La SCPI pour les nuls

Les Sociétés civiles de placement immobilier se positionnent comme l’un des placements préférés des Français année après année. De fait, l’investissement pierre papier, qui a donc pour support l’immobilier, répond à de nombreux objectifs patrimoniaux et offre aujourd’hui un très bon couple rendement/risque. Découvrez dans cet article tout ce que vous devez connaître sur ces sociétés.

Les avantages des placements SCPI

L’investissement pierre papier rencontre un fort succès auprès des épargnants en recherche de diversification. Ainsi, en 2022, les SCPI ont su mobiliser l’épargne des Français avec une collecte de 10,2 milliards d’euros. Parmi les avantages, la mutualisation des risques est une des caractéristiques principales de la SCPI. D’un point de vue foncier, l’épargnant investit dans différentes typologies d’immeubles et dans plusieurs secteurs géographiques. D’un point de vue locatif, le risque lié aux vacances est limité. En effet, l’investisseur ne dépend pas d’un seul locataire, mais de plusieurs dizaines voire centaines, qui sont des professionnels.

Le rendement octroyé est important puisqu’en 2022, la performance moyenne du marché était de 4,53 %. Certaines SCPI, notamment celles qui sont investies dans des secteurs comme la logistique ou l’hôtellerie, ont affiché des taux de distribution (TD) très intéressants. Notons que ce sont les SCPI diversifiées qui affichent le meilleur TD en 2022. Enfin, les rendements sont nets de charges. Tout ce qui concerne les différentes provisions, rémunérations de la SCPI, taxes foncières ou autres, sont prélevées en amont du versement du loyer.

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Par ailleurs, la flexibilité du support séduit de nombreux investisseurs. En effet, l’épargnant peut acquérir des parts de SCPI pour quelques centaines d’euros seulement. De plus, il peut également décider d’incorporer des parts de SCPI dans son contrat d’assurance vie, à travers des unités de compte. Dans ce cas, la liquidité des parts est garantie par l’assureur.

L’horizon d’investissement conseillé par l’AMF (autorité des marchés financiers) est de 8 ans. Pourquoi ? Tout simplement parce que les frais de souscription sont prélevés lors de la revente des parts (autour de 8 à 12% TTC en fonction des SCPI). Pour comparer, lors d’un investissement immobilier traditionnel, ces frais de souscription sont équivalents aux frais de notaires et aux frais d’agence. En investissant dans des parts de SCPI, le montant alloué est net. Si l’on achète pour 50 000 € de parts, les loyers seront bien calculés sur les 50 000 € et non pas 50 000 € moins 12 %. Aussi, en attendant au moins 8 à 10 ans, l’investisseur aura pu rentabiliser suffisamment son investissement pour amortir les frais de souscription prélevés à la sortie.

Les différentes méthodes d’investissement

En SCPI, l’épargnant a le choix entre 4 méthodes d’investissement. Ces dernières répondent à des objectifs différents :

• Au comptant : l’épargnant mobilise son épargne pour investir dans une SCPI et perçoit ainsi directement les fruits de son placement (après le délai de jouissance). Les versements sont mensuels ou trimestriels ;
• Le crédit immobilier : à l’aide d’un emprunt, vous pouvez acquérir davantage de parts grâce au capital prêté par la banque. Les revenus locatifs viennent en grande partie rembourser l’emprunt. Une fois le crédit remboursé, l’investisseur touche des revenus complémentaires importants. On peut déduire du bénéfice généré les intérêts d’emprunt, l’assurance décès invalidité et les frais financiers. Le crédit peut également faire bénéficier d’un effet de levier ;
• Un contrat d’assurance-vie : avec cette méthode, vous investissez en bénéficiant du cadre fiscal avantageux de l’assurance vie, en particulier pour les placements à long terme (plus de 8 ans). Autre intérêt de l’assurance vie, les rendements de vos parts sont réinvestis, c’est le principe de la capitalisation. L’épargnant ne sera fiscalisé qu’en cas de retrait partiel ou total du capital de son assurance vie ;
• Le démembrement temporaire : cette solution permet à l’investisseur d’acquérir la nue propriété ou l’usufruit des parts de SCPI sur une période donnée et connue à l’avance, en profitant d’une décote.

Comment sélectionner les meilleurs fonds ?

Avec plus de 200 SCPI disponibles sur le marché, l’investissement en société civile de placement immobilier est très porteur. Il en existe deux grandes familles :

• Les SCPI de rendement : l’objectif est de verser des revenus à l’investisseur tout en profitant de la mutualisation des risques.
• Les SCPI fiscales : on y trouve les SCPI Pinel, SCPI déficit foncier et les SCPI Malraux. Chacun de ces véhicules d’investissement propose son propre cadre fiscal et offre la possibilité aux épargnants d’investir dans l’immobilier d’habitation et résidentiel tout en bénéficiant des mêmes avantages fiscaux que ceux accordés dans l’investissement immobilier en direct. En contrepartie, vous devez conserver vos parts pendant une certaine durée.

Pour toute question relative à la SCPI ou pour un audit personnalisé, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine :

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Quels sont les critères à prendre en compte lors d’un investissement en SCPI ?

Plusieurs critères doivent être pris en compte dans votre choix d’investissement. Le rendement affiché l’année passée ne doit pas être le seul élément qui guide votre choix. Nous proposons de prendre connaissance des indicateurs à étudier avant d’investir :

• L’historique des rendements. Prenez connaissance des performances sur les 5 dernières années et comparez-les à la moyenne du marché sur cette même période.
• Le bilan financier avec son niveau de réserve et de report à nouveau qui peuvent être un matelas en cas de baisse d’activité, ainsi que l’endettement du fonds. Un niveau de réserve trop important risque de pénaliser la performance de la SCPI . Cet argent n’est pas investi dans l’acquisition de nouveaux immeubles.
• Les taux d’occupation locatif et financier de la SCPI, qui doivent être supérieurs à 90 %.
• Le niveau de capitalisation. Une SCPI proposant une capitalisation de plus de 1 milliard d’euros offrira potentiellement une meilleure mutualisation des risques qu’un fonds de quelques dizaines de millions d’euros de capitalisation. Attention, les très grosses SCPI risquent d’avoir une probabilité d’augmentation du prix de part plus faible.
• Le prestige de la maison de gestion et son actionnariat. Par exemple, les SCPI gérées par une société de gestion indépendante surperforment, en général, les SCPI bancaires.

Attention, l’investissement dans la pierre papier n’est pas dénué de risques. En effet, le capital et la distribution des dividendes ne sont pas garantis. Un conseiller de gestion en patrimoine vous guidera dans le choix des SCPI selon votre profil d’investisseur.