Les SCPI (sociétés civils de placement immobilier) se positionnent comme l’un des placements préféré des Français année après année . La pierre papier répond à de nombreux objectifs patrimoniaux et offre aujourd’hui le meilleur couple rendement/risque. Découvrez dans cet article, tout ce que vous devez connaître sur les SCPI.

La pierre papier rencontre un fort succès auprès des épargnants en recherche de diversification. Ainsi, En 2020, les SCPI ont su mobilier l’épargne des Français avec une collecte de 6 milliards d’euros. Parmi les avantages, la mutualisation des risques est une des caractéristiques principale de la SCPI. D’un point de vue foncier, lorsque l’on achète des parts, l’épargnant investi dans différentes typologies d’immeuble et dans plusieurs secteurs géographiques. D’un point de vue locatif, le risque de carence locative est écarté. En effet, investisseur ne dépend pas d’un seul locataire, mais de centaines de locataires professionnels.

Le rendement octroyé est  important puisqu’en 2020 la performance moyenne du marché était de 4 %. Certaines SCPI principalement investies dans certains secteurs comme la logistique urbaine ou la santé ont affiché des rendements exceptionnels en 2020. Enfin,  les rendements sont nets de charges. Tout ce qui concerne les différentes provisions, rémunérations de la SCPI, taxes foncières ou autres sont prélevées en amont du versement du loyer.

La flexibilité du support séduit par ailleurs de nombreux investisseurs. En effet, l’épargnant peut acquérir une part de SCPI pour quelques centaines d’euros. En les incorporant dans un contrat d’assurance vie comme unité de compte, la liquidité des parts est assurée.
L’horizon d’investissement conseillé par l’AMF (autorité des marchés financiers) est de 8 ans. Pourquoi ? Tout simplement parce que les frais de souscription sont prélevés lors de la revente des parts (autour de 12% TTC en fonction des SCPI). Pour faire une comparaison, lors d’un investissement immobilier traditionnel ces frais de souscription sont équivalents à des frais de notaires + frais d’agence. En investissant en pars de SCPI, le montant alloué est net. Si l’on achète pour 50 000 € de parts les loyers seront bien calculés sur les 50 000 € et non pas 50 000 € moins 8 %.

L’épargnant a le choix entre 4 méthodes principales d’investissement en pierre papier. Ces dernières répondent à des objectifs différents :

  • Au comptant : l’épargnant mobilise son épargne pour investir dans une SCPI. Les versements sont trimestriels;
  • Le crédit immobilier : C’est la solution qui offre le meilleur rendement. En effet les taux d’intérêt sont historiquement faibles et l’on peut déduire du bénéfice généré les intérêts d’emprunts, l’assurance décès invalidité et frais financiers. Le crédit permet de bénéficier d’un effet de levier;
  • Un contrat d’assurance-vie : Cette solution permet de bénéficier du cadre fiscal avantageux de l’assurance vie, en particulier pour les placements à long terme (plus de 8 ans). Autre intérêt de l’assurance vie, les rendements de vos parts sont ré-investis dans le fonds, c’est le principe de la capitalisation. L’épargnant sera fiscalisé qu’en cas de retrait partiel ou total du capital de son assurance vie;
  • Le démembrement temporaire : Cette solution permet à l’investisseur d’acquérir la nue propriété ou l’usufruit des parts de SCPI sur un temps donné.

4 méthodes investissement en scpi

La pierre papier est très porteur avec plus de 200 SCPI disponibles sur le marché. Il en existe deux grandes familles :

  • Les SCPI de rendement : l’objectif est de reverser des revenus à l’investisseur tout en profitant de la mutualisation des risques.
  • Les SCPI fiscales : dans lesquelles on trouve les SCPI Pinel, SCPI déficit foncier et les SCPI Malraux. Chacun de ces véhicules d’investissement propose son propre cadre fiscal et offre la possibilité aux épargnants d’investir dans l’immobilier d’habitations tout en bénéficiant des mêmes avantages fiscaux que ceux accordés dans l’investissement immobilier en direct. En contrepartie, vous devez conserver vos parts pendant une certaine durée.

Plusieurs critères doivent être pris en compte dans votre choix d’investissement. Le rendement affiché l’année passée ne doit pas être le seul critère qui guide votre choix. Nous proposons de prendre connaissance des éléments à étudier avant d’investir :

  • L‘historique des rendements. Prenez connaissance des performances sur les 5 dernières années et les comparer à la moyenne du marché sur cette même période.
  • Le bilan financier avec son niveau de réserve et de report à nouveau qui peuvent être un matelas en cas de baisse d’activité, ainsi que l’endettement du fonds. Un niveau de réserve trop important risque de pénaliser la performance de la SCPI . Cet argent n’est pas investi dans l’acquisition de nouveaux immeubles.
  • le taux d’occupation locatif et financier de la SCPI qui doit être supérieur à 90 %.
  • le niveau de capitalisation : une SCPI proposant une capitalisation de plus de 1 milliard d’euros offrira une meilleure mutualisation des risques qu’un fonds de quelques dizaines de millions d’euros de capitalisation. Attention, les très grosses SCPI risquent d’avoir une probabilité d’augmentation du prix de la part assez faible.
  • le prestige de la maison de gestion et son actionnariat. En effet, les SCPI gérées par une société de gestion indépendante superforme les SCPI bancaires.

Attention, l’investissement dans la pierre papier n’est pas dénué de risques. En effet, le capital n’est pas garanti et vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement en cas de défaillance du fonds. Un conseiller de gestion en patrimoine vous conseillera dans le choix des SCPI selon votre profil d’investisseur.

Antoine Cesari
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Expert patrimonial en activité depuis 2010. Spécialisé en immobilier (SCPI, LMNP, Pinel) et produits financiers (Plan Epargne Retraite, Assurance-Vie). Diplômé du Master Finance de l'Ecole de Management Léonard de Vinci.

CIF : E009507 Orias : 20009087