doivent en effet pouvoir être compensées, par les nouvelles souscriptions notamment. La forte augmentation des demandes de rachat a donc contribué à une hausse du nombre d’opérations en attente. “Au 31 décembre 2023, la valeur des parts en attente de retrait représente 2,1 milliards d’euros, soit 2,3 % de la capitalisation du marché”, note l’ASPIM.
Néanmoins, il faut distinguer deux cas de figures : les SCPI qui ont des parts en attente de retrait… Et celles qui n’en ont pas. D’après l’ASPIM, “sur un total de 216 SCPI, 99 SCPI gérées par 17 sociétés de gestion avaient des parts en attente de rachat au 31 décembre 2023 ; en revanche, 121 SCPI gérées par 40 sociétés de gestion, n’avaient aucune part en attente de rachat à la même date”.
Compte tenu de cette tendance, les futurs investisseurs doivent rester attentifs à ce point. D’une manière générale, il s’avère préférable de choisir, toutes choses égales par ailleurs, une SCPI qui n’a pas de parts en attente de rachat.
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7 nouvelles SCPI sur le marché
Malgré les vents contraires, ou peut-être grâce à ces derniers puisqu’ils sont plus favorables aux jeunes acteurs en phase d’achat, 7 SCPI ont vu le jour en 2023. Il s’agit principalement de SCPI de rendement, la SCPI fiscale Kyaneos Denormandie 4 faisant exception :
- NCap Continent ;
- Upêka ;
- Cœur d’Avenir ;
- Alta Convictions ;
- My Share Education ;
- Comète.
S’il faudra encore patienter afin d’en savoir plus sur les premiers pas de ces SCPI, certaines affichent des particularités notables. A titre d’exemple, la SCPI Comète, deuxième SCPI lancée par Alderan après ActivImmo, vise un objectif non garanti de 6 % de rendement annuel à l’aide d’investissements diversifiés en Europe mais aussi en Amérique du Nord et en Océanie (Australie et Nouvelle-Zélande). Dans un autre registre, Cœur d’Avenir, qui prend la suite de Cœur de Régions et Cœur d’Europe chez Sogenial Immobilier, table sur les secteurs liés à l’enfance, à l’adolescence et aux étudiants. L’objectif non garanti de taux de distribution se situe ici à 5 %.
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