SCPI EHPAD : investir dans les maisons de retraite via la pierre-papier

Qu’est-ce qu’une SCPI EHPAD ?

Pour rappel, une SCPI (société civile de placement immobilier) est un véhicule d’investissement collectif qui permet à des particuliers d’acquérir des parts d’un patrimoine immobilier géré par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers).

Les loyers perçus sur ce patrimoine sont redistribués aux associés sous forme de dividendes au prorata du nombre de parts.

Les SCPI EHPAD, ou plus exactement les SCPI de santé, sont des SCPI dont le patrimoine est majoritairement ou intégralement constitué d’actifs du secteur médical. Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) en constituent souvent une des composantes principales, aux côtés d’autres actifs tels que des :

• Cliniques et cabinets médicaux ;
• Laboratoires de recherche et d’analyse ;
• Centres de rééducation et de soins de suite ;
• Maisons médicales ;
• Entrepôts pharmaceutiques.

Le terme « SCPI EHPAD » est donc une appellation d’usage : il s’agit techniquement de SCPI de santé, dont l’exposition aux EHPAD varie selon les véhicules.

Il n’existe d’ailleurs aucune SCPI investissant exclusivement dans des EHPAD. Même les véhicules les plus spécialisés combinent toujours les maisons de retraite médicalisées avec d’autres typologies d’actifs de santé.

Pourquoi investir dans une SCPI EHPAD ?

Deux caractéristiques principales expliquent l’intérêt des investisseurs pour ce secteur : ses fondamentaux démographiques et sa relative résistance aux cycles économiques.

Des fondamentaux démographiques solides

L’attrait de l’immobilier de santé et des EHPAD plus particulièrement s’inscrit dans un contexte démographique de vieillissement de la population.

Selon une étude de la DREES publiée en février 2026, près de 23 millions de personnes âgées de 60 ans ou plus vivront en France en 2050, soit 5 millions de plus qu’en 2021. Sur cette période, 738 000 personnes supplémentaires seraient en situation de perte d’autonomie.

Pour accueillir en EHPAD la même proportion de personnes âgées dépendantes qu’actuellement, il faudrait créer 365 000 places supplémentaires entre 2021 et 2050, qui s’ajouteraient aux 640 000 existantes. Or le nombre de places a légèrement diminué entre 2019 et 2023.

Sans création de places, les EHPAD se spécialiseraient progressivement dans l’accueil des personnes les plus dépendantes : en 2050, 85 % des résidents seraient en situation de perte d’autonomie sévère, contre 59 % en 2021.

Ce contexte démographique fait du secteur des EHPAD et des maisons de retraite un marché structurellement en tension, où la demande excède l’offre disponible dans de nombreuses zones géographiques.

Un secteur relativement résistant aux cycles économiques

Le secteur de la santé est considéré comme acyclique, dans la mesure où les besoins médicaux et d’hébergement des personnes âgées ne disparaissent pas en période de ralentissement économique.

Contrairement à l’immobilier de bureaux ou de commerces, dont la demande peut fléchir significativement selon les cycles, l’immobilier de santé bénéficie d’une demande structurellement moins sensible à la conjoncture. Cela lui confère une certaine résilience relative face aux crises économiques.

Pour autant, ce secteur n’est pas exempt de risques : les difficultés financières des exploitants, les évolutions réglementaires ou les tensions sur le financement public de la prise en charge des personnes âgées peuvent affecter la solidité des loyers perçus, indépendamment de toute crise économique générale.

Les avantages de la SCPI EHPAD par rapport à l’investissement direct

Par rapport à l’achat direct d’une chambre dans une maison de retraite ou un EHPAD, la SCPI EHPAD présente plusieurs atouts :

• Répartition du risque locatif
  • En détenant des parts d’un parc immobilier composé de plusieurs dizaines voire centaines d’actifs loués à des entreprises locataires multiples, la défaillance d’un locataire n’a qu’un impact marginal sur les revenus distribués.
• Accessibilité financière
  • Le ticket d’entrée d’une SCPI EHPAD commence généralement entre 200 et 1 000 € par part, là où l’achat direct d’un actif médical nécessite des capitaux bien plus importants (parfois plusieurs centaines de milliers d’euros).
• Gestion entièrement déléguée
  • La société de gestion de la SCPI s’occupe de l’acquisition des biens, de la relation avec les locataires, de la redistribution des revenus, etc. L’associé n’a aucune démarche de gestion locative à effectuer.
• Diversification géographique
  • Certaines SCPI de santé diversifient leur patrimoine à l’échelle européenne, limitant l’exposition aux aléas propres au marché français.

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Les risques d’une SCPI EHPAD à connaître avant d’investir

Investir dans une SCPI maison de retraite comporte des risques réels, que tout investisseur doit intégrer avant de s’engager.

• Risque lié aux exploitants
  • Les loyers perçus dépendent de la solidité financière des opérateurs qui gèrent les EHPAD en portefeuille. Ce risque s’est concrètement matérialisé ces dernières années, plusieurs opérateurs du secteur ayant connu de sérieuses difficultés financières.
• Risque de concentration sectorielle
  • Une SCPI 100 % santé sera plus exposée à d’éventuels chocs réglementaires ou structurels du secteur médical qu’une SCPI diversifiée.
• Risque de perte en capital
  • Le capital investi en SCPI EHPAD n’est pas garanti. La valeur des parts peut baisser si le patrimoine immobilier se déprécie.
• Absence de garantie de rendement
  • Le rendement des sociétés civiles de placement immobilier n’est pas non plus garanti. Il peut évoluer d’une année à l’autre. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI s’est établi à 4,91 % selon l’ASPIM, mais l’écart entre les meilleures et les moins performantes était particulièrement élevé. La moyenne était de 4,2 % pour les SCPI de santé et éducation spécifiquement.
• Risque de liquidité
  • La liquidité d’une SCPI n’est pas garantie par la société de gestion. Le délai de revente de parts d’une SCPI à capital variable dépend de la capacité de la société à compenser les rachats par de nouvelles souscriptions. En cas de collecte nette négative, le délai peut s’allonger.

Notons qu’un investissement en SCPI doit s’envisager sur un horizon minimum de 8 à 10 ans.

Quelles SCPI détiennent des EHPAD dans leur patrimoine ?

Découvrez les principales SCPI qui détiennent des EHPAD dans leur patrimoine.

Pierval Santé, la SCPI la plus exposée aux EHPAD

Pierval Santé est la SCPI de santé avec la plus forte exposition aux EHPAD du marché.

Son patrimoine, valorisé à 3,3 milliards d’euros au 31 décembre 2025, comprend 253 immeubles. 71,4 % de la valeur vénale de ce parc immobilier est constituée de biens du secteur médico-social, dont des EHPAD.

Parmi ses 9 acquisitions réalisées par Pierval Santé au cours de l’année 2025, 7 portaient sur des EHPAD selon le rapport annuel de la SCPI.

Le parc immobilier de Pierval Santé est complété par des cliniques, cabinets médicaux et autres locaux liés à la santé.

La SCPI est par ailleurs fortement diversifiée géographiquement, avec 68,2 % des actifs situés en Europe (Royaume-Uni, Allemagne, Pays-Bas, Irlande notamment).

Son taux de distribution 2025 s’est établi à 4,06 %. Attention, il faut noter que la SCPI affiche un certain nombre de parts en attente de retrait (représentant 1,80 % de sa capitalisation à fin décembre 2025).

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Foncière des Praticiens, une SCPI 100 % santé, peu exposée aux EHPAD

La SCPI Foncière des Praticiens se distingue par un positionnement différent des deux précédentes. Son patrimoine est davantage orienté vers un immobilier de santé de proximité :

• Lieux de soins, de traitement et de consultation (hôpitaux, cliniques, pôles de santé) ;
• Locaux d’accompagnement et de rééducation (structures d’accueil spécialisées, accompagnements non médicalisés, centres de formation) ;
• Locaux supports au secteur de la santé (laboratoires de recherche, life science).

Les EHPAD ne constituent pas le cœur de son portefeuille, contrairement à Pierval Santé. Le parc immobilier de Foncière des Praticiens est réparti entre la France et la Belgique.

La SCPI a affiché un taux de distribution de 5,50 % en 2025, maintenu au-dessus de 5 % pour la septième année consécutive.

Rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Épargne Pierre Sophia, une SCPI récente qui vise l’immobilier de santé dont les EHPAD

Lancée fin 2024 par Atland Voisin, Épargne Pierre Sophia se spécialise dans l’immobilier de santé et les sciences de la vie.

Au 31 décembre 2025, elle présentait une capitalisation de 21 millions d’euros et 7 actifs situés en France et en Espagne. Son plan d’investissement prévoit l’acquisition d’actifs variés incluant cliniques, EHPAD et laboratoires.

Elle a affiché un taux de distribution de 6,00 % sur son premier exercice complet en 2025. Son jeune âge implique toutefois une prudence particulière : le manque de recul ne permet pas d’évaluer la stabilité de ses performances dans la durée.

Primovie, une SCPI en grande difficulté

Primovie est l’une des plus grandes SCPI de santé françaises, avec une capitalisation de 4,7 milliards d’euros au 31 décembre 2025.

Elle investit à la fois dans l’immobilier de santé et d’éducation, en France et en Europe. 78,2 % de son patrimoine appartient au secteur santé/sénior à fin 2025, comprenant des EHPAD et maisons de retraite.

Son taux de distribution 2025 était de 4,04 %. Attention néanmoins, la SCPI fait face à de graves problèmes de liquidité. Elle affiche un nombre conséquent de parts en attente de retrait. Et surtout, elle a baissé son prix de part deux fois depuis 2024.

Comment choisir une SCPI EHPAD : les critères essentiels

Comme pour toute SCPI, plusieurs indicateurs méritent une attention particulière avant d’investir dans une SCPI maison de retraite :

• Le taux de distribution (TD) correspond au rendement annuel servi aux associés ;
• La performance globale annuelle (PGA) prend en compte la variation du prix de part dans l’année en plus de la distribution des dividendes ;
• Le taux de rentabilité interne (TRI) sur 5, 10 ou 15 ans offre une vision plus complète de la performance globale, en intégrant l’évolution du prix de part et les frais de souscription ;
• Le taux d’occupation financier (TOF) traduit la performance locative réelle du parc ;
• La composition du patrimoine : part effective des EHPAD, diversification géographique, nature des autres actifs détenus ;
• La solidité des exploitants locataires et la durée résiduelle moyenne des baux (WALB et WALT) ;
• Le niveau d’endettement de la SCPI, généralement plafonné entre 20 et 40 % selon les statuts.

L’autre façon d’investir en EHPAD : le LMNP en résidence de services

La SCPI n’est pas la seule voie pour investir dans une maison de retraite médicalisée. Il est également possible d’acquérir directement une chambre dans un EHPAD sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Comment fonctionne le LMNP en EHPAD ?

Le principe repose sur l’achat d’une chambre dans un EHPAD géré par un exploitant professionnel. L’investisseur signe un bail commercial avec cet exploitant, qui lui reverse des loyers réguliers. La gestion est entièrement déléguée à l’opérateur.

Les rendements du LMNP en EHPAD peuvent être intéressants du fait de la forte demande locative et de l’occupation élevée. Néanmoins, ils varient sensiblement selon l’emplacement, l’exploitant et l’état du bien.

La fiscalité fait partie des principaux atouts du statut de LMNP dans les résidences de services. En optant pour le régime réel d’imposition, il existe trois avantages :

• Déduction de certaines charges à l’euro près, réduisant sensiblement les revenus imposables ;
• Amortissement comptable du bien et du mobilier ;
• Récupération de la TVA à 20 %.

D’autre part, le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %.

Les risques propres au LMNP en EHPAD

Investir en EHPAD sous le statut LMNP comporte des risques spécifiques :

• Risque lié à l’exploitant
  • Contrairement à un investissement locatif classique, ce n’est pas le résident qui paie le loyer à l’investisseur, mais l’exploitant qui gère l’établissement. Si cet exploitant rencontre des difficultés financières, les loyers peuvent être suspendus ou renégociés à la baisse.
• Risque de vacance
  • En cas de départ du locataire ou de défaillance de l’exploitant, le bien peut se retrouver vacant pendant une période indéterminée.
• Faible liquidité à la revente
  • Le bien est indissociable de son bail commercial : impossible pour l’acheteur d’y habiter. La revente se limite donc à un public d’investisseurs, un marché plus restreint que celui de l’immobilier résidentiel classique.
• Ticket d’entrée plus élevé
  • L’investissement LMNP en EHPAD nécessite généralement entre 80 000 et 200 000 €, contre quelques centaines d’euros pour une part de SCPI.

SCPI EHPAD ou LMNP en EHPAD : tableau comparatif

Le choix entre les deux approches dépend du profil de l’investisseur, de sa capacité d’apport, de son horizon de placement, de son rapport à la fiscalité et de ses objectifs de manière globale.

La SCPI convient mieux à ceux qui privilégient la diversification et la simplicité de gestion avec un capital limité.

Le LMNP en EHPAD peut intéresser des investisseurs disposant d’une capacité d’emprunt et cherchant à optimiser leur fiscalité, à condition de sélectionner rigoureusement l’exploitant et l’établissement.

Tout investissement en SCPI ou en LMNP comporte des risques, dont celui de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement.