L’investissement SCPI en danger ? Les rendements et prix de part en 2023

Faut-il investir en SCPI en 2023 ? A en croire certaines publications, le moment serait mal choisi. La faute, notamment, à une poignée de SCPI qui ont procédé à une baisse drastique de leur prix de part, défavorable à leurs associés. Mais faut-il en conclure que l’investissement SCPI est en danger ?

Il convient de revenir en détail sur la situation des différents véhicules d’investissement pour se faire une idée plus précise des risques qui planent sur les SCPI. Pour ce faire, nous vous proposons une analyse détaillée des SCPI qui composent la sélection de Portail-SCPI.fr. Cette étude s’appuie principalement sur les données dévoilées par les sociétés de gestion dans les rapports annuels 2022 et les bulletins d’information des deux premiers trimestres 2023.

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Danger sur les SCPI ? Rendement, prix de part, les indicateurs à suivre

Pour bien comprendre la situation actuelle des SCPI, il est important de distinguer la question des rendements de celle du prix des parts.

Les perspectives de rendement 2023 des SCPI

Concernant l’évolution des rendements et les perspectives pour 2023 à cet égard, nous nous concentrons sur les dividendes distribués au titre des deux premiers trimestres, en comparaison notamment de ceux distribués à la même période en 2022. Rappelons que ces dernières années, et notamment depuis le confinement lié au Covid-19 en 2020, les SCPI ont eu tendance à procéder à des distributions de dividendes plutôt prudentes en début d’année.

Pour autant, cette prudence n’a pas traduit une baisse des rendements : par exemple, le rendement moyen affiché en 2022 (4,53 %) était supérieur à celui de 2021 (4,49 %). Et pourtant, les distributions opérées au premier trimestre 2022 laissaient apparaître une diminution par rapport à la performance moyenne de 2021.

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L’évolution des prix de parts des SCPI en 2023

En ce qui concerne l’évolution des prix de part, nous nous attardons sur les valeurs de reconstitution des différentes SCPI. Celles-ci jouent un rôle majeur, dans la mesure où les prix de part ne peuvent s’en éloigner de plus ou moins 10 %.

Lorsque le prix de part est inférieur, ou décoté, de plus de 10 % à la valeur de reconstitution, une revalorisation doit être actée. A l’inverse, si le prix de part dépasse de plus de 10 % la valeur de reconstitution, il doit être revu à la baisse.

Dans un contexte où les prix de l’immobilier sont, de manière générale, plutôt orientés à la baisse, plusieurs SCPI ont procédé à une expertise de la valeur de leur patrimoine immobilier. Cette réévaluation a pu conduire à une mise à jour de la valeur de reconstitution.

En conséquence, quelques SCPI ont procédé à une baisse de leur prix de part. A date du 17 août 2023, voici les SCPI concernées :

• Laffitte Pierre (-8,44 %) ;
• Rivoli Avenir Patrimoine (-12,44 %) ;
• Edissimmo (-13,92 %) ;
• Génépierre (-17,04 %) ;
• Accimmo Pierre (-17,07 %) ;
• Elysées Pierre (-7,04 %).

Ces SCPI, gérées par différentes sociétés de gestion filiales de banques, ont ainsi suscité l’inquiétude de nombreux épargnants. Et il est important de noter que d’autres véhicules en difficulté pourraient leur emboîter le pas dans les prochains mois.

Néanmoins, toutes les SCPI ne sont pas confrontées aux mêmes difficultés. Au contraire, certaines ont pu procéder à une revalorisation de leur prix de part, du fait de la bonne tenue de leur patrimoine immobilier. C’est le cas par exemple des SCPI Coeur de Régions et Kyaneos Pierre.

Au final, et à date du 17 août 2023, 6 SCPI ont acté une baisse de leur prix de part en 2023… et 9 ont choisi de l’augmenter.

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Etat des lieux pour le top 10 SCPI en 2023

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Les SCPI CORUM

Pour commencer, nous étudions le cas des 3 SCPI gérées par CORUM AM, dont CORUM Eurion et CORUM Origin qui figurent dans la sélection de Portail-SCPI.fr.

CORUM Eurion

Ces deux dernières années, la plus jeune des SCPI CORUM a affiché un taux de distribution annuel supérieur à 6 % (6,47 % en 2022). Sur la première partie de l’année 2023, elle affiche cependant une certaine prudence. C’est en tout cas ce que reflètent les dividendes mensuels versés au cours du 1er semestre. Le dividende brut par part sur les trois premiers mois de 2023 atteint 3,10 € par part, contre 3,24 € il y a un an. L’acompte versé au titre du 2ème trimestre (3,25 € par part) s’avère quant à lui plus proche de celui de l’an dernier à la même période (3,23 €).

Pour autant, cette distribution permet à CORUM Eurion d’être en avance sur son objectif de rendement annuel fixé à 4,5 % (non garanti). Ce dernier correspond en effet à un dividende annuel de l’ordre de 9,68 €. Compte tenu de ces premiers éléments, CORUM Eurion reste très bien placée pour figurer parmi les SCPI les plus performantes du marché en 2023.

Du côté du prix de part, la donne est un peu plus complexe. En effet, la valeur d’expertise du patrimoine détenu par CORUM Eurion a progressé de 2 %, mais la valeur de reconstitution a diminué de 1,3 %. Dans son rapport annuel pour 2022, CORUM indique que “cette légère baisse technique sera sans impact sur le prix de part” de la SCPI. Une affirmation appuyée par le fait que celui-ci reste décoté de 3,39 % par rapport à la valeur de reconstitution.

CORUM Origin

Pionnière parmi les SCPI européennes, CORUM Origin suit une tendance similaire à sa cadette sur le 1er semestre 2023. Les associés de la SCPI ont perçu 16,10 € de dividendes bruts par part pour les trois premiers mois de cette année, contre 17,03 € l’année précédente à la même période. Au 2ème trimestre 2023, le dividende par part s’est fixé à 16,81 €, contre 17,90 € un an plus tôt.

Depuis sa création en 2012, CORUM Origin a systématiquement atteint ou dépassé son objectif d’un taux de distribution annuel de 6 % (6,88 % en 2022). Pour 2023, la cible reste inchangée après le 1er semestre. Si cet objectif (non garanti) devait une nouvelle fois être atteint, la SCPI conserverait sa place dans le haut du panier des investissements de pierre papier.

Concernant l’évolution du prix de part pour les mois à venir, il est important de noter qu’il reste décoté par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI, malgré un léger tassement de cette dernière. Cette décote s’établit, au 31 décembre 2022, à 3,14 %. Le prix de part de CORUM Origin reste très bien orienté, puisqu’il subsiste une marge lui permettant de résister en cas de diminution de la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI.

CORUM XL

Connue pour son prisme britannique et sa stratégie opportuniste, la SCPI CORUM XL a versé des dividendes en légère baisse par rapport à l’année précédente. Au 1er trimestre, l’acompte s’est établi à 2,58 € bruts par part, contre 2,65 € un an plus tôt. Pour le 2ème trimestre, il s’est fixé à 2,54 €, contre 2,71 € à la même période en 2022.

Dans son bulletin d’informations du 2ème trimestre, la société de gestion apporte des éléments d’explication à ce propos : “Acheter un immeuble à des conditions
« attractives » a pris un peu plus de temps en ce début d’année. Certains vendeurs ont encore du mal à admettre la nouvelle réalité de marché et la normalisation des prix immobiliers. Il est donc un peu plus long de les convaincre d’accepter nos offres, et cela retarde la perception des loyers puis la redistribution des dividendes.”

En dépit de ce reflux, les premières distributions 2023 de CORUM XL lui permettent d’être en avance sur son objectif annuel prévisionnel non garanti de 9,75 €, qui correspond à un taux de distribution de 5 %. En 2022, cet objectif avait été allègrement dépassé (5,97 %).

A propos de la valeur de part, CORUM XL fait partie des SCPI qui affichent un fléchissement de leur valeur de reconstitution, à 189,93 € par part au 31 décembre 2022. Fait notable, celle-ci est passée en dessous du prix du part établi à 195 €. Néanmoins, la valorisation de son patrimoine fluctue partiellement selon l’évolution du cours de la livre sterling. Or, “le niveau de la livre à fin juin (1,16 euro pour 1 livre) permet mécaniquement à son patrimoine britannique de s’apprécier d’environ 4 % par rapport au 31 décembre 2022”, d’après la société de gestion.

De plus, CORUM AM affirme que le parc immobilier situé au Royaume-Uni (54 % du patrimoine de la SCPI au 30 juin 2023) devrait diminuer dans les mois et années à venir. La SCPI pourrait ainsi privilégier d’autres marchés immobiliers à l’avenir.

Coeur de Régions

La SCPI régionale diversifiée pilotée par la société de gestion Sogenial démarre 2023 sur des bases solides. Du côté du taux de distribution, et selon les informations dans le bulletin d’information du premier trimestre, l’acompte prévisionnel pour le premier trimestre s’est fixé à 10,13 € par part, “soit 6,15 % net de frais de gestion annualisé” selon Sogenial. Un dividende identique a été versé au titre du 2ème trimestre 2023.

Ces distributions s’avèrent légèrement inférieures à celles enregistrées au cours du 1er semestre 2022. Elles restent cependant en phase avec un taux de distribution supérieur à 6 %, comme chaque année depuis la création de la SCPI.

En ce qui concerne le prix de part de Coeur de Régions, celui-ci s’est apprécié de 5 € au 1er juillet 2023, pour atteindre 664 €.

Sogenial constate un écart positif de 4,8 % entre la nouvelle valeur de part et la valeur de reconstitution établie à fin 2022. Cette dernière a d’ailleurs légèrement progressé au cours de l’année dernière. Le patrimoine immobilier de la SCPI continue donc de s’apprécier, au bénéfice des associés. Depuis sa création fin 2018, le prix de part de Coeur de Régions a augmenté de 7,08 %.

Pierval Santé

Pierval Santé est une SCPI européenne exclusivement dédiée au secteur de la santé, comme son nom l’indique. Pour le compte du premier trimestre 2023, elle a distribué un dividende de 2,19 € par part. Cet acompte se situe à un niveau inférieur à celui des trimestres précédents (2,34 € au T1 2022 notamment). De même, le dividende brut du 2ème trimestre 2023 (2,58 €) s’affiche légèrement en retrait par rapport à la même période un an plus tôt (2,66 €).

Néanmoins, la société de gestion Euryale AM indique viser un objectif de taux de distribution (non garanti) de l’ordre de 5,15 à 5,35 % pour l’ensemble de l’année. Si cet objectif devait être atteint, le rendement 2023 de Pierval Santé se situerait alors à un niveau comparable à celui de 2022 (5,35 %).

Au 31 décembre 2022, la valeur de reconstitution de la SCPI est en légère baisse par rapport à fin 2021, 207,70 € contre 210,31 €. Elle reste néanmoins supérieure à la valeur de souscription en vigueur depuis la dernière revalorisation fin 2022 (204 €). Le prix de part est donc décoté selon les dernières informations à disposition du public.

ActivImmo

SCPI dédiée à l’immobilier logistique, ActivImmo rencontre un beau succès auprès des épargnants grâce à sa stratégie d’investissement. Au 1er comme au 2ème trimestre 2023, la SCPI gérée par Alderan a versé un dividende de 8,39 €, “conforme à l’objectif de 5,5 % de rendement annuel” (non garanti).

Ces acomptes sont identiques à ceux versés un an plus tôt, au titre des deux premiers trimestres de 2022. Mieux encore, le dividende trimestriel est resté parfaitement stable depuis début 2022.

En parallèle, ActivImmo poursuit sa croissance, avec 152 immeubles en portefeuille à fin juin 2023. Elle est aidée en cela par un rythme de collecte toujours élevé, qui lui permet de réaliser des investissements significatifs (103 millions d’euros au 2ème trimestre 2023) sans avoir recours à l’endettement.

La SCPI d’Alderan capitalise ainsi sur un marché de l’immobilier de logistique en contraction pour acquérir de nouveaux actifs à meilleur prix. Revers de la médaille, cette tendance à la correction des prix, observée depuis fin 2022, tire sa valeur de reconstitution vers le bas. Une révision de cette dernière en cours d’année a confirmé cette tendance. La valeur de reconstitution d’ActivImmo se situe ainsi à un niveau proche du prix de part, avec une “très légère décote non significative” selon la société de gestion.

Coeur d’Europe

La jeune SCPI européenne de la société de gestion Sogenial continue de se distinguer par la régularité de ses dividendes. Depuis sa création au 1er semestre 2021, elle a systématiquement servi un dividende trimestriel net de 2,50 € à ses associés.

Cette stabilité permet à Coeur d’Europe de viser un objectif de taux de distribution net (non garanti) de l’ordre de 5 à 5,20 % pour 2023. Cela correspondrait alors à un taux de distribution équivalent à celui obtenu en 2022, voire légèrement supérieur.

Diversifiée dans les bureaux, commerces et locaux d’activité, la SCPI 100 % européenne profite également d’une situation avantageuse concernant la valorisation de la part. Celle-ci est en effet significativement décotée par rapport à la valeur de reconstitution (200 € contre 213,41 € au 31 décembre 2022). Coeur d’Europe figure ainsi parmi les SCPI qui seraient les plus à même de revaloriser leur prix de part, si son patrimoine devait continuer à s’apprécier dans les mois et les années à venir.

PF Hospitalité Europe

SCPI européenne dédiée à l’immobilier d’hébergement (santé, éducation, hôtellerie), PF Hospitalité Europe a distribué un dividende de 1,85 € aux porteurs de parts au titre du premier trimestre 2023. Il en a été de même au 2ème trimestre. A titre de comparaison, les acomptes versés aux 1er et 2ème trimestres 2022 s’établissaient respectivement à 1 et 1,40 € par part.

“L’objectif de nos équipes est de retrouver une régularité dans la distribution, avec des dividendes que nous souhaitons stables ou en progression sur la fin d’année”, précise la société de gestion Perial AM dans le bulletin d’information du 2ème trimestre 2023. Pour l’ensemble de l’exercice 2023, PF Hospitalité Europe vise un taux de distribution brut de fiscalité étrangère entre 4 et 4,60 %. En 2022, elle avait servi un rendement brut de 4,02 %.

Au sujet du prix de part, les éléments dévoilés par la société de gestion Perial AM montrent que la valeur de reconstitution a reflué, de manière limitée, en 2022. Elle s’établit désormais à 196,26 € et demeure ainsi légèrement inférieure au prix de part en vigueur (200 €). L’écart entre les deux reste cependant faible (1,9 %).

Atream Hôtels

SCPI européenne spécialisée dans l’hôtellerie ainsi que l’immobilier de tourisme et de loisirs, Atream Hôtels a su redresser le cap après la crise du Covid-19. Après un dividende brut de 12 € par part au 1er trimestre 2023, elle a versé un acompte de 12,50 € au titre du 2ème trimestre.

En cela, la distribution de revenus reste essentiellement équivalente à celle observée au cours du 1er semestre 2022. Rappelons à cet égard que le taux de distribution au titre de l’année dernière s’était établi à 5,05 %.

Le prix de souscription (1 000 €) reste quant à lui décoté par rapport à la valeur de reconstitution à fin 2022 (1084,70 €). Cette dernière a toutefois été revue à la baisse de 1,1 % suite à une expertise du patrimoine immobilier menée en cours d’année. Pour autant, la marge reste positive, ce qui permet d’écarter un risque de baisse du prix de part à court terme.

Kyaneos Pierre

Kyaneos Pierre est une SCPI spécialisée dans l’immobilier résidentiel en France. Elle a versé un dividende de 14 € par part à ses associés au 1er trimestre 2023, ainsi qu’au 2ème trimestre. Soit une distribution légèrement inférieure à celle enregistrée au cours des deux premiers trimestres 2022 (15 €).

Cependant, les revenus distribués par la SCPI restent constants depuis mi-2022. Le même montant avait en effet été versé aux investisseurs pour le compte des 3eme et 4eme trimestres 2022. Les éléments dévoilés par la société de gestion font état d’un objectif de taux de distribution (non garanti) de l’ordre de 5 à 5,5 % pour 2023. A titre de comparaison, Kyaneos Pierre avait affiché un rendement de 5,37 % l’année dernière.

De plus, les associés de la SCPI ont bénéficié d’une revalorisation du prix de part de 1,85 % au 1er juillet 2023. Celle-ci cristallise l’appréciation de la valeur du patrimoine immobilier de Kyaneos Pierre : la valeur de reconstitution avait en effet augmenté de plus de 3 % en 2022. Post-revalorisation, le prix de part reste décoté par rapport à cette dernière.

Iroko ZEN

Iroko ZEN, jeune SCPI européenne diversifiée, poursuit sur sa belle lancée en 2023. Tous les indicateurs sont au vert pour la SCPI sans frais d’entrée et labellisée ISR, dont la collecte n’a cessé d’augmenter depuis sa création en novembre 2020.

Les associés ont ainsi perçu un dividende brut de 3,41 € par part au 1er trimestre 2023. Cela constitue donc une hausse de 4,60 % par rapport au 1er trimestre 2022 (3,26 € par part). De même, le dividende versé au 2ème trimestre 2023 s’est établi à un niveau supérieur (3,47 € par part) qu’un an plus tôt (3,27 €).

Cette tendance est plutôt de bon augure pour le rendement de la SCPI en 2023. Compte tenu de ces premiers éléments, Iroko ZEN est en bonne voie pour surpasser largement son objectif de rendement (non garanti) de 5,5 % sur l’année.

De plus, la valeur de reconstitution de la SCPI s’élevant à 207,17 € au 31 décembre 2022, le prix de part de 200 € est décoté de 3,46 % par rapport à celle-ci.

La sélection et l’accompagnement, pour limiter les dangers des SCPI

La popularité des SCPI ne doit pas faire oublier certains fondamentaux de l’investissement en pierre papier. Le capital investi, c’est-à-dire la valeur des parts souscrites, n’est pas garanti dans le temps. De même, le rendement n’est pas garanti et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Il est également crucial de rappeler que l’investissement en SCPI doit s’envisager sur une longue période. L’horizon d’investissement minimum généralement recommandé se situe ainsi entre 8 et 10 ans.

Compte tenu de leur nature de placement immobilier, les SCPI sont sujettes aux fluctuations des marchés immobiliers (bureaux, commerces, logistique, santé, etc.) dans lesquelles elles investissent, en France et en Europe. A cet égard, leur situation peut être affectée par l’évolution des taux d’intérêt, notamment en cas de hausse brutale, et plus généralement par la conjoncture économique.

Pour bien investir en SCPI, la compréhension de ces risques est essentielle. Une bonne sélection des véhicules d’investissement, en privilégiant les meilleures SCPI, est également requise. En ce sens, l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine spécialiste de la pierre papier s’avère indispensable. C’est d’autant plus vrai lorsque les tendances de marché deviennent moins favorables, comme on l’observe en 2023.