Avant d’investir dans la pierre papier, vous vous posez sûrement de nombreuses questions sur les SCPI. Ce placement investi dans l’immobilier professionnel et résidentiel affiche un couple rendement/risque optimal. Les SCPI attirent les épargnants à la recherche de diversification et de performance. Nous apportons les réponses à vos principales interrogations sur la pierre papier.

Le risque est faible mais réel. En effet, la SCPI est un investissement immobilier qui ne présente pas de garantie en capital. Si on se base sur l’historique des 40 dernières années, il est extrêmement rare de voir une SCPI baisser son prix de part. En revanche, on constate que la valeur des parts à plutôt tendance à se revaloriser dans le temps de manière linéaire.
Contrairement aux marchés financiers sensibles aux aléas, l’immobilier ne connait pas de variations importantes mais une croissance progressive. Ainsi, les prix des marchés immobiliers professionnel et résidentiel ont augmenté au cours des 20 dernières années. Dans le détail, depuis les années 2000, l’immobilier de bureaux et de commerce a progressé de 65 % et l’immobilier résidentiel a flambé de 165 %. Dans le même temps, les loyers sur le marché professionnel et sur le marché résidentiel ont augmenté en moyenne de 55%.
Il reste toutefois important de savoir que le marché immobilier est un marché cyclique qui reste sensible aux évolutions économiques. Dans les années 90, le marché français a connu une forte rétraction des prix de l’immobilier résidentiel avant de repartir à la hausse sur la fin de la décennie. Plus récemment, la crise sanitaire due au Covid-19 a signé un ralentissement de l’évolution des prix du résidentiel en particulier en Île-de-France.

Bonne question ! Il existe plusieurs cas de figure selon qu’il s’agit d’un achat en direct, d’un achat à crédit, dans un PER et dans une assurance vie.
Lors d’un achat en direct, la procédure de vente est simple. Il suffit d’envoyer un recommandé à la société de gestion qui va centraliser tous les flux des demandes d’achat et de vente des parts. Contrairement à des OPCVM, les SCPI ont une liquidité moindre. Ainsi, pour une SCPI à capital variable, il faut compter en moyenne entre 15 jours et un mois pour récupérer son capital. Le temps que la société de gestion trouve un nouvel acquéreur.
Concernant les SCPI à crédit, la procédure est identique. Il suffit d’envoyer une demande de rachat à la société de gestion. En revanche, les parts sont souvent en garantie du crédit en cas de non remboursement des mensualités. La société de gestion procède d’abord au remboursement du capital restant dû auprès de la banque. Ce remboursement anticipé du crédit augmente sensiblement le délai pour récupérer le capital. Ainsi, Il faut compter environ deux mois. 
En assurance-vie, la méthode est différente. En incorporant comme unité de compte des SCPI dans un contrat multisupport, le placement dépend du cadre de l’assurance vie. Une bonne nouvelle tant au niveau de la fiscalité des gains que lors d’un rachat total ou partiel. En effet, l’assureur assure la liquidité des parts. Ainsi, les fonds sont versés au bénéficiaire dans un délai de 15 jours à un mois.
Ces délais sont donc très raisonnables pour de l’immobilier contrairement à de l’immobilier classique par exemple ou il faut compter entre 3 et 6 mois. En choisissant une meilleure SCPI dès l’achat la revente sera d’autant plus facile. Pour sélectionner les meilleures SCPI il convient d’effectuer un comparatif SCPI précis en analysant plusieurs critères comme le taux d’occupation, les réserves, la taille, le rendement SCPI… Pour retrouver tous ces éléments, l’investisseur peut se rendre sur le site de l’ASPIM qui est l’association française des sociétés de placement immobilier qui fédère les sociétés de gestion et les fonds immobiliers ou l’IEIF.

 

Les seuls montages qui ont été requalifiés dans le passé sont des montages dans lesquels des particuliers achetaient la nue-propriété à titre personnel et l’usufruit avec des entreprises qu’ils possédaient. Le problème sur ce type de montage réside dans le choix des clés de réparation.
Il faut que les clés choisies correspondent aux clés en vigueur sur le marché. Il convient de toujours respecter les clés de répartition indiquées par la société de gestion. En moyenne les clés sont de 80% pour la nue-propriété et 20% pour l’usufruit sur 5 ans et de 65% pour la nue-propriété et 35% pour l’usufruit sur 10 ans.

Tout d’abord, il n’y a aucune obligation contractuelle de durée. L’AMF préconise une durée de 8 ans, mais rien n’est obligatoire. Il est tout à fait possible de revendre ses parts avant 8 ans. En revanche, d’un point de vue rentabilité, plus le porteur de part conservera ses parts dans le temps, plus la rentabilité sera importante. Tout cela à cause des frais de sortie (nommés frais de souscription en SCPI).
Ces frais correspondent aux frais liés à l’immobilier et sont entre 8% et 12% environ en SCPI. La SCPI n’est donc pas un produit d’investissement court terme. C’est réellement un projet sur du long terme. Il convient donc de bien choisir son montant d’investissement au départ. La SCPI présente l’avantage d’être très flexible contrairement à l’achat d’un bien classique.

Certes ces frais existent comme dans tout investissement immobilier. Des frais sont par nature toujours trop élevés. Ces frais sont statutaires et vont varier entre 8 et 12% selon les SCPI. Il s’agit d’un investissement immobilier qui génère donc un travail de recherche de patrimoine immobilier de qualité, d’acquisition des biens, des frais de notaires à l’achat… Ces frais sont du même ordre que pour un achat immobilier classique (frais d’agence, frais de notaire).
frais SCPI
La différence est qu’en SCPI ces frais sont ponctionnés lors de la revente des parts. L’avantage est que le capital investi va donc travailler dans son intégralité contrairement à un investissement locatif classique ou une partie du capital est diminué au départ.
 

Cette question est récurrente et primordiale. Sur des SCPI à capital variable, on remarque un délai moyen de revente des parts d’environ 15 jours sur les SCPI sélectionnées par Portail-SCPI. Pour revendre ses parts, l’investisseur fait alors un envoi en recommandé à la société de gestion. La société de gestion va alors racheter les parts pour les revendre à un nouvel investisseur.
Les réformes de l’AMF ont rendu le marché plus liquide permettant dès lors de trouver plus rapidement un acquéreur sur le marché secondaire. le délai pour percevoir les fonds est désormais plus court.
En cas de blocage, aujourd’hui sur le marché de la revente, la société de gestion a pour obligation de revendre des biens immobiliers de la SCPI pour rembourser les porteurs de parts. Sur les SCPI à capital fixe la revente se fait de manière complètement différente.
Le marché est tout simplement un marché d’offre et de demande tout comme sur les marchés boursiers. Pour vendre ses parts, il faut forcément trouver un acheteur en face. Le risque de liquidité est donc plus élevé sur des SCPI à capital fixe que sur des SCPI à capital variable.

Les Sociétés Civil de Placement n’échappent pas à l’impôt. Les SCPI de rendement ne sont pas un placement défiscalisant contrairement aux SCPI fiscales qui répliquent des lois de défiscalisation immobilière comme le Pinel, le Malraux ou encore le Denormandie.
La SCPI va générer des loyers qui sont donc une source de revenus. Les loyers à déclarer sont tout de même déduits des charges qui ont été payées par la société de gestion et ceux chaque année ainsi que 100% des intérêts d’emprunt lors d’un investissement à crédit. C’est exactement la même fiscalité que sur un investissement immobilier «classique».
Le revenu foncier généré sera pour l’investisseur imposé à sa tranche marginale d’imposition qui est calculée en fonction de ses revenus et de ses parts fiscales plus les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, RSA) qui s’élèvent à 17,2%. Il est aussi possible d’investir en SCPI dans un contrat d’assurance-vie.
Dans ce cas-là, c’est l’imposition de l’assurance-vie qui sera prise en compte. A savoir, pas d’impôt tant que l’argent ne sort pas du contrat. En cas de rachat, la fiscalité sur les gains dépend de plusieurs facteurs : la date des versements, la durée de placement, le montant des versements. Pour les versements effectués après le 27 septembre 2017, voici la fiscalité appliquée :

  • durée de placement inférieure à 8 ans : les gains sont imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou flat tax à 30 % dont 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu.
  • durée de placement supérieure à 8 ans : deux cas de figure existent :
    versement inférieur à 150 000 euros : les produits sont imposés à 7,5 % plus les prélèvements sociaux de 17,2 % soit 24,7 %
    versement supérieur à 150 000 euros : les gains sont imposés au PFU

Enfin après 8 ans de détention, le souscripteur du contrat d’assurance vie bénéficie d’un abattement annuel sur les gains de 4 600 euros (9 200 pour un couple).

C’est quasiment identique que lors d’un investissement dans de l’immobilier classique (appartement ou maison). Si vous achetez un bien 200 000 € et que 15 ans plus tard vous le revendez 260 000 €, il y aura une plus-value à payer sur les 60 000 €  selon les règles et les abattements en vigueur au moment de la sortie. La taxation est de 34,5%.
Au bout de 22 ans, il n’y a plus de taxation au titre de l’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Les abattements sont calculés en fonction de la date d’achat du bien immobilier. En SCPI la valeur prise en compte lors de la revente est la valeur de retrait à savoir le prix d’achat auquel on a retiré les frais de souscription (ou frais de sortie).

Les biens se situent dans différentes zones géographiques réparties à la fois en France et en zones euro. Tout va évidemment dépendre de la SCPI et de sa stratégie d’investissement. L’idée principale d’un gérant de SCPI étant en premier lieu la diversification pour réduire les risques et assurer de la performance.
La société de gestion va prendre en compte la région ou la ville (Paris, Marseille, Rennes, Grenoble, Nantes, Bordeaux, Lille, Nancy…), va prendre aussi en considération le locataire (des grandes enseignes, des plus petites, l’Etat, des banques..).
En tant qu’investisseur, vous avez accès à la liste précise des biens avec les adresses, mais aussi le nom des locataires. Tout est transparent dans le rapport annuel des SCPI. De plus, tous les trimestres, l’investisseur est informé par l’intermédiaire du bulletin trimestriel des achats ou des ventes réalisés par la société de gestion avec l’ensemble des détails.
investissement scpi

La SCPI est un investissement immobilier comme un autre. Si l’investisseur a du temps devant lui, le recours au crédit est un excellent moyen d’utiliser l’effet de levier et de se créer du patrimoine dans le temps. Avec un recours au crédit, le taux de rendement de l’opération sera plus élevé que lors d’un achat en cash.
L’effet de levier va permettre à l’investisseur de ne participer au financement du montage qu’en partie, le reste étant financé par les loyers encaissés. Lors d’un achat en cash, c’est l’investisseur qui finance l’intégralité de la souscription. Le vrai risque lors d’un crédit est de se retrouver seul à payer la totalité de la mensualité.
En SCPI ce risque est nul, car les SCPI ont des dizaines de locataires différents et il n’est pas possible de se retrouver avec un loyer nul. Lors d’un investissement immobilier classique par exemple le risque est beaucoup plus important.
Dans ce cas précis, un seul locataire va participer au financement de l’investissement. Si ce dernier venait à faire défaut, l’investisseur devra alors assumer seul l’intégralité de la mensualité d’emprunt suite au prêt qu’il a souscrit à la banque.
Afin d’illustre en chiffre des données précises il convient d’utiliser un simulateur SCPI en passant par un professionnel de la gestion patrimoine.

Tout d’abord très peu de SCPI versent un rendement de 6%. Ces SCPI qui versent 6% sont des SCPI récentes comme Corum Conviction par exemple. Il y a un lien entre l’ancienneté d’une SCPI et son rendement. Avant, l’AMF générait des contraintes fortes au moment de la création des statuts de la SCPI.
Les SCPI de création «ancienne» étaient cantonnées à choisir en deux solutions le bureau ou le commerce et devaient s’y tenir. Il n’y avait donc pas de latitude sur le choix du sous-jacent ni de latitude géographique (les SCPI devaient rester cantonnées au territoire français). Corum AM a par exemple réussi, après une négociation avec l’AMF, à intégrer dans ses statuts le fait de pouvoir investir en dehors de la France et plus particulièrement en zones euro.
Elle a aussi grâce à ses statuts la possibilité d’investir sur tout type de supports (bureaux, commerces, locaux d’activité, crèches, parking, résidences étudiantes…) ce qui lui ouvre des perspectives de recherches bien plus importantes. Elle peut aller chercher le rendement là où il se trouve.

La SCPI était auparavant réservée aux investisseurs exclusivement institutionnels. Aujourd’hui, l’OPCI est plus adaptée à ce type d’investisseurs. Depuis une quinzaine d’années, cet investissement immobilier se démocratise et devient un investissement connu et reconnu sur le marché.
Toutes les banques ont créé leurs propres SCPI, en revanche il est préférable d’investir avec des sociétés de gestion qui sont des spécialistes de la SCPI comme :

  • Perial AM (PFO2, PF1, PFO)
  • Corum AM (Corum Convictions)
  • Paref (Novapierre, Novapierre Allemagne)
  • Immovalor (Allianz Pierre)
  • Fiducial Gérance (Buroboutic, BTP Immobilier)
  • BNP REIM Real Estate Investment Management (Valeur Pierre)
  • Ciloger (Actipierre Europe, Pierre Plus, Atout Pierre Diversification)
  • Amundi Immobilier (Rivoli Avenir Patrimoine)
  • La Française AM (Epargne Foncière)
  • Inter Gestion (Pierre Investissement)
  • Sofidy (Immorente, Efimmo)
  • Primonial REIM (Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce).
Louis Legasse
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Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

CIF : E009507 Orias : 20009087