rendement SCPI euro

Définition de la SCPI de rendement

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est définie au sein de l’article L214-50 du code monétaire et financier en tant que support financier d’investissement ayant pour mission unique l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier.

Le but est simple, la SCPI investit et devient propriétaire d’un grand nombre d’actifs immobilier qui est exclusivement professionnel concernant la SCPI de rendement.

En effet, sa cousine la SCPI fiscale investit quant à elle uniquement dans des biens immobiliers résidentiels pour particuliers dans le but de bénéficier d’un avantage fiscal.

Une SCPI acquiert donc un immeuble, le met en location et s’occupe également de sa gestion. Des ventes et des travaux d’améliorations sont possibles si la société de gestion de la SCPI le juge nécessaire. Toutefois, afin d’éviter la spéculation immobilière, les SCPI ont pour but de garder en « portefeuille » chaque bien immobilier au minimum 6 ans.

La vie et le fonctionnement d’une SCPI sont assez simples. La SCPI est gérée par une société de gestion agrée par l’état (il faut bénéficier d’un agrément délivré par l’Autorité des Marchés Financiers – AMF) pour pouvoir exercer l’activité.

Ensuite, la SCPI va collecter des capitaux auprès d’investisseurs (particuliers ou institutionnels). Ces capitaux vont ensuite permettre l’acquisition de biens immobiliers en suivant la ligne directrice définie par les statuts de la SCPI. En effet il existe plusieurs stratégies d’investissements pour les SCPI de rendement :

  • SCPI de bureaux
  • SCPI de commerces
  • SCPI de santé
  • SCPI d’éducation
  • SCPI de résidences pour senior
  • SCPI européenne

Les biens immobiliers acquis, des baux commerciaux sont signés avec des locataires qui sont donc des entreprises.

La gestion est entièrement assurée par la SCPI : de l’acquisition, à la gestion administrative et comptable des biens. L’investisseur (aussi appelé associé) perçoit des revenues trimestriels (ou mensuel maintenant sur une seule SCPI) qui sont nets de charges.

avis SCPI

L’investisseur mise donc sur une stratégie précise d’investissement en fonction de ses convictions et des conseils donnés par son conseillé.

Comme tout investissement immobilier, la Société Civile de Placement Immobilier est un placement plutôt moyen/long terme. La durée de détention conseillée par l’AMF est de 8 ans. Dans un souci de transparence, les SCPI ont l’obligation d’éditer et de publier un bulletin trimestriel et annuel à leurs associés.

Ces derniers doivent être dans la capacité de juger de la bonne gestion du parc et de vérifier la stratégie d’investissement. Ainsi les investisseurs connaissent en temps presque réel les dernières acquisitions, les dernières transactions, le rendement, le taux d’occupation du parc immobilier, etc.

Avis sur les SCPI de rendement

Aujourd’hui, l’ensemble des acteurs globaux du marché de l’investissement s’accordent à dire que les SCPI proposent un couple rendement/risque très efficace. Avec un rendement moyen net de charges de 5,08% en 2014 et un rendement moyen en 2015 qui restera proche des 5 %, la SCPI de rendement offre une rémunération considérable.

Naturellement la SCPI est un véhicule d’investissement qui attire de plus en plus d’investisseurs puisque pas moins de 4 milliards d’euros ont été collectés en 2015 (pour un encours global de plus de 30 milliards).

Dans un but de transparence, listons les principaux avantages et inconvénients de la SCPI.

Ce qui ressort le plus de la bouche des investisseurs et rassemble tous les avis concerne la mutualisation des risques. En effet tout le monde s’accorde à dire que la Pierre Papier permet de mutualisation à la fois le risque foncier et locatif.

L’associé de la SCPI n’est pas propriétaire d’un seul bien précis situé dans une rue précise, mais de plusieurs centaines de biens situés partout en France et même en zone euro aujourd’hui.

D’un point de vue locatif, les locataires professionnels étant liés par baux commerciaux avec la SCPI, seule une faillite de l’entreprise est à craindre. Il est préférable d’avoirs de grandes entreprises en locataire (banques, supermarchés, administrations publiques, etc.) qu’un étudiant ou même une famille.

L’absence de gestion pour les investisseurs est également un point de ralliement pour les avis sur la SCPI. L’investisseur perçoit des revenus réguliers nets de charges sans aucune gestion ni besoin de trésorerie (on n’appellera jamais l’investisseur pour changer une vitrine d’un magasin par exemple).

L’assistance fiscale avec la transmission des données à renseigner sur la déclaration de revenus est également très appréciée par les Français.

La flexibilité du support séduit énormément les investisseurs. On peut acheter le nombre de parts quand on le souhaite, mais on peut aussi revendre le nombre de parts demandées quand on le veut.

Une telle flexibilité n’est pas possible dans un montage d’investissement locatif traditionnel (on ne peut pas séparer la chambre de la cuisine et ne revendre que la chambre par exemple).

Les connaisseurs soulignent cependant la difficulté à trouver des banques qui financent dans de bonnes conditions l’acquisition à crédit de parts de SCPI. Le prélèvement des frais de souscriptions à la sortie (entre 8 et 12 % en fonction des SCPI) impliquent un horizon d’investissement long terme. Là aussi les avis sont tous unanimes, on n’achète pas des parts de SCPI pour 2-3 ans, cela n’a aucun intérêt.

Comparatif des SCPI de rendement

Vous l’avez compris, le nerf de la guerre réside dans la sélection des meilleures SCPI. Avec 162 SCPI sur le marché, dont 82 SCPI de rendement, le choix n’est pas une mince affaire. Mais une méthode courante simple et efficace existe.

Il suffit d’analyser quelques critères pour pouvoir rapidement classer par ordre croissant les SCPI et dégager du marché une dizaine de SCPI.

Le rendement et l’historique de ce dernier sont bien évidemment le critère principal. Une bonne SCPI doit être en mesure de dégager un rendement au minium à la moyenne du marché et de le maintenir depuis un certain temps. Il faut donc écarter une SCPI avec un rendement faible ou avec un rendement instable.

La probabilité d’augmentation du prix de la part ainsi que son dynamisme à court terme est également un critère de premier plan. En effet, le but est de faire travailler le capital tout en percevant des loyers.

À ce titre, des SCPI dynamiques vont permettre de dépasser plus rapidement les frais de souscriptions et de générer une plus-value immobilière. Une corrélation doit être constatée entre l’augmentation de la valeur de réalisation et (valeur vénale des actifs immobiliers à laquelle on rajoute la trésorerie notamment).

comparatif SCPI

La capitalisation, ou la taille de la SCPI, sont d’autres éléments importants. En effet, si la capitalisation de la SCPI est faible, cela signifie qu’elle n’a pas beaucoup de biens immobiliers en sa possession et donc une mutualisation du risque faible.

A contrario, si la capitalisation de la SCPI est importante (plus de 1 milliard d’euros), elle fait partie des 10 plus grosses SCPI du marché et possède logiquement plusieurs centaines de biens au sein de son parc immobilier.

Le taux de rendement interne peut aussi être analysé. Il correspond au rapport entre le prix à l’entrée et à la sortie (pour rappel les frais de souscriptions sont prélevés à la vente) auquel on va rajouter les loyers perçus sur la période sélectionnée. Ainsi, on analyse souvent le TRI (taux de rendement interne) sur une période allant de 4 à 5 ans.

Le taux d’occupation du parc immobilier ou le TAF (taux d’occupation financier) réplique le montant global des loyers perçus par la SCPI par rapport au montant global qui aurait été perçu si le parc était plein à 100 % (c’est-à-dire que tous les biens sont occupés). Un TAF supérieur à 90 % est bien évidemment préférable.

Enfin, le report à nouveau, trésorerie de la SCPI, doit être analysé tout comme la répartition géographique des actifs.

Le classement des SCPI de rendement

Grâce à la méthode évoquée précédemment, une dizaine de SCPI se dégage. On peut énumérer les principales SCPI du marché, c’est-à-dire les SCPI incontournables :

  • SCPI Immorente
  • SCPI Efimmo
  • SCPI Edissimo
  • SCPI Rivoli Avenir Patrimoine
  • SCPI PFO2
  • SCPI Primopierre
  • SCPI Epargne Foncière

Ces 7 SCPI sont devenus des incontournables du marché. Elles offrent un couple rendement/risque très attrayant grâce à une capitalisation supérieure à 1 milliard d’euros.

Le choix entre chacune de ces SCPI se fera au cas par cas en fonction du profil investisseur de la personne.

Ainsi, Immorente est la plus grosse SCPI du marché résolument tournée vers le commerce. Sofidy, qui est la maison de gestion, est reconnue pour sa gestion « bon père de famille ».

Efimmo est la deuxième plus grosse SCPI à capital variable gérée par Sofidy. Elle investit dans les immeubles de bureaux principalement.

Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine sont les 2 SCPI de bureaux gérées par Amundi. Amundi est l’une des maisons de gestion les plus puissantes du marché. Créée d’une collaboration entre la Société Générale, le LCL et le Crédit Agricole, elle est l’une des références en Europe.

PFO2 est l’une des SCPI les plus prolifiques depuis sa création en 2008. Avec déjà une capitalisation supérieure à 1 milliard 200 millions d’euros, elle investit dans les bureaux récents à faible consommation énergétique. Périal AM, la société de gestion, est une maison de gestion qui a acquis ses lettres de noblesse en étant à l’origine de la création des toutes premières SCPI présentes sur le marché.

Primopierre est un peu à l’image de PFO2 à la différence près qu’elle est gérée par Primonial REIM.

Enfin Epargne Foncière, présentée par La Française AM comme la SCPI pépite bénéficie d’un historique sans comparaison (crée en 1968) et d’un patrimoine immobilier prestigieux (par exemple sur les Champs Elysées).

De nouvelles SCPI opportunistes et innovantes ont vu le jour ces dernières années, comme par exemple :

  • La SCPI Primovie
  • La SCPI Corum Convictions

Primovie investit dans le secteur de la santé, de l’éducation et du marché des seniors. Cela engendre donc une réelle diversification et un vrai plus dans les allocations. Elle a donc logiquement doublé sa capitalisation en peu de temps pour se positionner comme une vraie alternative.

Corum Convictions est tout simplement la SCPI la plus prolifique et opportuniste du marché. Elle s’adapte particulièrement bien aux nouveaux investisseurs souhaitant découvrir la SCPI, car elle propose une diversification géographique et typologique des actifs sans comparaison.

Avec un rendement supérieur à 6 % depuis sa création en 2012 et une augmentation régulière du prix de sa part entre 1 et 2 % par an, elle a révolutionné le marché de la SCPI.

Calcul du rendement des SCPI

Pour calculer le rendement d’un projet d’acquisitions de parts de SCPI, plusieurs éléments sont à prendre en compte. En effet 2 piliers se dégagent : d’un coté les flux de trésorerie et de l’autre la revalorisation du capital. Par ailleurs, il faut également prendre la fiscalité sur les revenus fonciers dans le calcul et savoir mesurer son impact en fonction de la situation de chacun.

En effet, en fonction de la tranche marginale de l’investisseur, la rentabilité finale ne sera pas la même.

Ce critère est au final primordial, car une acquisition au sein d’un contrat d’assurance-vie peut parfois être privilégiée si la tranche marginale de la personne est supérieure à 30 %.

Les hypothèses et les principaux paramètres de calculs sont les suivants :

  • Dividende distribué par part
  • Taux de revalorisation des loyers
  • Taux de revalorisation des parts
  • Durée de détention des parts
  • Frais de souscription
  • Souscription à crédit ou au comptant, taux de crédit et durée
  • Tranche marginale d’imposition

L’élément le plus déterminant restera le niveau de fiscalité du client. En effet, dans notre pays, le régime de droit commun sur les revenus fonciers correspond à la tranche marginale d’imposition auquel on y additionne les prélèvements sociaux (15,5 % de CSG/CRDS).

rentabilité des SCPI

Pour rappel, le barème de l’impôt n’est aujourd’hui plus composé que de 5 tranches progressives allant de 14 % à 45 % :

  • • de 0 € à 9 690 € : 0 %
  • • de 9 690 € à 26 764 € : 14 %
  • • de 26 764 € à 71 754 € : 30 %
  • • de 71 754 € à 151 956 € : 41 %
  • • au-delà de 151 956 € : 45 %

L’investissement le plus rentable reste l’achat de parts de SCPI via la souscription d’un prêt immobilier. En effet il sera possible de déduire du bénéfice réalisé l’ensemble des intérêts d’emprunts, des mensualités d’assurance décès invalidité ADI) du crédit, des frais de financement voire de courtage.

Le bénéfice foncier imposable est alors environ amputé de moitié et il devient possible de financer une enveloppe avec un impact fiscal nettement plus faible.

Définition SCPI

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