Depuis une dizaine d’années les SCPI se tournent de plus en plus vers les marchés européens. Pourquoi les SCPI se dirigent-elles vers cette voie ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier n’ont pas toutes été impactées négativement par la crise sanitaire. Il y a eu, certes, une baisse plus ou moins importante de la collecte, mais les rendements sont toujours au rendez-vous (4,18% en moyenne en 2020). C’est notamment le cas des SCPI européennes.

Les SCPI sont l’un des placements immobiliers préféré des Français. Elles sont appréciées par les investisseurs pour leur souplesse et leur rentabilité. Les avantages afférents aux SCPI sont multiples :

  • La constitution d’un patrimoine immobilier diversifié accessible (souscription à partir de 200 €)
  • L’absence totale de gestion locative et immobilière afférente aux actifs détenus par la SCPI
  • La possibilité d’acheter des parts en ligne (via des plateformes digitales dédiées)
  • La mutualisation des risques locatifs grâce à la répartition géographique et sectorielle du patrimoine de la SCPI
  • La possibilité de loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie permettant de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les revenus générés.
  • L’effet de levier du crédit en recourant à l’endettement lors de la souscription
  • La possibilité d’opter pour le démembrement de propriété permettant d’acheter des parts de SCPI à un prix décoté.

Afin d’offrir une meilleure fiscalité et donc rentabilité à leurs associés, certaines SCPI misent de plus en plus sur l’Europe. Elles acquièrent des actifs situés hors des frontières hexagonales. Ils seront ensuite loués à des locataires rigoureusement sélectionnés par la société de gestion de la SCPI sur différentes classes d’actifs comme les bureaux, les commerces, la santé…
Les principaux pays ciblés par les SCPI d’entreprise sont l’Allemagne, les Pays-Bas, la Scandinavie et l’Europe de l’Est. Leur objectif reste inchangé : diversifier davantage leurs portefeuilles d’actifs. Plus les risques locatifs sont mutualisés, plus les rendements délivrés par les SCPI seront sécurisés.
Il faut reconnaître que jusqu’à ce jour, les mesures de restrictions sanitaires en vigueur en France sont plus strictes. Elles sont moins dures dans les pays de l’Est. Idem pour l’Allemagne, l’Autriche, le Luxembourg et les Pays-Bas. Les locataires (des grandes entreprises en général) des immeubles situés dans ces pays sont très solides financièrement.
Au-delà de cet aspect diversification, l’avantage des SCPI européennes concerne la fiscalité. Effectivement, les revenus issus d’autres pays que la France ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (17,2%). De plus, les revenus ne sont pas fiscalisés à hauteur de la tranche marginale d’imposition mais à la tranche marginale d’imposition moins le taux moyen.

Les SCPI européennes ont été faiblement impactées par la crise sanitaire du Covid-19, explicationsLe marché de l’immobilier tertiaire en France a été fragilisé par l’épisode du coronavirus, notamment lors du premier confinement (mi-mars 2020). La collecte des SCPI de rendement et des SCPI fiscales s’élève à 3,43 milliards d’euros au 1er semestre 2020 (source : ASPIM). Plus concrètement, elle a chuté de 20 % par rapport au 1er semestre 2019.
Au cours du 2e trimestre 2020, les SCPI n’ont pu collecter que 900 millions d’euros. C’est très faible par rapport à celle des exercices précédents sur la même période.
Cela s’explique par les mesures de fermetures administratives imposées par le gouvernement. En effet, de nombreux établissements recevant du public ont dû fermer leurs portes en vue de limiter la transmission du coronavirus. C’est notamment le cas des restaurants, des bars, des magasins, etc.
Parmi les actifs détenus par les SCPI, il y a notamment des bureaux, des commerces, des locaux d’activités et des entrepôts. Ils sont généralement exploités et/ou occupés par des entreprises du secteur tertiaire. La cessation (temporaire ou définitive) d’activité de ces dernières, au 1er et au 2e confinement, a eu des répercussions graves sur la performance locative de certaines SCPI.
Logiquement, les actifs restés inoccupés pendant une période prolongée ne dégagent aucun revenu. Dans l’univers des SCPI, les vacances locatives sont rares.
Effectivement le taux d’occupation des SCPI est en général très bon (au-dessus de 90%). Elles sont gérées par la Société de Gestion, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Les vacances locatives sont également faibles pour les SCPI européennes.
En se référant au Taux d’Occupation Financier (TOF) et au Taux d’Occupation Physique (TOP) d’une SCPI, il est possible de mesurer sa performance locative sur une période donnée. À noter que la plupart des SCPI investies à l’étranger affichent un TOF avoisinant les 100 %. C’est surtout le cas des SCPI Eurion, Corum Origin, Corum XL, Novapierre Allemagne et Eurovalys.
Il convient de souligner que les locataires des immeubles détenus par les SCPI européennes sont souvent des groupes de renommée internationale. C’est pourquoi ces dernières ont été peu impactées par la crise sanitaire liée au Covid-19.

Qu’en est-il de la fiscalité des SCPI européennes La fiscalité afférente à la détention de parts d’une SCPI européenne est plus avantageuse. Les SCPI ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux et les impôts applicables aux revenus étrangers sont plus faibles que pour des revenus français, voire nuls.
Ils ne sont imposables qu’à hauteur de la TMI (tranche marginale d’imposition) moins le taux moyen (taux de prélèvement à la source). Les investisseurs sont toujours à la recherche d’optimisation fiscale.
Les revenus de source étrangère ne sont pas imposables directement en France. Avant d’étre versés aux porteurs de parts, ils sont soumis à la fiscalité du pays dans lequel l’actif immobilier se trouve.
À titre de rappel, les revenus perçus par les associés d’une SCPI française sont soumis à la tranche marginale d’imposition de l’impôt sur le revenu auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%. Il peut s’élever jusqu’à 45 % pour les contribuables fortement imposés en France. Investir dans une SCPI européenne est donc particulièrement adapté pour des hauts revenus.
Afin d’éviter une double imposition, la France a signé des conventions fiscales avec les pays membres de l’Union européenne. Des régimes d’imposition spécifiques ont d’ailleurs été développés.
Il s’agit, plus concrètement, de la méthode du crédit d’impôt et du régime du taux affectif. Il est important de comprendre leur fonctionnement avant tout investissement.
Les SCPI européennes sont également appréciées par les investisseurs pour leur rendement très attractif. Elles affichent des Taux de Distribution sur Valeur de Marché oscillant entre 5 % et 6 %. Il convient de préciser que la SCPI Corum Origin, l’une des SCPI européennes les plus performantes du marché, a enregistré un taux de rendement annuel de 6 % en 2020. Le TDVM de Corum XL, quant à lui, s’établit à 5,66 %.

Antoine Cesari
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Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087