Toutes les questions avant un investissement en SCPI

Quel est le danger de perte en capital au moment de la revente des parts de SCPI ?

Le danger est assez faible. Il existe un risque faible, car la SCPI reste un investissement immobilier qui ne présente pas de garantie en capital. En revanche, sur des SCPI à capital variable si on regarde l’historique depuis 40 ans, il est extrêmement rare de voir une SCPI baisser son prix de part.

Les parts vont plutôt se revaloriser dans le temps. Cette revalorisation va même être en général linéaire. Les SCPI ne connaissent pas de hausse et de baisse importante comme peut connaitre le marché de l’immobilier résidentiel par exemple.

Pour donner des chiffres, l’immobilier de bureaux et commerce (immobilier commercial) depuis les années 2000 a progressé de 65% alors que l’immobilier résidentiel a flambé de 165%. Les loyers eux ont augmenté d’environ 55% sur les deux marchés. Le marché professionnel est donc beaucoup plus sein sur le long terme que l’immobilier résidentiel.

Comment revendre des parts de SCPI ?

Il existe plusieurs cas de figure. Lors d’un achat en direct, à crédit, dans un PERP ou en assurance-vie. Lors d’un achat en direct c’est très simple, il suffit d’envoyer un recommandé à la société de gestion qui va centraliser tous les flux de demande d’achat, de vente de part.

Sur une SCPI à capital variable la SCPI émet constamment des parts alors que sur une SCPI à capital fixe ce n’est pas le cas. L’AMF impose à la SCPI de d’abord rembourser les porteurs de parts vendeurs avant d’investir l’argent récolté.

Le délai moyen pour un SCPI à capital variable est de 15 jours à un mois pour récupérer son capital. Lors d’une revente de part que l’on a achetée à crédit c’est exactement la même méthodologie de travail c’est-à-dire un envoi en recommandé d’une demande de revente de parts.

En revanche, dans le cas du crédit, les parts sont souvent en garantie du crédit en cas de non remboursement des mensualités. La société de gestion va donc, dans le cas d’une revente de part avec un crédit, rembourser en premier la banque du capital restant dû. L’investisseur récupère ensuite la différence entre le capital restant et le fruit de la vente des parts.

Ce montant va varier en fonction du nombre de mois restant pour le remboursement du crédit. Le délai est alors un peu plus long, compter environ deux mois. En assurance-vie, il convient de faire une demande de rachat totale ou partielle.

Dans ce cas les fonds sont versés au bénéficiaire dans un délai de 15 jours à un mois. Ces délais sont donc très raisonnables pour de l’immobilier contrairement à de l’immobilier classique par exemple ou il faut compter entre 3 et 6 mois.

En choisissant une meilleure SCPI dès l’achat la revente sera d’autant plus facile. Pour sélectionner les meilleures SCPI il convient d’effectuer un comparatif SCPI précis en analysant plusieurs critères comme le taux d’occupation, les réserves, la taille, le rendement SCPI…

Pour retrouver tous ces éléments, l’investisseur peut se rendre sur le site de l’ASPIM qui est l’association française des sociétés de placement immobilier qui fédère les sociétés de gestion et les fonds immobiliers ou l’IEIF.

Quel est l’impact de la crise immobilière sur les loyers en SCPI ?

Tout d’abord ont peut estimer que la France n’est pas véritablement en «crise immobilière». Le marché immobilier français est plutôt en phase de tassement voir de baisse dans certaines régions, département ou ville, mais cette baisse reste nuancée et concerne principalement l’immobilier résidentiel.

Pour donner quelques chiffres en exemple, en île de France les prix ont baissé de 2% (2,5% pour les appartements, 0,8% pour les maisons). Ci-dessous un graphique montrant l’évolution depuis 2006.

Ces chiffres ne concernent pas le marché professionnel qui est un marché décoléré du marché de l’immobilier résidentiel. Il est important de distinguer les deux. Le marché de l’immobilier professionnel dont font partie les SCPI a moins connu l’évolution fulgurante qu’a connu l’immobilier résidentiel depuis les années 2000 (65% de hausse et 165% pour le résidentiel).

C’est donc plus la crise économique et non la crise de l’immobilier qui peut avoir un impact sur les loyers en SCPI. De 2008 à fin 2014, le taux d’occupation financier des SCPI est passé de 93,8% en 2008 à 92,6% en 2014. L’effet de la crise a donc eu un impact, mais relativement modéré sur les loyers.

 

évolution des prix de l'immobilier en france

 

Pour résumer, malgré une crise majeure (la crise de 2008 des subprimes) la SCPI a parfaitement résisté et les loyers n’ont pas subi de baisse sur la grande majorité des supports, mis à part des SCPI un peu moins qualitatives notamment celles qu’on retrouve dans des réseaux bancaires.

Quel est le risque réglementaire sur le démembrement temporaire en SCPI ?

Les seuls montages qui ont été requalifiés dans le passé sont des montages dans lesquels des particuliers achetaient la nue-propriété à titre personnel et l’usufruit avec des entreprises qu’ils possédaient. Le problème sur ce type de montage réside dans le choix des clés de réparation.

Il faut que les clés choisies correspondent aux clés en vigueur sur le marché. Il convient de toujours respecter les clés de répartition indiquées par la société de gestion. En moyenne les clés sont de 80% pour la nue-propriété et 20% pour l’usufruit sur 5 ans et de 65% pour la nue-propriété et 35% pour l’usufruit sur 10 ans.

La durée de détention conseillée est trop longue ?

Tout d’abord, il n’y a aucune obligation contractuelle de durée. L’AMF préconise une durée de 8 ans, mais rien n’est obligatoire. Il est tout à fait possible de revendre ses parts avant 8 ans. En revanche, d’un point de vue rentabilité, plus le porteur de part conservera ses parts dans le temps, plus la rentabilité sera importante. Tout cela à cause des frais de sortie (nommés frais de souscription en SCPI).

Ces frais correspondent aux frais liés à l’immobilier et sont entre 8% et 12% environ en SCPI. La SCPI n’est donc pas un produit d’investissement court terme. C’est réellement un projet sur du long terme. Il convient donc de bien choisir son montant d’investissement au départ. La SCPI présente l’avantage d’être très flexible contrairement à l’achat d’un bien classique.

Les frais de sorties sont élevés ?

Certes ces frais existent comme dans tout investissement immobilier. Des frais sont par nature toujours trop élevés. Ces frais sont statutaires et vont varier entre 8 et 12% selon les SCPI. Il s’agit d’un investissement immobilier qui génère donc un travail de recherche de patrimoine immobilier de qualité, d’acquisition des biens, des frais de notaires à l’achat… Ces frais ont du même niveau que lors d’un achat immobilier plus classique à savoir environ 8% de frais de notaires plus 3 à 5 % de frais d’agence.

frais SCPI

 

La différence est qu’en SCPI ces frais sont ponctionnés lors de la revente des parts. L’avantage est que le capital investi va donc travailler dans son intégralité contrairement à un investissement locatif classique ou une partie du capital est diminué au départ.

Les frais sont une contrainte pour un projet d’investissement de ce type d’ou l’intérêt de ne pas s’intéresser à ce marché si c’est pour faire un investissement sur du court terme.

Quelle est la garantie au moment de revendre ses parts de SCPI? Le marché est-il liquide ?

Cette question est récurrente et primordiale. Sur des SCPI à capital variable, on remarque un délai moyen de revente des parts d’environ 15 jours sur les SCPI sélectionnées par Portail-SCPI. Pour revendre ses parts, l’investisseur fait alors un envoi en recommandé à la société de gestion. La société de gestion va alors racheter les parts pour les revendre à un nouvel investisseur.

C’est grâce aux réformes de 2003 de l’AMF qui ont rendu le marché plus liquide que ce délai est si court. Il y a eu des problèmes durant la crise immobilière des années 1990 lorsque le marché baissait trop vite et les valorisations n’étaient qu’annuelles.

En cas de blocage, aujourd’hui sur le marché de la revente, la société de gestion a pour obligation de revendre des biens immobiliers de la SCPI pour rembourser les porteurs de parts. Sur les SCPI à capital fixe la revente se fait de manière complètement différente.

Le marché est tout simplement un marché d’offre et de demande tout comme sur les marchés boursiers. Pour vendre ses parts, il faut forcément trouver un acheteur en face. Le risque de liquidité est donc plus élevé sur des SCPI à capital fixe que sur des SCPI à capital variable.

Comment sont imposés les dividendes lors d’un investissement en Pierre-Papier ?

Les Sociétés Civil de Placement n’échappent pas à l’impôt. Les SCPI de rendement ne sont pas un placement défiscalisant (il existe différents type de SCPI comme la SCPI fiscale qui investi dans de l’immobilier résidentiel répondant à des dispositifs fiscaux: SCPI Malraux avec la loi Malraux, SCPI Pinel, SCPI Duflot ou Robien et Borloo avant elle, etc…).

La SCPI va générer des loyers qui sont donc une source de revenus. Les loyers à déclarer sont tout de même déduits des charges qui ont été payées par la société de gestion et ceux chaque année ainsi que 100% des intérêts d’emprunt lors d’un investissement à crédit. C’est exactement la même fiscalité que sur un investissement immobilier «classique».

Le revenu foncier généré sera pour l’investisseur imposé à sa tranche marginale d’imposition qui est calculée en fonction de ses revenus et de ses parts fiscales plus les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, RSA) qui s’élèvent à 15,5%. Il est aussi possible d’investir en SCPI dans un contrat d’assurance-vie.

Dans ce cas-là, c’est l’imposition de l’assurance-vie qui sera prise en compte. A savoir, pas d’impôt tant que l’argent ne sort pas du contrat et en cas de sortie taxation des plus-values à la tranche marginale d’imposition ou au prélèvement forfaitaire libératoire:

  • – de 0 à 4 ans 35%.
  • – de 4 à 8 ans 15%.
  • – plus de 8 ans 7,5% avec abattement de 4 600€ pour une personne seule et 9 200 pour un couple.

Comment sont taxées les plus-values immobilières en SCPI ?

C’est quasiment identique que lors d’un investissement dans de l’immobilier classique (appartement ou maison). Si vous achetez un bien 200 000 € et que 15 ans plus tard vous le revendez 260 000 €, il y aura une plus-value à payer sur les 60 000 € de différence selon les règles et les abattements en vigueur au moment de la sortie. La taxation est de 34,5%.

Au bout de 22 ans, il n’y a plus de taxation au titre de l’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Les abattements sont calculés en fonction de la date d’achat du bien immobilier. En SCPI la valeur prise en compte lors de la revente est la valeur de retrait à savoir le prix d’achat auquel on a retiré les frais de souscription (ou frais de sortie).

Où se situent les biens immobiliers dans les SCPI ?

Les biens vont se situer dans différents endroits répartis à la fois en France et en zones euro. Tout va évidemment dépendre de la SCPI et de sa stratégie d’investissement. L’idée principale d’un gérant de SCPI étant en premier lieu la diversification, c’est le maître en mot avant de choisir un emplacement.

La société de gestion va prendre en compte la région ou la ville (Paris, Marseille, Rennes, Grenoble, Nantes, Bordeaux, Lille, Nancy…), va prendre aussi en considération le locataire (des grandes enseignes, des plus petites, l’Etat, des banques..).

En tant qu’investisseur, vous avez accès à la liste précise des biens avec les adresses, mais aussi le nom des locataires. Tout est transparent dans le rapport annuel des SCPI. De plus, tous les trimestres, l’investisseur est informé par l’intermédiaire  du bulletin trimestriel des achats ou des ventes réalisés par la société de gestion avec l’ensemble des détails.

investissement scpi

Le recours au crédit fait peur pour l’achat de part de SCPI ?

Un dicton bien connu dit que

«pour devenir riche il faut vivre endetté».

La SCPI est un investissement immobilier comme un autre. Si l’investisseur a du temps devant lui, le recours au crédit est un excellent moyen d’utiliser l’effet de levier et de se créer du patrimoine dans le temps. Avec un recours au crédit, le taux de rendement de l’opération sera plus élevé que lors d’un achat en cash.

L’effet de levier va permettre à l’investisseur de ne participer au financement du montage qu’en partie, le reste étant financé par les loyers encaissés. Lors d’un achat en cash, c’est l’investisseur qui finance l’intégralité de la souscription. Le vrai risque lors d’un crédit est de se retrouver seul à payer la totalité de la mensualité.

En SCPI ce risque est nul, car les SCPI ont des dizaines de locataires différents et il n’est pas possible de se retrouver avec un loyer nul. Lors d’un investissement immobilier classique par exemple le risque est beaucoup plus important.

Dans ce cas précis, un seul locataire va participer au financement de l’investissement. Si ce dernier venait à faire défaut, l’investisseur devra alors assumer seul l’intégralité de la mensualité d’emprunt suite au prêt qu’il a souscrit à la banque.

Afin d’illustre en chiffre des données précises il convient d’utiliser un simulateur SCPI en passant par un professionnel de la gestion patrimoine.

Comment expliquer des écarts de rendement de 4,5 à 6% selon les SCPI ?

Tout d’abord très peu de SCPI versent un rendement de 6%. Ces SCPI qui versent 6% sont des SCPI récentes comme Corum Conviction par exemple. Il y a un lien entre l’ancienneté d’une SCPI et son rendement. Avant, l’AMF générait des contraintes fortes au moment de la création des statuts de la SCPI.

Les SCPI de création «ancienne» étaient cantonnées à choisir en deux solutions le bureau ou le commerce et devaient s’y tenir. Il n’y avait donc pas de latitude sur le choix du sous-jacent ni de latitude géographique (les SCPI devaient rester cantonnées au territoire français). Corum AM a par exemple réussi, après une négociation avec l’AMF, à intégrer dans ses statuts le fait de pouvoir investir en dehors de la France et plus particulièrement en zones euro.

Elle a aussi grâce à ses statuts la possibilité d’investir sur tout type de supports (bureaux, commerces, locaux d’activité, crèches, parking, résidences étudiantes…) ce qui lui ouvre des perspectives de recherches bien plus importantes. Elle peut aller chercher le rendement là où il se trouve.

Pourquoi la SCPI n’est pas si connue ?

La SCPI était auparavant réservée aux investisseurs exclusivement institutionnels. Aujourd’hui, l’OPCI est plus adaptée à ce type d’investisseurs. Depuis une quinzaine d’années, cet investissement immobilier se démocratise et devient un investissement connu et reconnu sur le marché. Il est très courant d’entendre parler de SCPI dans toute les presses spécialisées.

Toutes les banques ont créé leurs propres SCPI, en revanche il est préférable d’investir avec des sociétés de gestion qui sont des spécialistes de la SCPI comme :

  • Perial AM (PFO2, PF1, PFO)
  • Corum AM (Corum Convictions)
  • Paref (Novapierre, Novapierre Allemagne)
  • Immovalor (Allianz Pierre)
  • Fiducial Gérance (Buroboutic, BTP Immobilier)
  • BNP REIM Real Estate Investment Management (Valeur Pierre)
  • Ciloger (Actipierre Europe, Pierre Plus, Atout Pierre Diversification)
  • Amundi Immobilier (Rivoli Avenir Patrimoine)
  • La Française AM (Epargne Foncière)
  • Inter Gestion (Pierre Investissement)
  • Sofidy (Immorente, Efimmo)
  • Primonial REIM (Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce).

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