Au cours des dernières années, les SCPI sont devenues la solution d’investissement à laquelle ont recours des milliers d’épargnants. Il s’agit d’un investissement permettant de générer un rendement bien au dessus de ceux des solutions d’investissement classiques. Cependant, le rendement de ce placement connait, par rapport à ses niveaux historiques, une baisse de rendement. Lumière.
SCPI : rappel du principe
Les Société Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont vocation à collecter de l’épargne auprès du public en vue de se constituer un patrimoine immobilier locatif. Elles sont gérées par des sociétés de gestion (agréées par l’AMF) qui ont pour rôle de s’occuper de la gestion de ces biens, de leur exploitation et de reverser aux investisseurs les loyers collectés. Ces revenus locatifs forment ainsi des revenus complémentaires pour les porteurs de parts et, selon le taux de rendement de la SCPI, ils peuvent s’avérer plus ou moins élevés.
En termes de fiscalité, ces revenus ont le statut de revenus fonciers : ils sont donc imposables selon la TMI de l'investisseur et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Les SCPI sont donc une classe d’investissement à part, puisqu’investissant uniquement sur de l’immobilier. C’est d’ailleurs ce qui la différencie des autres solutions d’épargne présentes sur le marché. Ainsi, les SCPI investissent dans divers secteurs d’activités et possèdent un parc immobilier diversifié souvent composé d’actifs immobiliers de type bureaux, entrepôts, établissements de santé, locaux d’activités, locaux commerciaux… et autre type d’immobilier professionnel. L’investissement locatif dans des habitations et résidences pour particuliers est plutôt réservé aux SCPI fiscales, bien que certaines SCPI de rendement en ont fait leur spécialité, comme Kyanéos Pierre par exemple.
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On distingue deux formes de Société civile immobilière :
La flexibilité d’acquisition de parts et concernant la durée de détention, l’investisseur choisit quand a lieu lieu la revente des parts qu’il détient ;
La perception d’un revenu régulier qui sont nets de toutes charges;
Un investissement contrôlé car il doit être agréé par le conseil de surveillance de l’AMF;
Une meilleure liquidité ;
SCPI, les principaux chiffres
Selon les statistiques annuelles publiées par l’Aspim ( Association française des Société de Placement Immobilier), en 2019, les SCPI ont atteint un volume de collecte encaissée de près de 9 milliards d’€, un niveau historique et qui témoigne de l’engouement des épargnants pour cette solution d’investissement puisqu’ils choisissent d’investir fortement dans cette solution de placement. Le volume de collecte réalisé en 2019, est en augmentation de +68% par rapport à celui réalisé en 2018.
« L’année 2019 a été particulièrement dynamique pour le marché de l’immobilier non coté grâce à un contexte porteur et des fondamentaux solides… » Valérie Donnadieu, directrice générale de l’Aspim.
Au 31 Décembre 2019, les SCPI atteignent une capitalisation de plus de 65 milliards d’€ et offrent un rendement nettement supérieur en comparaison de bons nombres de placements.
Qu’en est il des performances ?
En 2019, le taux de distribution des SCPI a connu une remontée par rapport à l’année précédente. En effet, celui-ci a été de 4,4% contre 4,3% en 2018.
NB : Nous parlons ici des SCPI investies en immobilier d’entreprise.
Source : Aspim
Pourquoi le rendement des SCPI baisse ces dernières années ?
Avant tout, il faut savoir que la Société civile de placement immobilier présente comme tout investissement, des risques dont il faut tenir compte avant tout investissement.
Les principaux risques liés à l’investissement en SCPI sont donc :
La durée du placement : la SCPI est et reste un placement immobilier. De ce fait, il faut tenir compte, au moment de la souscription, du fait qu’il s’agit d’un placement à long terme. La durée recommandée par l’Autorité des Marchés Financiers est de 8 ans minimum.
Capital et revenus non garantis: Les revenus ainsi que la valeur du placement peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Ils dépendent de l’évolution des marchés immobiliers, de la conjoncture économique et éventuellement, de la défaillance des locataires.
La liquidité : Comme tout investissement immobilier, la liquidité de ce placement est limitée.
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Il convient de distinguer dans le cadre d’un investissement en SCPI, la baisse de la valeur du placement en lui-même et celle des revenus.
La baisse de la valeur de la SCPI
En SCPI, le capital n’est pas garanti. La valeur du capital suit les évolutions du marché immobilier, qui est corrélé à la conjoncture économique. En fonction des cycles successifs qui interviennent, la valeur du placement évoluera à la hausse ou à la baisse.
Il faut retenir que tant que les parts détenues ne sont pas vendues, dans un scénario de baisse de valeur, les moins values générées sont latentes : cela n’occasionne donc aucune perte réelle à l’investisseur.
La baisse des revenus/rendement des SCPI
En fonction du contexte économique, la baisse des revenus est liée à la baisse du taux d’occupation financier du patrimoine de la SCPI.
De ce fait, la capacité des locataires à honorer les échéances de paiement des loyers est importante.
Ainsi, la mutualisation des risques, à la fois sectorielle et géographique, de la SCPI et la politique de gestion adoptée, sont autant d’éléments permettant de limiter cette baisse qui, aura un impact sur le rendement des SCPI global de l’investissement.
La SCPI est un placement dont il faut, pour le réussir, en connaitre les risques. La prise en compte de ceux-ci est indispensable pour tout investisseur. Il convient donc de bien sélectionner les SCPI et surtout d’étudier l’historique de leur performance. Faire appel à un professionnel vous facilitera cette étude et la sélection de SCPI rentables.
Benoît Yerle, diplômé en Ingénierie Economique et Financière de l'Université Paris Dauphine et conseiller en gestion de patrimoine depuis 2013. Expert en SCPI, produits financiers et produits exotiques.
