SCPI : les taux de distribution 2023 les plus élevés, catégorie par catégorie

On connaît désormais le détail des performances 2023 des SCPI. Zoom sur les plus hauts rendements pour chaque typologie de SCPI à capital variable.

Cet article détaille les taux de distribution les plus élevés sur le marché des SCPI, en fonction des catégories d’investissement (logistique, santé, bureaux, etc.). Les différentes typologies sont classées par ordre de performance, du rendement moyen le plus élevé au moins élevé. Pour rappel, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

SCPI de logistique : 6,21 % pour LOG IN

Parmi les différentes catégories de SCPI de rendement, les SCPI spécialisées dans l’immobilier de logistique et les locaux d’activité affichent le taux de distribution 2023 le plus élevé. En moyenne, cette catégorie affiche un rendement de 5,9 % selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). Pour comparaison, la moyenne globale du marché se fixe à 4,52 %.

La meilleure élève dans cette catégorie, si l’on s’attache uniquement au taux de distribution 2023, est la SCPI LOG IN. Pour sa première année pleine d’exercice, la jeune SCPI dédiée à la logistique et aux actifs industriels (murs d’usine, data centers, etc.) enregistre un taux de distribution de 6,21 %. A plus long terme, la SCPI européenne gérée par Theoreim vise un objectif non garanti de taux de rendement interne (TRI) sur 10 ans supérieur à 5 %.

En complément, la valeur de reconstitution de LOG IN s’est appréciée de 2,8 % en 2023. Cet indicateur signale une tendance positive concernant la valorisation du portefeuille immobilier et la stabilité du prix de part.

Rappelons toutefois que la SCPI ne compte qu’une seule année d’exercice à ce stade, ce qui limite son historique. D’une manière générale, les SCPI spécialisées dans la logistique sont peu nombreuses et plutôt récentes. On peut toutefois noter le cas d’ActivImmo (5,52 % en 2023), la première SCPI de logistique qui affiche des performances robustes depuis sa création en 2019.

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SCPI diversifiées : 8,16 % pour Transitions Europe

De nombreuses jeunes SCPI se positionnent sur une stratégie d’investissement diversifiée. C’est notamment le cas de Transitions Europe, qui a dévoilé un rendement 2023 de 8,16 %. Fait notable, il s’agit du taux de distribution le plus élevé du marché. Il devance significativement la moyenne du secteur (5,5 %).

La nouvelle SCPI pilotée par Arkéa REIM, qui dispose du label ISR immobilier, est en pleine phase de développement, dans un contexte plus favorable aux acheteurs. Elle compte 9 actifs en portefeuille, localisés aux Pays-Bas et en Espagne, dans les secteurs du bureau, de l’hospitalité et des sciences de la vie.

Ses ambitions pour 2024 restent élevées : elle cible une collecte d’environ 150 millions d’euros et l’acquisition d’une dizaine de biens immobiliers en Europe. Cette croissance doit lui permettre d’atteindre un objectif de taux de distribution non garanti compris entre 6 et 7 % pour les trois à cinq années à venir.

A noter par ailleurs que le podium des taux de distribution les plus élevés est complété par deux autres SCPI diversifiées : Remake Live (7,79 %) et Iroko ZEN (7,12 %). Il s’agit de deux jeunes SCPI sans frais de souscription, qui affichent de belles performances depuis leur lancement.

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SCPI d’hôtellerie : 5,30 % pour Atream Hôtels

La catégorie des SCPI d’hôtellerie, de tourisme et de loisirs (5,1 % en moyenne en 2023) est relativement peu fournie, comparée aux SCPI diversifiées ou de bureaux par exemple. Pour autant, l’immobilier d’hôtellerie et de tourisme peut constituer une bonne option de diversification, notamment pour les investisseurs au portefeuille immobilier déjà fourni. Atream Hôtels, qui figure dans la sélection de Portail-SCPI.fr, est sa meilleure représentante, bien aidée par son taux de distribution 2023 de 5,30 %.

La SCPI européenne spécialisée confirme ainsi son beau regain de forme, après une période difficile pour l’activité touristique et hôtelière suite à la pandémie de Covid-19. En 2022, Atream Hôtels avait déjà redressé son taux de distribution à 5,05 %. Elle semble désormais bien positionnée pour remplir l’objectif majeur d’une SCPI de rendement, à savoir délivrer des revenus complémentaires réguliers.

Autre point positif, la valeur de reconstitution d’Atream Hôtels se maintient bien au-dessus de son prix de part, malgré un recul constaté en 2023. De fait, la valeur de souscription reste inchangée à fin 2023 et s’avère bien orientée pour résister à une baisse en 2024.

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SCPI de commerces : 5,31 % pour Altixia Commerces

En retrait des trois premières classes d’actifs évoquées, les SCPI de commerces ont enregistré un taux de distribution moyen de 4,6 % en 2023. Certaines parviennent cependant à se distinguer dans le bon sens du terme, comme Altixia Commerces qui affiche le plus haut rendement 2023 parmi les SCPI à capital variable de sa catégorie, à 5,31 %. Un taux de distribution pratiquement stable par rapport à 2022, malgré la revalorisation du prix de part actée au 1er décembre de la même année.

Implantée, à date, uniquement dans l’Hexagone, la SCPI gérée par Altixia Reim se spécialise dans les commerces en retail park (58 % du patrimoine) et en pied d’immeuble (38 %). Elle cible par ailleurs différents types d’activités : sport et loisirs, équipement de la maison, restauration ou encore commerces alimentaires. Ce parc immobilier se montre bien positionné en termes de valorisation, dans la mesure où le prix de part reste décoté par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI.

Parmi les autres acteurs notables dans la catégorie des SCPI de commerces, Cristal Rente a délivré une nouvelle fois un taux de distribution de 5 % ou plus en 2023 (5 %). Parmi les SCPI européennes, Novapierre Allemagne 2 a enregistré pour sa part un rendement de 4,79 %.

SCPI de santé : 5,40 % pour Foncière des praticiens

Du côté de l’immobilier de santé, c’est une SCPI relativement peu connue qui affiche le taux de distribution 2023 le plus élevé, à savoir Foncière des praticiens (5,40 %). Investie très majoritairement en France, elle cible les lieux de soins, de traitement et de consultation, les locaux d’accompagnement et de rééducation ainsi que les locaux de support au secteur de la santé, comme les laboratoires.

Foncière des praticiens a connu une belle année 2023, puisque son taux de distribution a augmenté, témoignant d’une hausse des dividendes versés aux porteurs de parts. De plus, le prix de part a été maintenu et la valeur du patrimoine apparaît stable, selon la société de gestion Foncière Magellan.

Notons en complément que la SCPI Pierval Santé (5,10 % en 2023) a également délivré un rendement supérieur à la moyenne de ce secteur (4,5 %). Pour rappel, s’agissant d’une SCPI européenne, ses porteurs de parts bénéficient d’une fiscalité généralement plus favorable sur les dividendes versés par rapport aux revenus fonciers de source française.

Pierval Santé figure également parmi les plus importantes collectrices de 2023, avec une collecte nette de 366 millions d’euros. Ce dynamisme devrait lui donner les moyens d’investir en 2024 et de profiter des nouvelles opportunités de marché. De plus, Pierval Santé est restée très peu exposée aux demandes de rachats, là où un certain nombre de SCPI rencontrent des problèmes à cet égard.

SCPI résidentielle : 5,28 % pour Kyaneos Pierre

La grande majorité des SCPI de rendement se concentrent sur l’immobilier d’entreprise. Mais une poignée d’entre elles ciblent l’immobilier résidentiel, pour un rendement moyen de 4,5 % en 2023. Parmi elles, Kyaneos Pierre affiche le taux de distribution le plus élevé de sa catégorie, à 5,28 %.

Comme chaque année depuis sa création en 2018, la SCPI gérée par Kyaneos AM a donc enregistré un taux de distribution annuel supérieur à 5 %. De plus, le prix de part de Kyaneos Pierre a de nouveau été revu à la hausse en juillet 2023. Dans le bulletin d’information du 4ème trimestre 2023, la société de gestion se dit confiante quant à de futures augmentations de prix de part, ainsi que la distribution de dividendes exceptionnels.

Forte d’un patrimoine de 543 immeubles, Kyaneos Pierre se spécialise dans la rénovation de logements anciens. Ce positionnement spécifique lui permet de capitaliser sur l’appréciation de la valeur des biens rénovés par rapport au prix d’acquisition initial.

SCPI de bureaux : 6,51 % pour Novaxia NEO

Parmi les différentes typologies de SCPI, le secteur de l’immobilier de bureaux est celui qui rencontre le plus de difficultés ces derniers temps. En moyenne, le rendement 2023 de ces SCPI s’est limité à 4,1 %, tiré vers le bas par un certain nombre de véhicules peu performants.

A l’inverse, d’autres ont su générer des taux de distribution élevés, comme Novaxia NEO (6,51 %). Précisons toutefois que si Novaxia NEO est investie à 95 % en bureaux au 31 décembre 2023, elle conserve une vocation d’investissement diversifié à long terme. En particulier, sa stratégie se veut novatrice, à travers l’anticipation du recyclage et de la transformation des actifs immobiliers. Les bureaux d’aujourd’hui pourraient ainsi changer de nature à l’avenir.

SCPI sans frais d’entrée et labellisée ISR, Novaxia NEO affiche un taux de distribution supérieur à 6 % pour la quatrième année consécutive. En termes de perspectives, elle vise un objectif non garanti compris entre 6 et 6,75 % pour 2024.