Vous comprendrez aisément qu’il est très difficile d’effectuer un classement SCPI (Société civile immobilière) au sens propre du terme. Il convient tout d’abord de différencier les SCPI de rendement (capital fixe et capital variable) des SCPI fiscales avant de convenir de ce qui est le meilleurs investissement. Ensuite, il faut sélectionner des critères de sélection précis et non juste ses actifs immobiliers.
Regardons les différents critères pour classer les meilleures SCPI et ainsi effectuer un bon classement SCPI.
Le rendement : la donnée pour classer les SCPI
Le rendement d’une SCPI est sans doute la variable la plus simple à comparer. Avant 2012, «le taux de rendement» était la norme pour définir les revenus générés par une SCPI. Depuis, on appelle ça le «taux de distribution». Les porteurs de parts perçoivent ainsi des revenus réguliers.
Veillez à ce que la durée de détention soit assez intéressante pour que l’investissement reste rentable avant de prendre part à l’investissement.
Ce taux est calculé de la façon suivante: on prend le dividende annuel brut de l’année écoulée en rapport avec le prix d’une part acquéreur de l’année écoulée.
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L’année dernière, c’est la société civile de placement immobilier Corum Convictions de la société de gestion Corum AM qui est arrivée en tête de ce classement avec un avec un des meilleur rendement moyen taux de 6,45%.
La capitalisation des SCPI
En fonction de leur historique et de leur collecte, les SCPI ont chacune des capitalisations différentes. Pour la calculer, il convient de prendre en compte le nombre de parts émises à une date précise multiplié par le prix d’achat de ces parts à la même date.
La capitalisation est la représentation parfaite de la taille d’une SCPI et de son patrimoine immobilier locatif. Plus cette capitalisation est importante, plus le risque est mutualisé pour le souscripteur, car plus il y a d’immeubles différents dans le parc immobilier de la SCPI, ce qui représente un bel atout pierre diversification que l’on ne retrouve pas dans l’immobilier en direct par exemple.
La diversification et la capitalisation sont donc liées. Il est préférable d’avoir au moins 200 millions de capitalisation pour une SCPI.
La capitalisation est un bon indicateur pour tous les futurs souscripteurs, il est donc important, lors de l’achat de parts en SCPI. La capitalisation peut vous permettre de savoir si une SCPI va vous offrir un piètre rendement sur le long terme. Comme tout investissement en immobilier doit être réfléchi, il est par ailleurs recommandé de se faire conseiller par un conseiller en gestion de patrimoine avant d’effectuer ce type d’investissement.
L’année dernière, c’est la SCPI Immorente qui avait la plus grosse capitalisation avec près de 2 milliards d’euros d’actifs. Venaient ensuite les SCPI Edissimmo avec 2,468 milliard d’euros, Elysées Pierre avec 2,032 milliard d’euros, Épargne Foncière avec 1,882 milliard d’euros et PFO2 avec 1,712 milliard d’euros.
La société de gestion
Voici un critère fondamental dans la sélection d’une SCPI et de l’élaboration d’un classement : la société de gestion. Il existe de nombreuses sociétés de gestion sur le marché, avec plus ou moins de renommées en termes de placement dans l’immobilier. Chacune d’entre elles permettent d’investir sans souci de gestion locative, à contrario de l’immobilier physique, tout en vous assurant un investissement locatif et de percevoir des revenus, ce qui en fait un des meilleurs investissements. Les sociétés de gestions gèrent les parcs immobiliers en créant des sociétés de placement pour se constituer un patrimoine et vous permettre d’acquérir des parts dans certains secteurs spécialisées comme des locaux commerciaux par exemple.
Les critères à regarder sont la structure capitalistique, l’historique de son savoir-faire en SCPI, la date de création, le sérieux des gestionnaires et du back-office, son savoir-faire, son adaptation aux évolutions du marché… Le prix de souscription (à ne pas confondre avec les frais d’entrée) peut varier d’une société à une autre en fonction de la valeur de son patrimoine. De ce fait, il est aussi possible que le prix augmente en cas de revalorisation des biens immobiliers détenus par la SCPI.
L’année dernière, Portail-SCPI au travers de tous ces critères a sélectionné Perial AM comme meilleure société de gestion.
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Le taux d’occupation physique (TOP)
La raison d’être d’une SCPI est de louer les biens qu’elle possède. Le taux d’occupation est la variable qui permet de définir si une SCPI a des locaux vacants et dans quelle mesure. Plus le taux d’occupation est élevé moins la SCPI a de la vacance locative.
En revanche, impossible de faire un classement relatif à ce seul critère, car une SCPI venant de se créer a un taux d’occupation de 100% et cela ne veut rien dire…
Le taux d’occupation financier (TOF)
C’est un taux différent du taux d’occupation. Le taux d’occupation financier est calculé en prenant les loyers facturés par rapport aux loyers facturables en cas de location à 100% des immeubles de la SCPI. Ce taux est un indicatif fondamental dans un comparatif de SCPI. Il convient de le prendre en compte sur des SCPI qui ont déjà un certain vécu. Dans le cas contraire, il n’a aucune signification.
L’année dernière pour les SCPI de bureaux, la SCPI Edissimmo présentait un taux de 87,89%, Primopierre 82,70% et Efimmo un taux de 91,79%.
Pour les SCPI de commerces, Novapierre Allemagne présentait un taux de 97,4%, Actipierre 1 un taux de 96,05% et Patrimmo Commerce un taux de 96%.
Le report à nouveau
Le report à nouveau est l’élément quantifiable des réserves de la SCPI. Il s’agit d’une poche de sécurité que la société de gestion constitue dans le temps dans laquelle elle peut pioché en cas de baisse imprévue des revenus par exemple.
Cette réserve permet de lisser les dividendes dans le temps en cas de fluctuation. Chez Portail-SCPI nous estimons qu’il faut un report à nouveau d’au moins 3% des loyers annuels. Il n’est pas non plus nécessaire d’en avoir un trop important, car l’argent de cette poche de sécurité ne rapporte rien.
Nos conseillers sont là pour vous aider
La SCPI fait partie des investissements immobiliers les plus sûrs et les plus stables, notamment grâce au fait qu’il s’agisse d’un placement collectif dont la stratégie de diversification optimise la mutualisation des risques.
Néanmoins, avant d’investir en SCPI et d’opérer toute souscription de parts, il est important de bien vous renseigner sur ce placement, quand bien même vous choisissez d’investir un minimum. De fait, si la SCPI peut vous assurer des revenus réguliers et des revenus complémentaires, il ne s’agit toutefois pas d’un placement à capital garanti et sa fiscalité peut s’avérer désavantageuse pour certain type de profil investisseur.
Aussi, pour vous orienter vers les meilleures SCPI, les plus adaptées à votre portefeuille et vos objectifs, nous vous recommandons de vous rapprocher de l’une de nos conseillers en gestion du patrimoine.
