Investir en SCPI internationale : fonctionnement et enjeux

Qu’est-ce qu’une SCPI internationale ?

Découvrez la définition ainsi que le fonctionnement des SCPI internationales, et en quoi elles se distinguent des autres SCPI.

SCPI internationale : définition et principes clés

Une SCPI internationale, ou SCPI étrangère, est une société civile de placement immobilier qui investit majoritairement dans des actifs immobiliers situés en dehors de la France. Elle achète donc de nombreux actifs en Europe et même au-delà, avec une expansion vers l’Amérique du Nord par exemple.

L’objectif des SCPI étrangères est de tirer parti de marchés dynamiques, fiscalement compétitifs et des taux de change pour distribuer un rendement potentiel attractif à leurs associés et valoriser leur patrimoine.

Les SCPI internationales déploient leurs investissements sur différents continents, avec une prédilection pour certains pays :

• Etats-Unis ;
• Canada ;
• Pays européens hors zone euro comme le Royaume-Uni ou la Pologne ;
• Pays de l’Union européenne comme l’Allemagne, l’Espagne, les Pays-Bas et le Portugal.

Notons qu’une partie du patrimoine des SCPI internationales peut se situer en France. Mais il existe aussi des SCPI investies à 100 % à l’étranger (voir la liste plus loin).

Téléchargez le guide SCPI de Portail-SCPI pour en apprendre plus sur le fonctionnement de ces véhicules de pierre papier.

Différences entre SCPI internationales et SCPI européennes

Il convient de distinguer les SCPI internationales des SCPI européennes. Ces dernières limitent leur périmètre d’investissement aux pays européens. Elles bénéficient ainsi d’un cadre réglementaire harmonisé et d’une absence de risque de change lorsqu’elles investissent dans la zone euro.

Les SCPI internationales, quant à elles, franchissent ces frontières pour s’exposer à des marchés extra-européens comme l’Amérique du Nord.

Cette distinction est essentielle car elle implique des considérations fiscales, réglementaires et de risque de change différentes selon la stratégie géographique adoptée par la SCPI.

Voici un tableau qui résume les principales différences entre SCPI européennes et SCPI internationales :

Critère	SCPI européenne	SCPI internationale
Zone d’investissement	France et Europe	France, Europe et pays situés sur d’autres continents
Risque de change	Oui hors zone euro	Oui hors zone euro
Cadre réglementaire	Harmonisé au niveau européen	Variable selon les pays

Pourquoi investir dans une SCPI internationale ?

Les SCPI investissant à l’étranger représentent une solution d’investissement attractive pour plusieurs raisons, détaillées ci-dessous.

Fiscalité plus avantageuse

La fiscalité des SCPI étrangères présente des particularités qui s’avèrent généralement avantageuses pour l’investisseur français.

Tout d’abord, les revenus locatifs issus d’immeubles situés à l’étranger sont imposés dans le pays d’implantation des biens. Et la fiscalité applicable est souvent plus avantageuse que celle des revenus fonciers français.

Ensuite, il existe des conventions fiscales bilatérales entre la France et les pays d’investissement, destinées à éviter une double imposition. Ainsi, un investisseur percevant des dividendes provenant de l’étranger sera imposé localement puis exonéré en France grâce à un crédit d’impôt ou au mécanisme du taux effectif.

Notez également que les revenus locatifs provenant de l’étranger sont dispensés de prélèvements sociaux de 17,2 %.

La fiscalité des SCPI internationales peut toutefois varier selon la SCPI en question. Prenons l’exemple de Corum USA : l’imposition à la source de 30 % aux Etats-Unis est imputée sur la fiscalité française (prélèvement forfaitaire unique).

Potentiel de rendement

Les SCPI internationales affichent généralement des taux de distribution attractifs, souvent supérieurs à la moyenne du marché français. Cette performance s’explique par plusieurs facteurs :

• L’accès à un marché plus large et parfois moins concurrentiel, offrant plus d’opportunités d’investissement attractives ;
• Une fiscalité allégée ;
• Les fluctuations des devises étrangères, pouvant jouer favorablement sur les loyers et valorisations immobilières.

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Il convient toutefois de rester prudent. Le rendement n’est pas garanti dans le cadre de l’investissement en SCPI et il existe un risque de perte en capital. Rappelons également que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Diversification géographique

L’un des atouts majeurs des SCPI internationales réside dans la diversification géographique qu’elles apportent au patrimoine. En investissant dans ces véhicules, vous profitez de cycles immobiliers et économiques différents selon les zones géographiques.

Les SCPI étrangères peuvent par exemple constituer un complément pertinent pour un épargnant déjà exposé à l’immobilier français, que ce soit via des SCPI françaises ou un investissement locatif traditionnel.

Elles permettent de capter des revenus potentiels réguliers tout en bénéficiant d’une diversification patrimoniale, sans avoir à gérer soi-même des biens locatifs à l’étranger avec toutes les contraintes que cela implique.

En plus de la diversification géographique, les SCPI internationales peuvent aussi présenter une certaine diversification typologique en investissant dans plusieurs secteurs d’activités : bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie, résidentiel, etc.

Attention aux risques des SCPI étrangères

Investir dans une SCPI internationale comporte des risques spécifiques qu’il est important de connaître avant de souscrire.

• Le risque de change

Le risque de change constitue une des particularités majeures des SCPI investissant hors zone euro.

Lorsque la SCPI détient des actifs dans des pays utilisant une devise étrangère (dollar américain, livre sterling, etc.), les variations du taux de change entre l’euro et cette devise peuvent amplifier ou réduire le rendement perçu par l’investisseur français.

Une appréciation de l’euro face au dollar, par exemple, diminue mécaniquement la valeur en euros des loyers perçus en dollars.

Certaines sociétés de gestion mettent en place des stratégies de couverture de change pour limiter cette volatilité, mais cette protection n’est jamais totale.

• Le risque pays

Le risque pays doit également être pris en compte. Il englobe :

• • La stabilité politique du pays d’investissement ;
  • La solidité de son cadre juridique ;
  • L’évolution de son marché immobilier local ;
  • Et la fiscalité applicable aux non-résidents.

Une détérioration de la situation politique, un changement de réglementation défavorable ou une crise immobilière locale peuvent affecter la valeur des actifs et les revenus distribués. Notons que ce risque peut être réparti sur plusieurs pays en fonction de la stratégie d’investissement de la SCPI.

Tableau comparatif entre SCPI internationales et SCPI françaises

Pour mieux visualiser les différences entre les SCPI internationales et les SCPI françaises, voici un tableau récapitulatif des principales caractéristiques à connaître.

Critère	SCPI internationale	SCPI française
Zone géographique	Monde entier	France
Fiscalité	Variable selon le pays d’imposition, souvent plus avantageuse que l’imposition française, conventions bilatérales	Imposition des revenus fonciers (TMI + prélèvements sociaux)
Risque de change	Oui pour les investissements hors zone euro	Non
Horizon d’investissement	Long terme (8-10 ans minimum)	Long terme (8-10 ans minimum)
Liquidité	Variable selon la SCPI	Variable selon la SCPI

Classement des SCPI internationales

Le tableau ci-dessous présente une sélection de SCPI internationales classées par ordre alphabétique. Il s’agit de SCPI qui investissent en dehors de la zone euro.

SCPI	Zones géographiques visées	Types d’actifs	Part investie hors zone euro au 31/12/2025	TD 2025
Comète	- Europe - Amérique du Nord - Australie - Nouvelle-Zélande	Tous secteurs sauf résidentiel et logistique	58 %	9,00 %
Corum USA	- Etats-Unis (90 % minimum) - Europe	Tous secteurs sauf résidentiel	100 %	7,70 %
Corum XL	- Royaume-Uni - Pologne - Zone euro - Canada	Tous types d’actifs	76 %	5,30 %
Eden	- Europe hors France - Pays de l’OCDE	Tous types d’actifs	39 %	8,00 %
Epsicap Explore	- Zone euro - Royaume-Uni - Pologne - Amérique du Nord	Tous types d’actifs	100 %	Créée en 2025
Euryale Horizons Santé	- Zone euro - Royaume-Uni - Amérique du Nord	Secteur de la santé	100 %	Créée en 2025
Iroko Atlas	- Union européenne - Royaume-Uni - Amérique du Nord	Tous types d’actifs	38 %	9,41 %
Iroko Zen	- Union européenne - Royaume-Uni	Tous types d’actifs	27 %	7,14 %
Log In	- Zone euro - Royaume-Uni - Pologne	Secteur de la logistique	27 %	6,21 %
MomenTime	- France - Hors zone euro (Royaume-Uni notamment)	Tous types d’actifs	70 %	9,25 %
NCap Continent	- Union européenne - Royaume-Uni	Commerces, bureaux et locaux d’activités	52 %	7,10 %
Osmo Énergie	- Zone euro - Royaume-Uni	Tous types d’actifs	42 %	7,00 %
Principal Inside	- Etats-Unis (50 %) - Europe (50 %)	Tous types d’actifs	100 %	Créée en 2025
Reason	Pays de l’OCDE	Tous types d’actifs	57 %	12,90 %
Remake Live	- Zone euro - Royaume-Uni - Pologne	Immobilier d’entreprise (tous secteurs) et résidentiel social	38 %	7,05 %
Remake UK 2025	Royaume-Uni	Tous types d’actifs	100 %	Créée en 2025
Sofidy Europe Invest	- Zone euro - Royaume-Uni	Tous types d’actifs	10 %	5,41 %

Liste des meilleures SCPI investies à 100 % hors de France

Zoom sur les meilleures SCPI 100 % étrangères du marché. Découvrez notamment leur stratégie d’investissement ainsi que leur répartition géographique à date.

Les SCPI paneuropéennes les plus diversifiées

Corum XL

CORUM XL fut la première SCPI à investir au-delà des frontières européennes en achetant un immeuble au Canada en 2020. Elle détient également plus de la moitié de son parc immobilier au Royaume-Uni (54 % au 31 décembre 2025).

Le reste de son patrimoine est réparti dans 9 autres pays à travers l’Europe, dont 20 % en Pologne, un autre pays en dehors de la zone euro.

La SCPI mise sur l’investissement en plusieurs devises dans le but de mieux répartir les risques. À noter que le patrimoine de CORUM XL est diversifié en termes de typologie également. En 2025, elle a affiché un taux de distribution de 5,30 %.

Sofidy Europe Invest

Lancée en 2021, Sofidy Europe Invest détient un patrimoine immobilier principalement situé dans les grandes métropoles de l’Espace Économique Européen, du Royaume-Uni et de la Suisse.

Au 31 décembre 2025, la répartition géographique de son patrimoine est la suivante : 35,1 % aux Pays-Bas, 29,2 % en Espagne, 13,6 % en Allemagne, 10,3 % au Royaume-Uni, 9,9 % en Irlande et 1,8 % en Belgique.

Également diversifiée en termes de secteurs d’activités, la SCPI Sofidy Europe Invest a présenté un taux de distribution de 5,41 % en 2025.

Cœur d’Europe

Cœur d’Europe est une jeune SCPI investie à 100 % hors de France. Elle possède effectivement un patrimoine diversifié en zone euro. Au 31 décembre 2025, son portefeuille d’actifs est réparti entre le Portugal, l’Espagne, la Belgique et l’Allemagne.

La SCPI européenne investit dans des commerces, des immeubles de bureaux, des locaux d’activités ainsi que des actifs de santé et d’éducation. Elle a par ailleurs distribué un rendement de 6,25 % à ses associés en 2025. Grâce à l’évolution de son prix de part au cours de l’année, sa performance globale annuelle (PGA) s’élève à 8,25 %.

Log In

Log In est une SCPI dédiée à l’immobilier industriel et logistique dans toute l’Europe. À date du 31 décembre 2025, son parc immobilier est réparti entre divers pays européens : Italie, Espagne, Royaume-Uni, Allemagne, Pologne et Irlande.

La SCPI Log In a la “volonté de contribuer à la réindustrialisation européenne au travers de l’immobilier”. Pour cela, elle vise à investir dans des entrepôts logistiques, des murs d’usine, des locaux d’activités, des datacenters, etc. En 2025, son taux de distribution s’est élevé à 6,21 %.

Epargne Pierre Europe

Epargne Pierre Europe est une SCPI 100 % européenne diversifiée. Elle cible les métropoles et les villes intermédiaires de la zone euro, hors France. Voici la répartition géographique de son patrimoine au 31 décembre 2025 : 33,54 % en Espagne, 29,14 % en Irlande, 27,14 % en Allemagne et 10,18 % aux Pays-Bas.

La jeune SCPI 100 % étrangère réalise des acquisitions dans divers secteurs d’activités : hôtellerie, bureaux, commerces, logistique, établissements de santé, etc. Le rendement distribué par Epargne Pierre Europe en 2025 s’est fixé à 6,75 %.

Ncap Continent

Lancée en janvier 2023, la SCPI Ncap Continent vise à se constituer un patrimoine diversifié constitué de bureaux, de commerces, de locaux d’activités et d’immeubles d’éducation sur l’ensemble du continent européen.

Avec un premier investissement en Allemagne au cours de l’année 2025, son patrimoine est désormais réparti dans trois pays au 31 décembre 2025, avec son exposition à l’Espagne et au Royaume-Uni.

La SCPI étrangère Ncap Continent a par ailleurs affiché un taux de distribution de 7,10 % en 2025.

Iroko Atlas

La SCPI Iroko Atlas est une SCPI sans frais de souscription qui a été commercialisée en septembre 2025. Elle adopte une stratégie d’investissement internationale et opportuniste.

Elle vise à investir prioritairement en Europe de l’Ouest, sans pour autant exclure des opportunités en Europe de l’Est et en Amérique du Nord. Au 31 décembre 2025, son patrimoine est réparti dans 6 pays : Royaume-Uni, Pays-Bas, Espagne, Allemagne, Irlande et Tchéquie.

En termes de performances, son premier taux de distribution s’élève à 9,41 % au titre de l’année 2025.

Eden

Eden est une jeune société civile de placement immobilier étrangère créée en 2024. Son objectif est de détenir un parc immobilier diversifié partout en Europe en dehors des frontières françaises. Les premiers actifs achetés par Eden sont situés aux Pays-Bas, au Royaume-Uni et en Irlande à date du 31 décembre 2025.

La SCPI sans frais d’entrée a affiché un taux de distribution de l’ordre de 8,00 % en 2025 pour sa première année d’existence.

Transitions Europe

Transitions Europe est une SCPI diversifiée qui investit principalement en Europe, en dehors des frontières françaises. Son objectif est d’accompagner les transitions du secteur immobilier. Elle fait partie des SCPI qui collectent le plus chaque année.

Son patrimoine est répartit dans 7 pays en début d’année 2026, dont la Pologne (hors zone euro), à hauteur de 3 %. Concernant les performances, Transitions Europe a distribué un rendement de 7,60 % en 2025 et une PGA (performance globale annuelle) de 8,60 % grâce à la revalorisation du prix de part en décembre 2025.

Les SCPI ouvertes à l’international hors Europe

Principal Inside

Principal Inside est une SCPI 100 % internationale diversifiée. Elle entend constituer un patrimoine réparti de la manière suivante : 50 % Etats-Unis et 50 % Europe hors France.

Les pays européens ciblés sont notamment l’Allemagne, l’Espagne, l’Irlande, les Pays-Bas, le Portugal et le Royaume-Uni. Son parc immobilier vise également à être diversifié en termes de secteurs d’activités.

Lancée en 2025, Principal Inside n’a pas encore de rendement annuel à faire valoir. Elle présente toutefois un objectif de 6 % par an sur le long terme.

Comète

La SCPI Comète a été créée en décembre 2023. Elle exclut tout investissement en France. Elle cible les pays au sein de l’Union Européenne voire au-delà tels que l’Amérique du Nord, l’Australie et la Nouvelle-Zélande (objectif de gestion non garanti).

Au 31 décembre 2025, la jeune SCPI détient des actifs au Royaume-Uni, en Espagne, aux Pays-Bas, en Italie, en Irlande, en Pologne et au Canada.

Comète vise à investir dans toutes les classes d’actifs à l’exception de la logistique en zone euro et du secteur résidentiel. Pour l’année 2025, elle affiche un taux de distribution de 9 %, après un rendement à deux chiffres en 2024 (10,62 %).

Les SCPI étrangères dédiées à un pays ou une zone géographique

Corum USA

Corum USA est la première SCPI étrangère du marché à se spécialiser dans l’immobilier d’entreprise aux Etats-Unis. Plus précisément, au moins 90 % de son patrimoine doit être situé dans le pays américain selon la société de gestion, le reste pouvant être situé en zone euro.

Elle vise tous les secteurs à l’exception de l’immobilier résidentiel. Le jeune véhicule créé en 2024 a délivré un taux de distribution de 7,70 % en 2025.

Remake UK 2025

La SCPI Remake UK 2025 est une SCPI internationale dédiée à l’immobilier tertiaire au Royaume-Uni. Elle vise à tirer parti du marché britannique et du taux de change de la livre sterling. Ainsi, elle investit en Angleterre, Écosse, Irlande du Nord et Pays de Galles.

Remake UK 2025 présente une autre particularité en termes de fonctionnement : il s’agit d’une SCPI à capital fixe et à durée de vie limitée à 7 ans. Sur cette période, elle cible un taux de distribution annuel de 6,50 % (non garanti).

Paref Prima

Paref Prima est une société civile de placement immobilier issue de la fusion de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2. Elle investit donc majoritairement en Allemagne, dans le secteur du commerce. Elle a distribué un rendement de 5,00 % en 2025.

Eurovalys

La SCPI Eurovalys est également dédiée à l’immobilier d’entreprise en Allemagne. Elle cible principalement les grandes métropoles allemandes. Son taux de distribution 2025 s’est fixé à 4,98 %.

Elialys

Elialys est un véhicule de pierre papier qui investit exclusivement en Europe du Sud. Elle cible plus précisément l’Espagne, le Portugal et l’Italie. Elle a affiché un taux de distribution 2025 de l’ordre de 5,62 % et a procédé à une augmentation de son prix de part au cours de l’année, ce qui a fixé sa performance globale annuelle à 7,62 %.

Paref Evo

La SCPI Paref Evo, ex-Interpierre Europe Centrale, centre principalement sa stratégie d’investissement sur la Pologne. À date du 31 décembre 2025, ses 5 immeubles sont répartis entre Cracovie et Varsovie. Elle a par ailleurs servi un rendement 2025 de 4,72 % aux porteurs de parts.

Comment investir dans une SCPI étrangère ?

Comme pour tout placement dans la pierre papier, il existe plusieurs méthodes pour investir en SCPI internationale :

• Au comptant, en une seule fois ou par le biais de versements programmés ;
• À crédit ;
• Via un contrat d’assurance vie ou un PER (plan épargne retraite) ;
• En nue-propriété.

Si vous investissez en SCPI via une assurance vie ou un PER, c’est la fiscalité de l’enveloppe qui s’applique, et non celle des SCPI internationales expliquée précédemment.

Le rôle d’un conseiller en gestion de patrimoine s’avère précieux pour comparer ces différentes options. Il aide notamment à sélectionner les meilleures SCPI étrangères, à choisir la bonne méthode d’investissement selon votre profil et à calibrer la part de pierre papier dans votre portefeuille global.

Comme pour toutes les SCPI de manière globale, le ticket d’entrée pour devenir associé d’une SCPI investissant à l’étranger varie généralement de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros. Il varie selon le prix de la part et le minimum de souscription imposé par la société de gestion.

Cette accessibilité ne doit pas faire oublier que l’investissement en société civile de placement immobilier s’inscrit dans un horizon de placement long terme, idéalement de 8 à 10 ans minimum.

Attention également, la liquidité des SCPI internationales n’est pas garantie par la société de gestion. En période de tension sur les marchés, les délais de revente peuvent s’allonger. Il est donc impératif de n’investir que des capitaux dont vous n’avez pas besoin à court ou moyen terme.