Les SCPI sont devenues au cours des dernières années, la solution d’investissement à laquelle ont recours des milliers d’épargnants. Il s’agit d’un investissement permettant de générer un rendement bien au dessus de ceux des solutions d’investissement classiques. Cependant, le rendement de ce placement connait par rapport à ses niveaux historiques, une baisse.

Les Société Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont vocation à collecter de l’épargne auprès du public en vue de se constituer un patrimoine immobilier locatif. Elles ont par la suite, pour rôle de s’occuper de la gestion de ces biens, de leur exploitation et de reverser aux investisseurs, des revenus issus de cette activité.

Les SCPI sont donc une classe d’investissement à part, puisqu’investissant uniquement sur de l’immobilier. C’est d’ailleurs ce qui la différencie des autres solutions d’épargne présentes sur le marché. On distingue deux formes de SCPI :

De plus, elle présente de nombreux avantages dont les principaux sont :

  • La mutualisation et la diversification du risque ;
  • La flexibilité ;
  • La perception d’un revenu régulier ;
  • L’absence de gestion pour l’investisseur ;
  • Son accessibilité ;
  • Un investissement contrôlé ;
  • Une meilleure liquidité ;

Selon les statistiques annuelles publiées par l’Aspim ( Association française des Société de Placement Immobilier), en 2019, les SCPI ont atteint un volume de collecte de près de 9 milliards d’€, un niveau historique et qui témoigne de l’engouement des épargnants pour cette solution d’investissement. Le volume de collecte réalisé en 2019, est en augmentation de +68% par rapport à celui réalisé en 2018.

« L’année 2019 a été particulièrement dynamique pour le marché de l’immobilier non coté grâce à un contexte porteur et des fondamentaux solides… » Valérie Donnadieu, directrice générale de l’Aspim.

Au 31 Décembre 2019, les SCPI atteignent une capitalisation de plus de 65 milliards d’€.

En 2019, le taux de distribution des SCPI a connu une remontée par rapport à l’année précédente. En effet, celui-ci a été de 4,4% contre 4,3% en 2018.

NB : Nous parlons ici des SCPI investies en immobilier d’entreprise.

Chiffres du marché des SCPI Source : Aspim

Avant tout, il faut savoir que la SCPI présente comme tout investissement, des risques dont il faut tenir compte avant tout investissement.
Les principaux risques liés à l’investissement en SCPI sont donc :

  • La durée du placement : la SCPI est et reste un placement immobilier. De ce fait, il faut tenir compte du fait qu’il s’agit d’un placement à long terme. La durée recommandée par l’Autorité des Marchés Financiers est de 8 ans minimum.
  • Capital et revenus non garantis : Les revenus ainsi que la valeur du placement peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Ils dépendent de l’évolution des marchés immobiliers, de la conjoncture économique et éventuellement, de la défaillance des locataires.
  • La liquidité : Comme tout investissement immobilier, la liquidité de ce placement est limitée.

Il convient de distinguer dans le cadre d’un investissement en SCPI, la baisse de la valeur du placement en lui-même et celle des revenus.

En SCPI, le capital n’est pas garanti. La valeur du capital suit les évolutions du marché immobilier, qui est corrélé à la conjoncture économique. En fonction des cycles successifs qui interviennent, la valeur du placement évoluera à la hausse ou à la baisse.

Il faut retenir que tant que les parts détenues ne sont pas vendues, dans un scénario de baisse de valeur, les moins values générées sont latentes : cela n’occasionne donc aucune perte réelle à l’investisseur.

En fonction du contexte économique, la baisse des revenus est liée à la baisse du taux d’occupation financier du patrimoine de la SCPI.

De ce fait, la capacité des locataires à honorer les échéances de paiement des loyers est importante.
Ainsi, la mutualisation sectorielle et géographique de la SCPI, la politique de gestion adoptée, sont autant d’éléments permettant de limiter cette baisse qui, aura un impact sur le rendement des  SCPI global de l’investissement.

La SCPI est un placement dont il faut, pour le réussir, en connaitre les risques. La prise en compte de ceux-ci est indispensable pour tout investisseur. Il convient donc de bien sélectionner les SCPI et surtout d’étudier l’historique de leurs performances. Faire appel à un professionnel vous facilitera cette étude et la sélection de SCPI rentables.

Benoit Yerle
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Benoît Yerle, diplômé en Ingénierie Economique et Financière de l'Université Paris Dauphine et conseiller en gestion de patrimoine depuis 2013. Expert en SCPI, produits financiers et produits exotiques.

CIF : E009507 Orias : 20009087