Pourquoi les SCPI investissent en Allemagne

Le marché des SCPI est un marché très large. Fort de ce succès, nombreuses sont les SCPI qui choisissent désormais de s’exporter et de constituer leur patrimoine immobilier sur des marchés immobiliers européens notamment l’Allemagne. Les investisseurs sont également de plus en plus intéressés par les SCPI allemandes et la question se pose de savoir pourquoi. Pourquoi les SCPI investissent en Allemagne ?

Définition SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement ayant pour sous-jacent l’immobilier.

Les SCPI ont pour objet de collecter auprès du public des fonds qui vont lui permettre de se constituer un patrimoine immobilier. Une fois ce patrimoine acquis, elle va ensuite s’occuper de la gestion de celui-ci et reverser aux investisseurs, en contrepartie de leur apport, un dividende.

Qu’est-ce que les SCPI dites allemandes ?

En évoquant le sujet des SCPI, on parle souvent d’une catégorie de SCPI : les SCPI dites allemandes qui méritent intérêt de la part des investisseurs. A quoi cela correspond ?

Les SCPI allemandes, sont des SCPI de droit français mais dont tout ou partie du patrimoine est situé en Allemagne. Celui-ci peut alors être composé d’actifs de différents secteurs : bureaux, commerces, locaux d’activités, etc.

Pourquoi l’Allemagne ?

De plus en plus de SCPI choisissent de détenir tout ou partie de leur patrimoine en Allemagne tout en offrant accès à un secteur de l’immobilier, directement difficile d’accès pour des investisseurs particuliers : l’immobilier d’entreprise.

Pourquoi investir dans une SCPI dite allemande ?

Fiscalité attractive

L’un des principaux avantages d’un investissement en SCPI allemande est l’avantage fiscal que cela rapporte. En effet, il faut savoir que de manière générale, les revenus issus d’une SCPI sont imposés de la manière suivante : imposition à la Tranche Marginale d’Imposition de l’investisseur à laquelle s’ajoutent les Prélèvements Sociaux (TMI+ PS).

Prenons l’exemple de Monsieur D., soumis à une TMI de 30% (revenus perçus de 36 000 €) et qui investit 100 000 euros dans une SCPI française, générant 5% de revenus annuels. Il perçoit donc sur l’année un revenu de 5 000 €.

Il sera donc imposé de la manière suivante : 5 000 * (30% + 17,2%) soit 2 360 euros d’impôt sur les revenus SCPI perçus.

Dans le cas de SCPI allemandes, en termes de règles fiscales, prévaudra la convention fiscale signée entre la France et l’Allemagne. Ainsi, pour un investisseur, l’imposition sur les revenus de SCPI allemande sera plus favorable dans le sens où :

  • Les revenus étrangers ne sont pas soumis aux Prélèvements Sociaux (PS) ;
  • Selon la convention fiscale franco-allemande, les revenus de source allemande sont imposés dans le pays de situation des biens (article 3, convention fiscale) ;
  • Les revenus de source allemande sont imposables dans le pays de résidence (France) mais ouvrent droit à un crédit d’impôt pour éviter la double imposition (article 20, alinéa 2). Dans les faits, les revenus de source allemande seront soumis à une fiscalité correspondant à la différence entre la TMI de l’investisseur et son TM (Taux Moyen= Montant des revenusMontant de l’impôt)

En reprenant l’exemple précédent, si l’investissement avait été réalisé sur des SCPI allemandes, l’imposition serait calculée de la manière suivante : 5 000 € * ( 30%- 13%) soit 850 €. En résumé :

SCPI françaiseSCPI allemande
Règle fiscaleTMI + Taux Moyen+ Prélèvements Sociaux
  • Absence de Prélèvements Sociaux
  • TMI-Taux Moyen

Diversification de patrimoine

Investir dans une SCPI allemande permet également d’offrir une diversification géographique à son patrimoine.

En effet, pour rappel, la spécificité de ces SCPI est qu’elles investissent en grande majorité sur de l’immobilier allemand.

Pays à l’économie stable

L’Allemagne est reconnue pour être la première économie européenne. Elle présente donc de ce fait, un marché immobilier plus solide et offrant de belles perspectives de rentabilité.

Une rentabilité plus élevée

Les rendements des SCPI allemandes sont généralement supérieures à ceux des SCPI françaises.

Quelques SCPI allemandes

Il n’existe sur le marché que quelques SCPI détenant tout ou partie de leur patrimoine en Allemagne.

Qu’est-ce que les SCPI dites allemandes

Novapierre Allemagne 2 : La Scpi Novapierre Allemagne 2 est une Scpi classique à capital variable lancée le 18 septembre 2019 par le groupe Paref Gestion. Son patrimoine immobilier locatif composé essentiellement de commerces, magasins localisés en Allemagne. Elle reproduit à l’identique la stratégie de gestion et d’investissement de Novapierre Allemagne. Son prix de souscription est de 250 euros et un minimum de 10 parts est exigé pour toute nouvelle souscription. L’entrée en jouissance est fixé au 1er jour du cinquième mois suivant la souscription.

Eurovalys : Cette SCPI a été créé en 2015. Elle est une SCPI d’entreprise à capital variable, investie principalement en Allemagne, 1ère puissance économique d’Europe. La SCPI est gérée par Advenis Investment Management (Advenis IM), société de gestion qui s’occupe de 7 autres SCPI. Eurovalys, c’est au 31/12/2019, plus de 400 millions d’euros de capitalisation et un taux de distribution net d’impôt allemand de 4,5%. Son prix de souscription est de 1000 euros et un minimum d’une part est requis pour toute première souscription. Les parts portent jouissance le 1er jour du quatrième mois suivant la souscription.

Les SCPI allemandes présentent donc de nombreux avantages pour les investisseurs et il est important encore une fois, de consulter un professionnel en la matière avant de réaliser son choix d’investissement.
Il faut savoir que celui-ci dépendra fortement de votre profil et de vos objectifs. N’hésitez donc pas à faire appel à nos conseillers.