Fonctionnement, rendement… et frais : zoom sur les SCPI sans frais d’entrée

Investir en SCPI sans payer de frais de souscription paraît très séduisant pour les personnes souhaitant placer leur argent dans la pierre papier. Quel est le fonctionnement exact de ce type de SCPI ? Est-ce vraiment plus avantageux ?

SCPI sans frais d’entrée, une nouveauté sur le marché de la pierre papier

De nouvelles SCPI font leur apparition depuis quelques années. Leur particularité ? Elles n’incluent pas de frais de souscription.

Qu’est-ce que la commission de souscription d’une SCPI

Traditionnellement, les sociétés civiles de placement immobilier incluent une commission de souscription dans le prix de part. Notons qu’elle est en effet intégrée dans le prix de part mais n’est en réalité prélevée qu’à la revente. Les frais de souscription sont généralement compris entre 8 et 12 %.

La commission de souscription sert, entre autres, à rémunérer la plateforme qui vous accompagne dans votre investissement et la société de gestion. Elle s’apparente aux frais d’acquisition (frais de notaire et taxes) exigés dans le cadre d’un investissement immobilier en direct.

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Ce qui change sans commission de souscription

La commission de souscription n’existe pas dans les SCPI sans frais d’entrée. Ayant fait leur apparition il y a quelques années, elles sont 9 sur le marché à date de février 2026 : Iroko ZEN, Novaxia NEO, Remake Live, Upêka, Mistral Sélection, Elevation Tertiom, Eden, Iroko Atlas et Epsicap Explore.

Ce mode de fonctionnement entraîne une différence majeure à la revente des parts. Dans le cadre des SCPI sans frais d’entrée, le prix de vente est égal au prix de part en vigueur au moment de la cession. À l’inverse, avec les SCPI “classiques”, le prix de vente, appelé valeur de retrait, correspond au prix de part en vigueur moins les frais de souscription.

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Une SCPI sans commission de souscription n’est pas sans frais

Si ces sociétés civiles de placement immobilier ont fait le choix de ne pas appliquer de frais d’entrée, leurs associés doivent tout de même s’acquitter de certains frais. Il ne faut pas oublier que les sociétés de gestion ont besoin de se rémunérer pour piloter leurs SCPI dans de bonnes conditions.

Des frais de gestion plus élevés que la moyenne

Les véhicules d’investissement sans frais de souscription choisissent généralement de compenser ce manque de revenus par une commission de gestion plus élevée que la moyenne. Dans le cadre des SCPI “classiques”, les frais de gestion tournent autour de 8 à 12 %. Ils s’élèvent à environ 15 % voire plus de 18 % pour les SCPI sans frais d’entrée.

Notons tout de même que les commissions de gestion et de souscription ne s’appliquent pas à la même assiette. Les frais de gestion sont calculés sur les loyers versés et non sur le montant total de l’investissement. Ils sont prélevés avant la distribution des dividendes chaque mois ou chaque trimestre.

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Les pénalités de rachat anticipé

La différence au niveau de la commission de gestion n’est pas la seule distinction entre les deux types de SCPI.

Sans commission de souscription, les épargnants pourraient envisager la SCPI comme un placement à moyen voire court terme. Les SCPI sans frais d’entrée ont donc trouvé une parade pour éviter les reventes trop fréquentes et trop rapides : les frais de sortie anticipée.

Des frais de pénalité existent en effet en cas de rachat anticipé, plus précisément avant 3 ou 5 ans de détention des parts, selon les véhicules d’investissement. Cela permet à ces SCPI d’empêcher de mettre en danger leur liquidité et leur équilibre en général.

De plus, les SCPI sans frais d’entrée peuvent appliquer des frais d’acquisition pour chaque nouvel immeuble acheté et des frais de travaux plus élevés que la moyenne. Ces commissions sont également prélevées avant le versement des loyers aux investisseurs.

Les rendements des SCPI sans frais de souscription

Jusqu’ici, les rendements des SCPI sans frais de souscription valident le modèle de ces nouveaux véhicules. Leurs taux de distribution 2025 sont compris entre 5,50 et 9,41 % selon les chiffres des sociétés de gestion, soit largement au-dessus de la moyenne du marché de 4,91 %. Néanmoins, il s’agit de SCPI récentes, avec un historique de moins de 5 ans dans la plupart des cas. Il est donc difficile de savoir si ces performances pourront perdurer à long terme.

Rappelons d’ailleurs que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.

À noter qu’il ne faut pas regarder uniquement les frais d’entrée pour déterminer les SCPI dans lesquelles investir. Il peut être intéressant de les observer pour comprendre la stratégie de la société de gestion mais il ne s’agit pas du seul indicateur à prendre en compte (taux de distribution, prix de part, stratégie d’investissement, taux d’occupation…).

Les meilleures SCPI sans frais d’entrée

Les SCPI sans commission de souscription sont très performantes jusqu’à maintenant. Mais quelles sont les meilleures sur le marché ?

Iroko ZEN

Iroko ZEN, créée en octobre 2020, est une SCPI européenne diversifiée investie dans 7 pays différents. Elle détient des actifs de commerce et de bureaux, des locaux d’activité, des entrepôts et des biens appartenant au secteur santé/éducation et de l’hôtellerie.

Le véhicule d’investissement piloté par le gestionnaire Iroko a présenté un taux de distribution de 7,14 % en 2025. Il s’agit d’un chiffre bien au-dessus de la moyenne (4,91 %). Par ailleurs, son prix de part s’élève à 204 € et le minimum de souscription est de 25 parts, soit un montant total de 5 100 €.

Afin de faire face à l’absence de commission d’entrée, des frais de gestion à hauteur de 14,4 % TTC s’appliquent. De plus, Iroko ZEN prévoit des frais de sortie de 6 % TTC pour une cession des parts avant 3 ans de détention. Après 3 ans, il n’y a pas de dépense supplémentaire liée au retrait.

Remake Live

Remake Live est une SCPI lancée en février 2022 par la société de gestion Remake AM. Il s’agit d’une SCPI européenne diversifiée, investissant dans les secteurs du bureau, de la logistique, de la santé et de l’éducation, du commerce ainsi que dans le résidentiel.

En 2025, Remake Live a une nouvelle fois distribué un rendement supérieur à 7 % aux investisseurs. Il s’est fixé à 7,05 %. À noter d’autre part que l’achat d’une part au prix de 204 € suffit pour devenir associé de la SCPI.

En contrepartie de l’absence de frais d’entrée, Remake Live applique une commission de gestion de l’ordre de 18 % TTC. Il existe également des frais de retrait anticipé en cas de revente des parts avant 5 ans de détention. Ceux-ci s’élèvent à 5 % TTC.

Comparatif Iroko ZEN/Remake Live

Découvrez dans le tableau ci-dessous un comparatif Iroko Zen VS Remake Live :

Les autres SCPI sans frais d’entrée à retenir

Découvrez ce qu’il faut savoir sur les autres SCPI sans frais de souscription accessibles sur le marché, qui s’avèrent également très intéressantes en termes de performances notamment.

Novaxia NEO

Le véhicule géré par Novaxia Investissement a été la première SCPI sans frais d’entrée à apparaître sur le marché. Elle a été créée en juin 2019. Novaxia NEO est une SCPI européenne majoritairement investie dans des actifs de bureaux (à 94 % au 31/12/2025). Son patrimoine immobilier est réparti entre la France, les Pays-Bas, l’Espagne, l’Allemagne et l’Irlande.

Elle fait partie des quelques SCPI qui procèdent à une distribution mensuelle des dividendes à leurs associés. En 2025, son taux de distribution s’élève à 5,50 %. Pour investir dans Novaxia NEO, l’acquisition d’une part suffit. Son prix est de 187 €. Attention néanmoins, la SCPI présente un nombre conséquent de parts en attente de retrait en début d’année 2026.

En contrepartie de l’absence de frais de souscription, la SCPI pilotée par Novaxia Investissement a mis en place une commission de gestion de l’ordre de 18 % TTC ainsi que des frais de retrait anticipé. Ces derniers sont de 6 % TTC pour une revente des parts avant 5 ans de détention.

Upêka

La SCPI Upêka a été lancée en septembre 2023 par la société de gestion Axipit REP. Elle vise à devenir une SCPI diversifiée en France et en Europe. Au 31/12/2025, son patrimoine est réparti entre des locaux d’activité, des actifs de commerce, de logistique, de bureau et d’éducation.

Pour 2025, Upêka a dévoilé un taux de distribution de 5,71 % et une performance globale annuelle (PGA) de 8,71 % grâce à l’augmentation de son prix de part en cours d’année. Sur le plus long terme, son taux de rendement interne cible (non garanti) s’établit à 6,50 %.

En l’absence de commission d’entrée, Upêka a mis en place des frais de gestion plus élevés que la moyenne, de l’ordre de 18 % TTC. En plus de cela, la SCPI inclut des frais de retrait anticipé dégressifs de 6 à 0 % sur les six premières années de détention des parts.

Mistral Sélection

Mistral Sélection est une jeune SCPI lancée en décembre 2023 par Swiss Life AM. Sa stratégie d’investissement porte sur les secteurs en mutation. Elle se positionne donc selon les opportunités du marché, dans tous types d’actifs dans les pays de la zone euro.

Pour sa première année pleine d’exercice, la SCPI diversifiée a distribué un rendement de 8,07 %. Elle affiche par ailleurs un taux de distribution cible non garanti de 6 % sur le long terme. Son objectif de TRI à 10 ans se situe quant à lui à 6,40 %. Afin de devenir associé de Mistral Sélection, la souscription d’une seule part à 180 € suffit.

Elle n’applique pas de commission de souscription mais, en contrepartie, les frais de gestion sont plus élevés que la moyenne. Ils s’élèvent à 16,5 % TTC. Mistral Sélection a aussi mis en place une commission de 6 % TTC en cas de retrait anticipé des parts avant 6 ans.

Elevation Tertiom

Elevation Tertiom, créée en septembre 2024 par Elevation Capital Partners, est la première SCPI du marché entièrement dédiée aux investissements dans les départements, régions et collectivités d’Outre-mer (DROM-COM). Elle affiche effectivement un positionnement innovant en visant principalement les Antilles, la Guyane, les départements de l’Océan Indien et les collectivités de l’Océan Pacifique. Sa stratégie est par ailleurs diversifiée en termes de secteurs d’activités.

La jeune SCPI compte tirer des rendements élevés de sa stratégie atypique. Elle a affiché un taux de distribution de 8,25 % au titre de l’année 2025. L’achat de 15 parts au prix unitaire de 200 € est requis pour un premier investissement dans la SCPI Elevation Tertiom.

Notons qu’elle affiche des frais de gestion beaucoup plus élevés que la moyenne (24 % TTC) pour faire face à l’absence de commission d’entrée. Ses frais de retrait anticipé sont quant à eux fixés à 6 % TTC sur les parts détenues depuis moins de 5 ans.

Eden

Eden est une nouvelle SCPI européenne diversifiée qui a vu le jour en décembre 2024. Elle mise sur une forte diversification géographique et typologique. Son objectif est de saisir des opportunités dans des secteurs d’activité et des zones géographiques en croissance ou en transformation. Et ce, partout en Europe à l’exception de la France.

La SCPI Eden a présenté un taux de distribution de 8 % en 2025. Elle présente d’autre part une particularité en termes d’accessibilité avec un prix de part fixé à 50 €. Notez que l’acquisition d’au moins 20 parts est requise lors de la première souscription.

En contrepartie de l’absence de frais d’entrée, la commission de gestion appliquée par Eden s’élève à 15 % TTI, contre environ 10 % en moyenne sur le marché. De plus, il existe des frais de retrait anticipé à hauteur de 6 % TTC en cas de revente des parts avant 5 ans de détention.

Iroko Atlas

Iroko Atlas est une SCPI internationale diversifiée commercialisée par Iroko depuis septembre 2025. Elle investit dans tous les secteurs typologiques. Et ce, principalement en Europe de l’Ouest mais également en Europe de l’Est et en Amérique du Nord selon les opportunités. À noter également qu’elle exclut la France.

La SCPI Iroko Atlas vise un taux de distribution annuel de 6,5 %. Cet objectif a été largement dépassé en 2025 avec un rendement de 9,41 % servi aux associés. Sur le long terme, elle cible un taux de rendement interne sur 10 ans de 7 % (objectif non garanti). Il est possible de devenir associé de la jeune SCPI avec l’achat de 25 parts au prix unitaire de 200 €, représentant un total de 5 000 €.

La SCPI sans frais d’entrée, à l’image de sa grande sœur Iroko Zen, présente des frais de gestion de l’ordre de 14,4 % TTC en zone euro. Toutefois, ils s’élèvent à 16,8 % hors zone euro. Rappelons que la SCPI est un investissement de long terme. En cas de revente des parts avant 5 ans, Iroko Atlas prélève des frais de l’ordre de 6 % TTC.

Epsicap Explore

Epsicap Explore est une SCPI européenne diversifiée lancée en octobre 2025 par Epsicap REIM. Elle investit dans plusieurs pays d’Europe, voire au-delà à terme, et dans plusieurs secteurs typologiques. Sa particularité repose sur le fait qu’elle vise des actifs appelés « midcaps », dont la taille est généralement comprise entre 10 et 20 millions d’euros.

La jeune SCPI cible un taux de distribution annuel de 6,5 % et un TRI sur 8 ans de 7,5 %. Ces objectifs de performance sont donnés à titre indicatif par la société de gestion et ne sont pas garantis. Lors de la première souscription dans la SCPI Epsicap Explore, l’achat de 4 parts au prix de 250 € est requis, soit 1 000 €.

Notons que la commission de gestion appliquée par Epsicap Explore s’élève à 14,4 % TTC. Attention par ailleurs, si vous revendez vos parts de la SCPI avant 5 ans de détention, une pénalité de 5 % TTC s’applique.