Choisir sa scpi

La pierre-papier se positionne comme l’une des solutions d’investissement privilégié des Français. Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) répondent à de nombreux objectifs et offrent aujourd’hui le meilleur couple rendement/risque.

Le marché est profond avec plus de 30 milliards d’actifs sous gestion et 162 SCPI différentes. Vous le comprenez aisément, l’enjeu principal réside dans la sélection de la bonne SCPI.

SCPI pour les nuls

Dans cet article « pour les nuls » nous allons vous détailler les principaux éléments qui permettent de comprendre la SCPI et de différencier les différentes SCPI.

Les avantages de la SCPI

Comme dit précédemment, la pierre-papier offre de multiples avantages.

Celui que nous mettons en avant en priorité est la mutualisation des risques. D’un point de vue foncier, lorsque l’on achète des parts de SCPI on ne dépend pas d’une rue, d’un quartier, d’une ville, mais de toute une région voire un pays. D’un point de vue locatif, on écarte le risque de carence locative puisque l’investisseur ne dépend pas d’un seul locataire, mais de centaines de locataires professionnels.

Le rendement octroyé est également important puisqu’en 2014 le rendement moyen du marché était de 5,08 %. La meilleure SCPI du marché (Corum Convictions) a distribué à ses associés 6,31 % en 2014. En outre, les loyers reversés sont nets de charges. Tout ce qui concerne les différentes provisions, rémunérations de la SCPI, taxes foncières ou autres est prélevé en amont du versement du loyer.

La flexibilité du support séduit par ailleurs de nombreux investisseurs. En effet étant donné que l’on achète des parts on peut faire son budget à la centaine d’euros près et ceci à l’achat comme à la revente.

Attention, la SCPI reste un placement immobilier.

L’horizon d’investissement conseillé par l’AMF (autorité des marchés financiers) est de 8 ans. Pourquoi ? Tout simplement parce que les frais de souscription sont prélevés lors de la revente des parts (entre 8 et 12 % en fonction des SCPI). Pour faire une comparaison, lors d’un investissement immobilier traditionnel ces frais de souscription sont équivalents à des frais de notaires + frais d’agence.

L’avantage ici est que l’investisseur travaille bien sur la somme investie et non pas la somme déduite des frais. Si l’on achète pour 50 000 € de SCPI les loyers seront bien calculés sur les 50 000 € et non pas 50 000 € moins 8 %. Par ailleurs, la SCPI a le même objectif que l’investisseur : pour réaliser un maximum de profit à la revente, celle-ci doit gérer au mieux le parc immobilier.

De fait, en 2014, le marché global de la SCPI a vu son prix des parts se revaloriser en moyenne de + 0,54 %. Ainsi l’investisseur gagne aussi sur le capital qui travaille (en plus du versement des loyers).

Un conseil pour investir en SCPI ?

Un conseil ?

Plus d’informations ?

Investir en SCPI ?

Nous contacter

Les différentes méthodes d’investissement en SCPI

Il y a 4 méthodes principales d’investissement en SCPI. Ces dernières répondent à des objectifs différents :

• Au comptant, on achète des parts, car on a envie de percevoir des revenus complémentaires. Les versements sont trimestriels

• Via le crédit immobilier. C’est la solution qui offre le meilleur rendement. En effet les taux d’intérêt sont historiquement faibles et l’on peut déduire du bénéfice généré les intérêts d’emprunts, l’assurance décès invalidité et frais financiers.

• Via un contrat d’assurance-vie. Cette solution permet, pour les personnes ayant une tranche d’imposition élevée, d’optimiser la fiscalité. En effet les loyers restent dans l’enveloppe de l’assurance vie et ne sont pas fiscalisés. Ils servent à racheter de manière automatique des parts du support, cela a donc un effet « boule de neige ». Au fur et à mesure du temps on devient automatiquement plus rentable puisqu’on a de plus en plus de parts en portefeuille.

• Via le démembrement temporaire. Essentiellement destiné pour les personnes imposables à l’ISF ou les personnes souhaitant avoir un revenu complémentaire dans quelques années. C’est une solution qui trouve de plus en plus d’investisseurs, car les quote parts offertes au nu-propriétaire sont de plus en plus intéressantes.

 

4 méthodes investissement en scpi
4 méthodes investissement en scpi

Comment sélectionner la meilleure SCPI

Pour faire le choix parmi les 162 SCPI du marché, quelques critères principaux sont à prendre en compte.

Premièrement il faut regarder le rendement octroyé et sa stabilité dans le temps. Il faut comparer ce dernier par rapport à la moyenne du marché et vérifier qu’il est stable dans le temps.

Il faut ensuite regarder le prestige de la maison de gestion et son actionnariat. En effet, empiriquement on constate que les SCPI gérées par une société de gestion indépendante superforme les SCPI bancaires.

La capitalisation est également un élément prépondérant. En effet une SCPI proposant une capitalisation de plus de 1 milliard d’euros offrira une meilleure mutualisation des risques qu’une SCPI de quelques dizaines de millions d’euros de capitalisation. Attention, les très grosses SCPI risquent d’avoir une probabilité d’augmentation du prix de la part assez faible.

Le taux d’occupation du parc immobilier est également à scruter. Logiquement un parc immobilier inoccupé de moitié offrira de moins bonnes garanties qu’une SCPI avec 95 % de taux d’occupation.

Le niveau des réserves (taux de report à nouveau) doit également être vérifié. Cela correspond au fonds de trésorerie de la SCPI si celle-ci doit faire face à un départ imprévu de locataire ou une faillite de celui-ci. Attention un niveau trop élevé de réserves pénalisera le rendement : c’est de l’argent qui n’est pas investi donc qui ne rapporte pas (ou très peu).

Conclusion

Investir en SCPI offre de multiples avantages, mais il faut être attentif à la (ou les) SCPI élue(s). Les experts de Portail-SCPI se tiennent à votre disposition pour vous accompagner (sans honoraires) dans le processus d’investissement.

Définition SCPI

DECOUVREZ QU'EST CE Q'UNE SCPI