classement scpi

Vous comprendrez aisément qu’il est très difficile d’effectuer un classement SCPI au sens propre du terme . Il convient tout d’abord de différencier les SCPI de rendement des SCPI fiscales. Ensuite il faut sélectionner des critères de sélection précis.

Regardons les différents critères pour classer les meilleures SCPI et ainsi effectuer un bon classement SCPI..

Le rendement : la donnée pour classer les SCPI

Le rendement d’une SCPI est sans doute la variable la plus simple à comparer. Avant 2012 «le taux de rendement» était la norme pour définir les revenus générés par une SCPI. Depuis, on appel ça le «taux de distribution».

Ce taux est calculé de la façon suivante: on prend le dividende annuel brut de l’année écoulée en rapport avec le prix d’une part acquéreur de l’année écoulée.

L’année dernière, c’est la SCPI Corum Convictions de la société de gestion Corum AM qui est arrivée en tête de ce classement avec un taux de 6,45%.

La capitalisation des SCPI

Les SCPI en fonction de leur historique et de leur collecte ont chacune des capitalisations différentes. Pour la calculer, il convient de prendre en compte le nombre de parts émises à une date précise multiplié par le prix d’achat de ces parts à la même date.

La capitalisation est la représentation parfaite de la taille d’une SCPI. Plus cette capitalisation est importante, plus le risque est mutualisé, car plus il y a d’immeubles différents dans le parc immobilier de la SCPI. La diversification et la capitalisation sont donc liées. Il est préférable d’avoir au moins 200 millions de capitalisation pour une SCPI.

L’année dernière, c’est la SCPI Immorente qui avait la plus grosse capitalisation avec près de 2 milliards d’euros d’actifs. Venaient ensuite les SCPI Edissimmo avec 2,468 milliard d’euros, Elyséees Pierre avec 2,032 milliard d’euros, Épargne Foncière avec 1,882 milliard d’euros et PFO2 avec 1,712 milliard d’euros.

La société de gestion

Voici un critère fondamental dans la sélection d’une SCPI et de l’élaboration d’un classement : la société de gestion. Il en existe de nombreuses sur le marché plus moins jeunes avec plus ou moins de renommées. Les critères à regarder sont la structure capitalistique, l’historique de son savoir-faire en SCPI, la date de création, le sérieux des gestionnaires et du back-office, son savoir-faire, son adaptation aux évolutions du marché…

L’année dernière, Portail-SCPI au travers de tous ces critères a sélectionné Perial AM comme meilleure société de gestion.

Le taux d’occupation : Critère important d’un classement SCPI

La raison d’être d’une SCPI est de louer les biens qu’elle possède. Le taux d’occupation est la variable qui permet de définir si une SCPI a des locaux vacants et dans quelle mesure. Plus le taux d’occupation est élevé moins la SCPI a de la vacance locative.

En revanche, impossible de faire un classement relatif à ce seul critère, car une SCPI venant de se créer a un taux d’occupation de 100% et cela ne veut rien dire…

Le report à nouveau

Le report à nouveau est l’élément quantifiable des réserves de la SCPI. Il s’agit d’une poche de sécurité que la société de gestion constitue dans le temps dans laquelle elle peut pioché en cas de baisse imprévue des revenus par exemple.

Cette réserve permet de lisser les dividendes dans le temps en cas de fluctuation. Chez Portail-SCPI nous estimons qu’il faut un report à nouveau d’au moins 3% des loyers annuels. Il n’est pas non plus nécessaire d’en avoir un trop important, car l’argent de cette poche de sécurité ne rapporte rien.

Le taux d’occupation financier

C’est un taux différent du taux d’occupation. Le taux d’occupation financier est calculé en prenant les loyers facturés par rapport aux loyers facturables en cas de location à 100% des immeubles de la SCPI. Ce taux est un indicatif fondamental dans un comparatif de SCPI. Il convient de le prendre en compte sur des SCPI qui ont déjà un certain vécu. Dans le cas contraire, il n’a aucune signification.

L’année dernière pour les SCPI de bureaux, la SCPI Edissimmo présentait un taux de 87,89%, Primopierre 82,70% et Efimmo un taux de 91,79%.

Pour les SCPI de commerces, Novapierre Allemagne présentait un taux de 97,4%, Actipierre 1 un taux de 96,05% et Patrimmo Commerce un taux de 96%.

Pour conclure, il est quasiment impossible de faire un classement précis des SCPI du marché. Portail-SCPI réalise en revanche une sélection en fonction de l’ensemble des critères évoqués ci-dessus.

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