La SCPI, un placement financier méconnu

L’abondance des véhicules d’investissement disponibles sont parfois un vrai challenge pour l’investisseur moyen qui essaye de comprendre de quoi il en ressort vraiment. Les actions et la bourse sont les piliers de l’investissement, les obligations et les fonds euros ont toujours été la référence d’un placement sans danger, les produits dérivés offrant des effets de levier sont le choix de prédilection des spéculateurs, et les fonds d’investissements, via une assurance-vie par exemple, constituent l’une des façons la plus simple d’investir.
L’un des investissements qui ne rentrent pas dans l’une de ces catégories et qui est parfois méconnu, à tort par les investisseurs, sont les sociétés civiles de placements immobiliers, ou SCPI.

Qu’est-ce que le placement SCPI?

Une SCPI, est une entreprise qui accumule une réserve d’argent acquise grâce à la somme versée par les actionnaires, aussi appelés porteurs de parts. Cet argent est ensuite utilisé pour acheter, développer, louer et gérer un parc immobilier.
Ces parcs immobiliers, assez considérables en terme d’actifs investis sont loués à des entreprises et professionnels. C’est par ce biais-là que les SCPI génèrent des revenus. Revenus qui sont distribués aux porteurs de parts de façon régulière, tous les trois mois.
Le parc immobilier des SCPI est composé exclusivement d’immobilier professionnel : bureaux, hangars, locaux, centres commerciaux… Plus rarement, certaines SCPI de rendement peuvent aussi posséder des actifs immobiliers de type résidentiel, bien que cela est davantage propre aux SCPI fiscales.

Pour une définition plus poussé de la SCPI, notre guide est disponible en téléchargement :

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En 2016, le rendement moyen net de frais versé par les SCPI a été de 4.6%. Rapporté au risque relativement faible d’un investissement en immobilier. Ce rendement n’est pas négligeable !

Les avantages du placement SCPI

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous achetez des parts physiques d’actifs immobiliers mutualisés. Cet investissement est généralement fait sur le long terme, l’AMF préconise d’ailleurs une détention de 7 ans minimum.

Le rendement dégagé par cet investissement se fait au travers de la location des différentes propriétés immobilières, mais peut aussi se faire par l’appréciation du bien immobilier lors de la revente de ses parts. Cela peut être mis en contraste avec la détention d’actions d’entreprises classiques où les investisseurs achètent des parts d’entreprises et se rémunèrent directement de la profitabilité de ces dernières.

Un autre avantage de la SCPI est que ce produit procure à l’investisseur la capacité d’investir dans l’immobilier d’entreprises sans pour autant y mettre des sommes extravagantes. En effet, l’achat de parts de SCPI est aussi accessible pour les petits budgets, à partir de 500€ seulement.

Un autre avantage est le fait que la gestion de ce parc immobilier est entièrement assumée par le gestionnaire de la SCPI, c’est donc un investissement sans contraintes de gestion. Il s’occupe ainsi de trouver les locataires, d’effectuer des travaux si nécessaires, et bien sûr de gérer les biens, de l’achat à la vente. Il faut d’ailleurs noter que le rendement des SCPI (environ 4.6% en 2016) est net de ces frais de gestion.

Un autre avantage, et pas des moindres, est que la SCPI permet une diversification notable étant donné que cette dernière investit dans un certain nombre de biens immobiliers, et ce sur plusieurs régions du territoire français, parfois même à l’échelle européenne. Cela réduit considérablement les effets négatifs de la détention d’un seul actif immobilier, c’est le principe de la mutualisation des risques.

Enfin, un autre avantage du placement SCPI, et certainement l’un des plus importants, et que la SCPI reverse de façon trimestrielle les revenus dégagés par les loyers aux porteurs de parts, et ce, quel que soit les circonstances. Pour mettre encore une fois cela en contraste avec la détention d’actions classiques, un investisseur en actions est assujetti à la décision de l’entreprise de verser ou non des dividendes.

Comment choisir la bonne SCPI

Comme pour tout investissement, il faut bien se renseigner avant de décider quelle(s) SCPI choisir. Il y’a certains signes évidents qu’il faut regarder en premier.

Pour vous accompagner dans le choix de la meilleure SCPI, nos conseillers en gestion de patrimoine sont disponibles à votre écoute pour répondre à vos questions et réaliser un audit personnalisé :

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1.   La gestion de la SCPI

Il est toujours important lorsqu’on achète des parts de SCPI/ lorsqu’on effectue un placement SCPI, de comprendre le style de gestion des gérants, d’observer le « track record » des gérants et de leurs équipes. La profitabilité et l’appréciation des biens immobiliers choisis sont finement associés à l’habilité du gestionnaire de sélectionner les bons investissements et à prendre la meilleure stratégie.
Le taux d’occupation des biens immobiliers est aussi beaucoup lié à la façon dont sont gérés les biens. C’est pour cela qu’il est extrêmement important de bien se renseigner sur les gestionnaires et les managers des SCPI avant de prendre une décision.

2.   La diversification de la SCPI

Les SCPI détiennent un large parc immobilier. Etant donné que le marché de l’immobilier fluctue selon la localisation et le type de la propriété, il est crucial de choisir une SCPI bien diversifiée géographiquement.
Il est aussi important que la SCPI ait une bonne diversification typologique, c’est-à-dire que les types de biens qu’elle détient soient de natures différentes et appartiennent à divers secteurs (bureaux, logistique, santé, hôtellerie,…)

Enfin, la diversification sectorielle a aussi son importance, afin de ne pas être exposé à un seul et même secteur, les locataires devraient être issus de secteurs différents si possible.

Il y’a plein d’autres données et considérations à prendre en compte dans le cadre d’un placement SCPI. Cela requiert non seulement de la minutie, mais aussi de la rigueur dans sa sélection.  Il s’agit après tout d’investir votre argent, cela ne doit pas être fait au hasard !

Par ailleurs, avec toutes les façons différentes d’investir votre argent, il est important de prendre les bonnes décisions en étant bien informé. Cela s’applique aussi bien aux actions, aux fonds d’investissement qu’aux SCPI. Ceci étant dit, les SCPI ont des atouts non négligeables.

Chez Portail-SCPI, nos experts en investissement vous proposent justement de faire tout ce travail pour vous. En faisant une veille quotidienne du marché, nos experts financiers sont au fait des moindres détails de chacune des SCPI.