Méthode de sélection des SCPI
191 SCPI sont disponibles sur le marché en 2020 parmi lesquelles on compte plus de 95 SCPI de rendement. Notre sélection de SCPI rigoureuse et indépendante est le fruit d’une longue expérience et d’un suivi permanent du marché, des sociétés de gestion et des SCPI : Participation aux assemblées générales, suivi des rendements, des orientations stratégiques, des locataires, du parc immobilier, du taux d’occupation, du report à nouveau … Portail-SCPI réalise pour vous l’allocation adaptée à votre situation et à vos objectifs.
En fonction de nos critères de sélections (qualité de la société de gestion, taille de la SCPI, qualité des locataires, le rendement, le taux d’occupation, la typologie…) nos équipes étudient en détail chaque SCPI.
Notre comité de sélection, composé d’experts, établit de façon mensuelle sur la base de critères précis une liste des meilleures SCPI qui pourront par la suite être recommandées à nos clients.
Enfin, les SCPI sont intégrées dans notre sélection et peuvent faire partie des allocations préconisées à nos clients en fonction de leur situations patrimoniales et de leurs propres objectifs.
Nos critères de sélection des SCPI
Comme pour un investissement immobilier traditionnel, il est important de bien choisir sa SCPI sur la base de plusieurs critères. Voici quelques-uns des principaux points à prendre en compte.
Objectif patrimonial
Il est important de définir en amont ses objectif patrimoniaux : constitution de capital, défiscalisation, recherche de rendement/ revenus complémentaires, préparation de la retraite, transmission de son patrimoine… En fonction de ces objectifs, des méthodes d’acquisition ou des choix de SCPI seront à privilégier.
Société de gestion
Chaque SCPI est gérée par une société de gestion qu’il faut analyser. Notamment son historique, son actionnariat, sa santé financière, ses actifs, l’encours sous gestion, le nombre de SCPI gérées…
Taille de la SCPI
Plus la SCPI a une capitalisation importante moins le risque est élevé grâce à la mutualisation sur plusieurs biens et plusieurs locataires. Pour les SCPI les plus récentes, c’est le potentiel de collecte qu’il faut observer.
Réserves de la SCPI
Le report à nouveau est l’un des ratios qu’il faut connaître avant de prendre la décision d’investir dans une SCPI. Ce ratio fait référence à la part de revenu non distribuée aux associés et permet de constituer une réserve de distribution.
Rentabilité de la SCPI
Les SCPI offrent un rendement annuel situé entre 3,5 % et 6 %. La SCPI propose un meilleur couple rendement/risque comparé aux autres placements comme les livrets bancaires, les actions, les obligations et d’autres placements immobiliers…
Taux d’occupation
Le taux d’occupation financier est le rapport entre les loyers réellement facturés et le montant des loyers qui seraient facturés si tous les biens étaient loués. Il permet de juger la performance locative de la SCPI. Plus ce taux est faible, plus la vacance locative est importante. Il faut donc favoriser les SCPI présentant un taux d’occupation financier élevé.
Stratégie d’investissement
Chaque SCPI a une politique d’investissement. La répartition typologique et géographique des actifs de la SCPI, l’objectif de rentabilité, la liquidité des parts, la qualité des locataires sont autant de critères qui définissent la stratégie d’investissement.
Répartition des locataires
Investir en SCPI permet de diversifier les risques de carences locatives. A ce titre la diversification des locataires permet de minimiser la dépendance aux locataires. Nous considérons qu’aucun locataire ne doit représenter à lui seul plus de 5% du parc immobilier.
Deux formes juridiques de SCPI
Les SCPI peuvent être constituées sous deux formes juridiques. A rendement équivalent, il convient de privilégier une SCPI à capital variable du fait qu’elle soit plus liquide.
SCPI à capital fixe
Les SCPI à capital fixe sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier dont le montant du capital est initialement prévu par les statuts. Une fois le capital maximal atteint, il ne pourra y avoir d’augmentations que sur décision de l’assemblée générale.
Quels sont les avantages ?
Meilleure maîtrise de la collecte en ouvrant le capital en fonction des opportunités.
Quels sont les inconvénients ?
En dehors des augmentations, la seule alternative d’acquisition de parts est le marché secondaire : marché de l’offre et de la demande et il subsiste un risque de déconnexion entre le prix des parts et la valeur des actifs.
Ces SCPI sont souvent des anciennes SCPI plus forcément au goût du jour.
Liquidité incertaine car il faut trouver un acheteur.
SCPI à capital variable
Les SCPI à capital variable sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier dont les investisseurs ont la possibilité de souscrire à de nouvelles parts en permanence. Le capital peut donc être augmenté à tout moment selon des modalités fixées par les sociétés de gestion.
Quels sont les avantages ?
Possibilité d’acquisition des parts tant que le capital maximal statutaire n’est pas atteint.
Demandes de rachats gérées directement par les sociétés de gestion.
Le prix de la part reflète la valeur des actifs avec une valeur de retrait connue à l’avance.
Quels sont les inconvénients ?
Une collecte mal maîtrisée peut entraîner une chute de rentabilité.
