SCPI européenne : investir en Europe avec les SCPI

Qu’est-ce qu’une SCPI européenne ?

Zoom sur la définition et le fonctionnement des SCPI européennes, ces véhicules de pierre papier qui investissent partout en Europe.

SCPI européenne : définition

Une SCPI européenne est une société civile de placement immobilier dont le patrimoine est principalement composé d’actifs immobiliers situés dans des pays européens. Ces derniers peuvent appartenir à la zone euro (Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Italie) ou se trouver hors zone euro (Pologne, Royaume-Uni).

Cette spécificité géographique permet de différencier trois grandes catégories de SCPI selon leur zone d’investissement :

• SCPI française : patrimoine exclusivement localisé en France ;
• SCPI européenne : patrimoine réparti en Europe et éventuellement en France ;
• SCPI internationale : patrimoine étendu en Europe et au-delà, incluant parfois des actifs en Amérique du Nord par exemple.

Au même titre que les SCPI de rendement classiques, les SCPI européennes peuvent investir dans différents types d’actifs immobiliers professionnels selon la stratégie d’investissement mise en place par la société de gestion. Il peut s’agir de bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé, immobilier résidentiel, etc.

Apprenez-en davantage sur les sociétés civiles de placement immobilier en téléchargeant notre guide SCPI. 

Fonctionnement des SCPI européennes

Le fonctionnement d’une SCPI européenne reste identique à celui d’une SCPI classique. L’épargnant souscrit des parts auprès de la société de gestion, qui collecte les fonds et les investit dans l’achat d’immeubles.

Ces bâtiments sont loués à des entreprises, générant des loyers qui sont redistribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes potentiels réguliers. La gestion quotidienne est assurée par la société de gestion.

Quelques spécificités opérationnelles liées à l’investissement en Europe méritent toutefois d’être soulignées :

• La société de gestion doit naviguer entre plusieurs juridictions distinctes, chacune avec ses règles locatives, fiscales et réglementaires ;
• La diversification par pays et parfois par devises (pour les pays hors zone euro) introduit une dimension supplémentaire dans la gestion des risques ;
• Les équipes de gestion s’appuient souvent sur des partenaires locaux et/ou des équipes sur place pour identifier les opportunités, suivre les locataires et gérer les contraintes administratives propres à chaque marché.

Quelle que soit leur stratégie, les SCPI sont toutes de droit français, encadrées par l’AMF (Autorité des marchés financiers).

Pourquoi investir dans une SCPI européenne ?

Découvrez les divers avantages des SCPI européennes poussant de nombreux investisseurs à privilégier ce type de véhicules de pierre papier.

Diversification géographique

Le premier atout réside dans la diversification géographique qui permet de ne pas concentrer son exposition immobilière sur un seul marché national.

En répartissant le patrimoine sur plusieurs pays, ces véhicules permettent de mutualiser les risques inhérents aux différents marchés immobiliers européens. Un ralentissement en France n’impactera pas nécessairement les marchés allemand ou espagnol de la même manière par exemple.

Cette répartition internationale peut également s’accompagner d’une diversification sectorielle accrue, mutualisant ainsi les risques locatifs, économiques et politiques.

Notons toutefois que certaines SCPI européennes se concentrent sur un seul pays (Paref Prima en Allemagne par exemple) ou un seul secteur d’activités (Atream Hôtels dans l’hôtellerie/tourisme par exemple).

Simplifier l’accès à l’immobilier international

Les SCPI européennes rendent accessible au plus grand nombre l’investissement dans l’immobilier d’entreprise à l’international. Grâce à un ticket d’entrée relativement faible, souvent de quelques centaines ou milliers d’euros, l’investisseur peut accéder à des actifs immobiliers situés dans plusieurs pays.

À l’inverse, un investissement immobilier direct à l’étranger reste généralement peu accessible : il nécessite une bonne connaissance des marchés locaux, implique des contraintes juridiques et fiscales spécifiques, et peut s’avérer complexe à gérer à distance, sans parler des montants à investir.

L’investissement dans une SCPI européenne permet ainsi de bénéficier d’une exposition internationale sans contrainte de gestion, l’ensemble des opérations étant assuré par la société de gestion.

On pourrait s’interroger sur l’existence de frais supplémentaires liés à l’investissement à l’étranger. En pratique, ce n’est généralement pas le cas : les frais des SCPI européennes (commission de souscription, frais de gestion) sont comparables à ceux des SCPI françaises, et certaines SCPI européennes sont même sans frais d’entrée.

Potentiel de performance élevée

Les rendements des SCPI européennes se situent, sur les dernières années, à un niveau souvent supérieur à la moyenne du marché des SCPI, sans pour autant constituer une garantie de performance future. La plupart du temps, les taux de distribution des SCPI européennes sont communiqués bruts de fiscalité étrangère.

En visant plusieurs pays, la SCPI accède à un panel d’opportunités d’investissement plus large. Cette diversification géographique permet d’intervenir sur des marchés locatifs particulièrement dynamiques dans certaines zones européennes. Certains actifs immobiliers situés à l’étranger peuvent ainsi offrir des rendements potentiels plus élevés que ceux observés sur le marché français.

Il est fondamental de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les marchés immobiliers européens restent soumis aux mêmes aléas que le marché français : évolution des taux d’intérêt, cycles économiques, mutations des usages immobiliers.

Découvrez le potentiel de rendement votre investissement en SCPI grâce au simulateur de Portail-SCPI, sans engagement et gratuit. 

Fiscalité allégée

La fiscalité allégée représente un autre avantage distinctif des SCPI européennes, notamment pour les contribuables fortement imposés. Grâce aux conventions fiscales internationales, il n’y a pas de double imposition sur les revenus immobiliers provenant d’autres pays.

La fiscalité est généralement plus avantageuse que celle liée aux SCPI 100 % françaises. D’autant plus que les prélèvements sociaux de 17,2 % ne s’appliquent pas sur les revenus fonciers provenant de pays étrangers (plus d’informations dans la partie entièrement dédiée à la fiscalité des SCPI européennes).

Quels sont les risques des SCPI européennes ?

Malgré leurs atouts, les SCPI européennes restent des investissements immobiliers comportant des risques.

• Risque de perte en capital

Le premier risque, commun à toutes les SCPI, concerne la possibilité de perte en capital. La valeur des parts peut évoluer au fil du temps, à la hausse comme à la baisse, en fonction de la valeur du patrimoine détenu notamment.

• Rendement non garanti

Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent fluctuer selon l’évolution des loyers, du taux d’occupation et de la stratégie de gestion.

• Liquidité non garantie

La liquidité des parts de SCPI à la revente n’est pas garantie. En période de tensions, le délai de revente peut se prolonger de plusieurs mois.

• Risque de change

L’exposition à des pays hors zone euro introduit un risque de change. Les variations de taux de change entre les devises étrangères et l’euro peuvent impacter les rendements perçus. Certaines sociétés de gestion mettent en place des stratégies de couverture du risque de change, mais celles-ci ont un coût et ne neutralisent pas totalement la volatilité.

• Risque pays

Le risque pays englobe plusieurs aspects, notamment au niveau réglementaire et fiscal. Chaque pays dispose de sa propre législation en matière de baux commerciaux, de fiscalité immobilière et de normes de construction.

Une modification des conventions fiscales bilatérales entre la France et un pays d’investissement peut altérer l’attractivité fiscale d’une SCPI européenne. De même, des évolutions de la fiscalité locale peuvent diminuer le rendement net distribué aux épargnants.

D’autre part, le risque politique dans certaines zones géographiques moins stables est également à prendre en compte.

La fiscalité des SCPI européennes

La fiscalité des SCPI européennes s’avère généralement plus avantageuse que la fiscalité des revenus fonciers applicable aux dividendes provenant des SCPI françaises.

Tout d’abord, les prélèvements sociaux de 17,2 % ne s’appliquent pas sur les revenus locatifs étrangers.

Ensuite, le traitement fiscal des revenus issus de SCPI européennes repose sur un principe fondamental : les revenus immobiliers sont imposés dans l’État de situation de l’immeuble selon la législation locale. Il existe des conventions fiscales bilatérales entre la France et chaque pays pour éviter une double imposition.

Avec certains pays, le porteur de parts est imposé en France en plus du pays dans lequel se situe le bien. Mais il bénéficie en contrepartie d’un crédit d’impôt qui compense tout ou partie de l’impôt français. Il s’agit de la méthode du crédit d’impôt.

Par opposition, avec d’autres pays, les loyers ne sont pas fiscalisés en France mais ils sont pris en compte pour déterminer le taux d’imposition du contribuable. Ce dernier est ensuite applicable aux seuls revenus français. Il s’agit de la méthode du taux effectif.

Voici dans le tableau ci-dessous une comparaison rapide entre la fiscalité des SCPI européennes et la fiscalité des SCPI françaises.

Eléments	SCPI françaises	SCPI européennes - crédit d’impôt	SCPI européennes - taux effectif
Lieu d’imposition des revenus	France	Pays de l’immeuble + France	Pays de l’immeuble
Imposition en France	Oui	Oui, mais compensée par un crédit d’impôt	Non, mais revenus pris en compte pour le taux d’imposition
Prélèvements sociaux	Oui	Non	Non
Mécanisme fiscal	Imposition directe	Crédit d’impôt compensant l’impôt français	Exonération en France mais compris dans le calcul du taux d’imposition
Impact sur le taux d’imposition global	Élevé, surtout pour les TMI hautes	Modéré, souvent inférieur à une SCPI française	Modéré, souvent inférieur à une SCPI française

Si vous investissez dans une SCPI européenne via une assurance vie ou un PER, c’est la fiscalité de l’enveloppe qui s’applique.

SCPI européenne ou SCPI française : que choisir ?

Le choix entre SCPI européenne et SCPI française constitue une étape clé dans la construction d’un portefeuille immobilier diversifié. Ces deux catégories de SCPI répondent à des logiques d’investissement différentes et peuvent s’avérer complémentaires selon les objectifs poursuivis.

La SCPI française propose notamment une exposition directe au marché immobilier hexagonal et une fiscalité simple à appréhender. Cependant, elle concentre le risque sur une seule zone économique et peut s’avérer moins favorable pour les contribuables fortement imposés.

La SCPI européenne permet, quant à elle, d’élargir l’horizon d’investissement immobilier à plusieurs pays. Elle combine une diversification géographique avec une fiscalité généralement plus favorable, tout en exposant l’investisseur à des risques propres à chaque marché.

Les SCPI européennes peuvent être particulièrement pertinentes pour plusieurs catégories d’épargnants :

• Les contribuables fortement imposés souhaitant investir en SCPI ;
• Les investisseurs déjà exposés à l’immobilier français et désireux de diversifier leur patrimoine ;
• Les épargnants recherchant un rendement potentiellement supérieur à la moyenne du marché des SCPI, à condition d’accepter les risques associés.

Quel que soit votre profil, la pertinence de l’investissement dans une SCPI européenne dépend toujours de votre situation patrimoniale globale et de vos objectifs à long terme.

L’intégration de SCPI européennes dans un portefeuille s’inscrit dans une logique classique de diversification patrimoniale. Les SCPI, qu’elles soient françaises ou européennes, ne constituent qu’un élément parmi d’autres du patrimoine. Une allocation cohérente repose sur un équilibre entre épargne de précaution, investissement immobilier et placements financiers, en tenant compte des enjeux de rendement et de liquidité.

Comment bien choisir une SCPI européenne ?

Le choix d’une SCPI européenne repose sur une analyse méthodique de plusieurs critères complémentaires, à la fois spécifiques à l’investissement international et communs à l’ensemble des SCPI.

La stratégie géographique constitue le premier élément à examiner. Elle consiste à analyser les pays dans lesquels la SCPI investit majoritairement, ainsi que la répartition de son patrimoine entre la France, la zone euro et les pays situés hors zone euro.

Il convient notamment de distinguer les SCPI exclusivement européennes des SCPI mixtes France/Europe. Lorsqu’un de vos objectifs est l’optimisation fiscale, il est généralement préférable de privilégier une SCPI dont la majorité du patrimoine est investie à l’étranger.

À titre d’exemple, une SCPI détenant 50 % de ses actifs en France et 50 % dans d’autres pays européens générera des revenus pour moitié soumis à la fiscalité des revenus fonciers français.

D’autre part, une SCPI investie dans un nombre limité de pays présente un profil plus concentré qu’une SCPI répartie sur un ensemble plus large de marchés.

Si cette concentration peut traduire une expertise renforcée sur certains territoires, elle accroît également la dépendance à l’évolution économique et immobilière de ces pays.

Enfin, la distinction entre investissements réalisés en zone euro et hors zone euro doit être prise en compte, dans la mesure où elle influence l’exposition au risque de change, susceptible d’affecter le rendement final pour l’investisseur.

Il existe ensuite d’autres indicateurs plus classiques à observer pour choisir la bonne SCPI européenne :

• Les rendements passés, annuels (TD) et sur le long terme (TRI) ;
• La qualité de la société de gestion ;
• L’évolution du prix de part, prise en compte dans le TRI et la PGA (performance globale annuelle) ;
• Le taux d’occupation du patrimoine ;
• Le report à nouveau.

Classement des meilleures SCPI européennes

Zoom sur les meilleures SCPI européennes selon les conseillers de Portail-SCPI, experts en investissement en SCPI.

Tableau récapitulatif des meilleures SCPI européennes

SCPI	Stratégie d’investissement	% hors France au 30/09/2025	TD 2025	TD 2024	Minimum de souscription
Cœur d’Europe	Diversifiée	100 %	6,25 %	6,02 %	2 040 € (10 parts)
Comète	Diversifiée	100 %	9,00 %	10,62 %	5 000 € (20 parts)
Corum Eurion	Bureaux	82 %	5,73 %	5,53 %	215 € (1 part)
Corum Origin	Diversifiée	95 %	6,50 %	6,05 %	1 135 € (1 part)
Corum XL	Bureaux	100 %	5,30 %	5,53 %	195 € (1 part)
Cristal Life	Santé/éducation	47 %	6,54 %	6,51 %	208 € (1 part)
Eden	Diversifiée sans frais d’entrée	100 %	8,00 %	Création en 2024	1 000 € (20 parts)
EDR Europa	Diversifiée	92 %	8,75 %	Création en 2024	5 000 € (25 parts)
Epargne Pierre Europe	Diversifiée	100 %	6,75 %	6,75 %	6 000 € (30 parts)
Iroko Zen	Diversifiée sans frais d’entrée	70 %	7,14 %	7,32 %	5 100 € (25 parts)
Log In	Logistique	100 %	6,21 %	6,30 %	1 020 € (4 parts)
Principal Inside	Diversifiée Europe et Etats-Unis	100 %	Création en 2025	Création en 2025	2 500 € (10 parts)
Remake Live	Diversifiée sans frais d’entrée	72 %	7,05 %	7,50 %	204 € (1 part)
Remake UK 2025	Diversifiée au Royaume-Uni	100 %	Création en 2025	Création en 2025	10 600 € (10 parts)*
Sofidynamic	Diversifiée	49 %	9,04 %	Création en 2024	315 € (1 part)
Transitions Europe	Diversifiée	100 %	7,60 %	8,25 %	1 010 € (5 parts)
Wemo One	Diversifiée	83 %	15,27 %	Création en 2024	1 000 € (5 parts)

*Prix de part maximum annoncé par les gérants. Rappelons que Remake UK 2025 est une SCPI à capital fixe dont la collecte se déroule en 3 phases avec des prix de part différents : 1 010 €, 1 025 € puis 1 060 €.

Corum Origin, pionnière des SCPI européennes

Corum Origin, lancée en 2012, est la pionnière des SCPI européennes. Elle a en effet été la première à investir en zone euro en dehors des frontières françaises. En début d’année 2026, son patrimoine est réparti dans 13 pays, et diversifié dans plusieurs secteurs d’activités.

Grâce à son historique, il s’agit d’une des meilleures SCPI européennes selon Portail-SCPI.

Voici les données clés sur les performances de Corum Origin :

• TD 2025 : 6,50 %
• Rendement annuel supérieur à 6 % depuis sa création
• TRI depuis l’origine : 6,94 % au 31 décembre 2025

Epargne Pierre Europe, SCPI 100 % européenne axée sur la diversification

Epargne Pierre Europe est une SCPI diversifiée 100 % européenne. La diversification est au cœur de sa stratégie. Son parc immobilier étant entièrement situé en dehors de la France, la SCPI permet à ses associés de profiter de la fiscalité avantageuse des SCPI européennes sur l’ensemble des loyers perçus.

Voici des chiffres essentiels sur les performances d’Epargne Pierre Europe :

• TD 2025 : 6,75 %
• Taux de distribution supérieur à 6 % depuis son lancement en 2022
• TRI 10 ans cible : 5,5 %

Wemo One, SCPI européenne orientée performance et création de valeur

Wemo One est également une SCPI européenne diversifiée. Elle a été créée en 2024, avec l’ambition de se placer parmi les meilleurs véhicules du marché en termes de performance. Pour cela, elle vise sur une stratégie “smart caps”, axée sur la création de valeur et le locataire.

La SCPI a pour objectif de long terme de détenir au moins 75 % de son patrimoine en dehors de la France.

Voici les informations clés sur les performances de la SCPI Wemo One :

• TD 2025 : 15,27 %
• Objectif de TD sur le long terme : 7 %
• TRI 8 ans cible : 7,5 %

Principal Inside, SCPI internationale Europe/États-Unis

Principal Inside est une jeune SCPI internationale qui vise à investir à 50 % en Europe hors France et à 50 % aux Etats-Unis. Elle a été lancée en 2025 par Principal AM, branche du groupe américain Principal.

Grâce à sa stratégie 100 % internationale, les porteurs de parts bénéficient d’une fiscalité plus favorable sur les dividendes distribués, par rapport à l’imposition des revenus fonciers français.

Voici les chiffres à retenir sur les performances de Principal Inside :

• Taux de distribution cible : 6 %
• Objectif de TRI 10 ans : 6,5 %

Eden, SCPI européenne sans frais d’entrée et accessible

Eden est une jeune SCPI sans frais d’entrée diversifiée à l’échelle européenne. Elle investit uniquement en dehors des frontières hexagonales. Elle cible des acquisitions en Europe et exceptionnellement dans d’autres pays de l’OCDE. Son prix de part, fixé à 50 €, est un des plus bas du marché.

Voici les éléments à connaître concernant les performances de la SCPI Eden :

• TD 2025 : 8 %
• Rendement annuel cible sur le long terme : 6,5 %
• TRI 10 ans visé : 7,44 %

Conseils pratiques pour investir en SCPI européenne

Outre les indicateurs de performance cités dans la partie “Comment bien choisir une SCPI européenne”, il existe d’autres points à considérer avant toute souscription.

Une lecture approfondie de la documentation de la SCPI s’impose.

• Le document d’information clé (DIC) résume en quelques pages les caractéristiques essentielles de la SCPI et ses risques ;
• La note d’information, plus détaillée, décrit la stratégie d’investissement, les conditions de souscription et les règles de fonctionnement ;
• Les rapports annuels permettent d’analyser l’évolution réelle de la SCPI : performances, acquisitions, cessions, taux d’occupation, etc ;
• Les bulletins trimestriels offrent un suivi régulier de l’activité de la SCPI, en présentant les principaux événements, les arbitrages réalisés et les indicateurs de performance récents.

La vérification des frais constitue une autre étape cruciale. Ceux-ci viennent réduire la performance nette de votre investissement. Les commissions les plus importantes sont les frais de souscription et de gestion. Rappelons que les dividendes sont versés nets de frais de gestion et bruts de fiscalité.

La politique de distribution mérite également une analyse. La plupart des SCPI optent pour un versement trimestriel des dividendes potentiels mais certaines mettent en place une distribution mensuelle. Cette distinction est alors à prendre en compte en fonction de vos besoins en revenus complémentaires réguliers ou si vous financez votre investissement à crédit.

Par ailleurs, il faut garder en tête que la SCPI est un investissement de long terme. L’horizon recommandé de 8 à 10 ans minimum doit être compatible avec votre situation patrimoniale et vos projets de vie.

Face à ces enjeux, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour investir en SCPI européenne. Le conseiller analyse la cohérence de l’investissement avec votre situation patrimoniale globale, compare plusieurs SCPI selon des critères objectifs et alerte sur les points de vigilance spécifiques.

L’accompagnement professionnel peut aussi s’avérer utile lors de la déclaration de revenus, qui se fait selon des modalités différentes en fonction du régime d’imposition.