L’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) joue un rôle majeur sur le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. C’est pourquoi elle communique chaque année de nouvelles recommandations à ses sociétés de gestion membres. Toujours dans l’objectif d’aider les épargnants à identifier plus facilement les différentes typologies de SCPI. Zoom sur la réforme du placement immobilier !
Comment sont classifiées les SCPI ?
L’ASPIM décide enfin de mettre à jour la catégorisation des SCPI. Désormais, 7 classifications sont d’actualité, contre 5 auparavant :
- SCPI à prépondérance Bureaux
- SCPI à prépondérance Commerces
- SCPI à prépondérance Santé et éducation
- SCPI à prépondérance Hôtels, tourisme et loisirs
- SCPI à prépondérance Logistiques et locaux d’activité
- SCPI à prépondérance Résidentiel
- SCPI Alternatifs
Bien entendu, la catégorisation d’une SCPI relève de la responsabilité de la société de gestion de chaque SCPI. Elle sera étroitement encadrée par l’ASPIM. En plus d’élaborer une stratégie immobilière en adéquation avec sa catégorisation, la SGP est tenue d’actualiser chaque année cette classification de ses fonds, selon la grille établie par l’ASPIM.
Dans le cadre de la recommandation de l’ASPIM, l’association distingue deux types de fonds immobiliers :
- Fonds immobiliers existant depuis plus de 3 ans, dont la stratégie adoptée doit être en cohérence avec la composition effective du patrimoine en valeur vénale
- Fonds immobiliers de moins de 3 ans d’ancienneté, dont la stratégie immobilière est présumée en adéquation avec les objectifs d’investissement précisés dans la documentation réglementaire.
En appliquant la recommandation de l’ASPIM, il devrait y avoir plus de SCPI spécialisées ou thématiques, et moins de SCPI diversifiées. Le but est de simplifier davantage la catégorisation des différentes SCPI du marché.
Les SCPI Bureaux sont plus nombreuses sur le marché. Elles sont investies sur un secteur résilient face à la crise avec des taux de rendements supérieurs à 4 % depuis plusieurs années. L’autre avantage d’une SCPI bureau réside dans la longue durée des baux commerciaux (entre 3 à 9 ans).
AESTIAM Placement Pierre et Accimmo Pierre sont les principales SCPI de bureaux du marché. Elles affichent des TDVM respectifs de 4,80 % et 4,58 %.
De leur côté, les SCPI investies dans des murs de commerces affichent un TDVM moyen de 4,38 % en 2021. C’est un beau rendement ! Néanmoins, elles ne représentent qu’un faible pourcentage de la collecte globale. Parmi les principales SCPI commerces du marché, citons notamment Immorente (lancée en 1988) dont le Taux de Distribution s’établit à 4,52 % en 2021.
- En 2021, les SCPI à prépondérance Santé et éducation à l’instar de Pierval Santé ont atteint des performances impressionnantes : 5 % en moyenne. Devant elles, on retrouve les SCPI à prépondérance logistique et celles du résidentiel. Leur taux de rendement est proche des 6 %, surtout pour les meilleures SCPI de ces secteurs.
- Les SCPI diversifiées font toujours preuve de performances avec un TDVM de 4,68 % en 2021. Corum Origin reste la championne de cette catégorie qui affiche un Taux de Distribution à 7,03 %.
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Réforme de l’ASPIM : quel affichage du rendement ?
L’ASPIM recommande aux sociétés de gestion de SCPI d’afficher le Taux de Distribution de leurs fonds en plus TDVM. Elles devront appliquer ce petit changement à partir du 1er janvier 2022.
Le TD est un nouvel indicateur de performance de SCPI. Contrairement aux idées reçues, elle ne remplace pas le TDVM. Les deux notions permettent d’appréhender la rentabilité annuelle d’une SCPI avec des méthodes de calcul différentes.
Pour rappel, ce nouveau TD se calcule en divisant le dividende brut annuel (avant fiscalité et prélèvements libératoire) par le prix de souscription au 1er janvier de la même année civile. Notons que le TD d’une SCPI à capital fixe est calculé en fonction du prix de la part moyenne de l’année précédente.
Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM, souligne que le nouvel indicateur regroupe à la fois le taux de distribution et la plus ou moins-values potentielle du patrimoine détenu.
Autre changement : désormais, les nouvelles SCPI lancées en milieu d’année doivent communiquer leurs résultats par trimestre. Elles ne sont pas autorisées à communiquer un rendement annualisé en décembre.
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Une communication clarifiée sur les coûts
La clarification de la communication concernant les coûts réels d’un investissement reste un sujet de débats depuis plusieurs années. Les choses doivent être plus concises, selon la recommandation de l’ASPIM. Les SCPI doivent afficher clairement les frais supportés par le souscripteur (le porteur de parts) au profit de la société de gestion. Le but est de clarifier davantage la communication sur les coûts.
Chaque SCPI est également tenue d’informer les épargnants des frais de souscription, commissions de gestion, frais de cession des parts, frais de vente et d’acquisition de biens, et suivi des travaux, etc.
Les frais de souscription d’une SCPI représentent généralement entre 8 % et 12 % du prix acquéreur. La commission de gestion, quant à elle, est prélevée chaque année. Elle oscille entre 9 % et 14 %, selon la taille de la SCPI.
Comment souscrire à une SCPI ?
Notons que deux types de SCPI existent actuellement : SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable. On parle ici de la forme juridique de la structure elle-même. Le principe de fonctionnement reste inchangé, certes, mais certains points méritent quelques éclaircissements.
Vous pouvez souscrire ou vendre des parts d’une SCPI à capital variable à tout moment. Cela reste possible tant que le capital fixé initialement n’est pas atteint. Il faudra donc attendre une nouvelle augmentation de capital pour souscrire dès que ce capital est atteint. Le montant du capital social est directement rattaché au volume d’achat et de vente de parts sociales.
La SCPI à capital fixe, quant à elle, fonctionne autrement. Déjà, le montant des souscriptions, celui qui constitue son capital social, est fixé dès l’origine. Une fois ce montant atteint, l’augmentation du capital devient inévitable. La société de gestion pourra ainsi émettre des parts nouvelles. Concernant le prix acquéreur d’une SCPI à capital fixe, il varie en fonction de l’offre et la demande.
Voici un petit tableau récapitulatif des différents types de SCPI ainsi que leurs stratégies immobilières à prépondérance respectives :
| SCPI à capital fixe | SCPI à capital variable |
|
SCPI de rendement :
|
SCPI de rendement :
|
|
SCPI fiscales :
|
SCPI de Plus-values |
Une chose est sûre, les SCPI sont accessibles à tous les budgets. Les prix acquéreurs oscillent généralement entre 200 € et 1 000 €. De plus, différentes méthodes d’investissement sont possibles :
- Au comptant.
- A crédit.
- Via l’assurance-vie.
- En démembrement de propriété.
Vous trouverez facilement sur le marché des SCPI accessibles à moins de 200 €. Prenons par exemple Corum XL dont le prix de la part s’établit à 189 €. Cette SCPI européenne a délivré en 2021 un Taux de Distribution de 5,84 %. Pour bénéficier d’un rendement plus élevé, optez pour ActivImmo, accessible à partir de 610 € (6 100 € pour une première souscription). Son TD s’élève à 6,02 % pour l’exercice 2021.
Le placement en SCPI vous intéresse mais vous ne savez pas par où commencer ? Notre équipe établit pour vous une stratégie adaptée à vos besoins et vos objectifs.
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