Que ce soit en termes de collecte, mais également d’investissements, les SCPI ont encore atteint des records en 2019. Aussi, de nombreuses SCPI ont augmenté leur prix de souscription de parts et, selon les chiffres présentés par l’ASPIM, la variation du prix moyen des SCPI s’établit à 1,2% pour l’année 2019. A quoi correspond cette variation ? Comment peut-on l’interpréter ?
La variation du prix moyen de la part des SCPI
Quand on s’intéresse à l’évolution des prix de parts de SCPI, il est important de se référer à un indicateur, en particulier : la VPM (Variation du Prix Moyen de la part).
La Variation du Prix Moyen de la part (VPM) est un indicateur de la performance de la SCPI.
En effet, comme son nom l’indique, il correspond à la variation du prix moyen de souscription de la SCPI. La VPM mesure donc l’évolution des prix de la SCPI en tenant compte de l’écart entre le prix moyen d’acquisition de l’année N et le prix moyen d’acquisition en année N-1. C’est un indicateur essentiel pour rendre compte de la valeur d’une part SCPI.
La VPM est déterminée sur la base des prix acquéreurs moyens annuels. Elle est calculée selon la formule suivante :
Variation du Prix Moyen de la part et prix de la part de SCPI
Le prix de souscription des parts des SCPI à capital variable doit être compris dans une fourchette de + à – 10% de la valeur de reconstitution.
Celle-ci correspond à la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI à laquelle sont rajoutés l’ensemble des frais nécessaires à la reconstitution à l’identique de ce patrimoine.
Variation du Prix Moyen de la part : interprétation
- VPM>0 : une VPM positive est un signal pour les investisseurs et associés. En effet, cela prouve l’efficacité de la politique de gestion appliquée. Cela montre que les actifs de la SCPI sont bien gérés et connaissent donc une valorisation ce qui implique pour les associés, une revalorisation de l’épargne investie.
- VPM<0 : à l’inverse, une VPM négative indique que l’ensemble des actifs détenus par la SCPI a perdu de la valeur.
Il faut donc retenir que la VPM est certes un indicateur sur la santé de la SCPI mais aussi, qu’elle reproduit le cycle des marchés de l’immobilier.
Points importants :
- La SCPI a l’obligation de faire expertiser son patrimoine immobilier et en fonction de celle-ci, de fixer le prix de souscription des parts ;
- Le prix de souscription des parts en SCPI à capital fixe est déterminé par confrontation de l’offre et de la demande. Dans le cas d’une SCPI à capital variable, c’est plutôt la société de gestion qui détermine le prix de souscription des parts.
A quoi correspond le prix de souscription d’une part SCPI ?
Si la SCPI permet de se constituer un patrimoine à moindre coût, il y a tout de même un prix à payer pour acquérir des parts SCPI, c’est ce que l’on appelle le prix de souscription d’une part, autrement dit le prix d’achat d’une part en direct sur le marché primaire .
Le prix de souscription correspond ainsi à la valeur de souscription d’une part. Il ne faut pas le confondre avec le prix, ou valeur, de retrait. De fait, la valeur de souscription comprend également les frais de souscription (également appelé commission de souscription, frais d’entrée, ou frais de sortie). La commission de souscription correspond à la différence entre le prix de souscription d’une SCPI et sa valeur de retrait. Aussi, ils sont donc prélevés à la sortie, lorsque l’investisseur souhaite quitter la SCPI et revendre ses parts. En savoir plus sur le calcul de la commission de souscription.
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Si certaines SCPI fixe le prix d’une part autour de 200€, comme Pierval Santé, d’autres ont choisi d’imposer un prix de souscription relativement plus élevé. C’est le cas par exemple de Corum Origin qui fixe le prix de la part à 1090€. Néanmoins, si l’on regarde de plus près, les SCPI qui fixent un prix de part élevé imposent rarement à l’investisseur d’acheter plus d’une part. Or les SCPI qui fixent un prix de souscription faible imposent un nombre de parts généralement supérieur à 4 ou 5, c’est le cas de Pierval Santé qui est accessible uniquement si l’investisseur achète 5 parts.
Les autres indicateurs clés de la performance d’une SCPI
La VPM n’est pas le seul indicateur de la performance et de la santé de la SCPI. En effet, de nombreux autres indicateurs et valeurs sont à prendre en compte.
La capitalisation
Il s’agit du montant relatif au nombre de parts émises multiplié par la valeur nominale d’une part. La capitalisation renseigne sur la taille de la SCPI.
Le rendement
C’est le rendement généré par l’investissement. Aussi appelé TDVM, il correspond au montant annuel distribué par part divisé par le prix de souscription de la part.
Le report à nouveau
Le report à nouveau est un terme comptable figurant au bilan de la SCPI, il signifie le montant du résultat n’ayant pas été distribué. Il comporte l’ajustement des distributions ultérieures.
Le taux d’occupation financier
C’est le rapport entre le montant des loyers facturés et la somme qui serait facturé si tout le patrimoine était loué ou occupé au cours d’une période.
Valeur de réalisation
La valeur de réalisation d’une part SCPI correspond à la valeur vénale du patrimoine augmentée de la valeur nette de l’actif de la société.
Valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution est l’équivalent de la valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour restituer (frais d’acte, commission, etc) à l’identique le patrimoine de la SCPI.
Valeur de retrait
La valeur de retrait d’une part SCPI est la valeur revenant à l’associé sortant pour les SCPI à capital variable, s’appliquant au prix de la part réduite des frais de souscription.
Valeur vénale (d’un immeuble ou d’un patrimoine)
C’est une valeur déterminée par un expert indépendant agréé par l’AMF, elle détermine « le prix présumé qu’accepterait de payer un investisseur éventuel dans l’état (et le lieu) où il trouve cet immeuble ».
Le TRI
Le Taux de Rendement Interne (TRI) est le l’indicateur utilisé pour juger de la rentabilité d’un investissement. Il est généralement calculé sur une période donnée ( 5, 10 ou 15 ans).
Dans le cadre d’un investissement en SCPI, il est crucial de bien étudier les indicateurs de la SCPI en question. La variation du prix moyen de la part est un indicateur intéressant puisqu’il renseigne sur la qualité de la SCPI mais, il n’est pas le seul à prendre en compte.
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Pourquoi devenir souscripteur au sein d’une SCPI ?
La SCPI, société civile de placement immobilier, est un véhicule d’investissement extrêmement avantageux qui attire chaque année de nouveaux investisseurs. De fait, c’est un excellent outil de diversification du patrimoine et un placement qui permet de toucher des revenus complémentaires sans trop d’effort. De plus, c’est un placement qui propose des rendements compétitifs par rapport aux offres disponibles sur le marché (assurance-vie, livret A, PER, etc.).
Cet investissement, aussi appelé « pierre-papier« , permet aux souscripteurs d’accéder à un large parc immobilier locatif composé d‘actifs immobiliers diversifiés et de nature souvent professionnelle (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, hôtellerie, établissements de santé et autre type d’immobilier d’entreprise).
Surtout, c’est un placement sans contraintes de gestion puisque entièrement géré par une société de gestion agréée par l’AMF. Celle-ci se charge de l’entretien des biens immobiliers et de l’acquisition de nouveaux actifs. Elle gère aussi la collecte des loyers et la gestion locative dans son ensemble. Les souscripteurs se voient ainsi reversés les loyers, sous forme de revenus locatifs, par la société de gestion, et ce, nets de charge. Etant donné que ces revenus réguliers ont le statut de revenus fonciers (imposables), ils doivent toutefois les déclarer à l’administration fiscale.
Ainsi, l’investissement en SCPI est accessible pour des investisseurs et épargnants de tout âge, que ce soit en France ou à l’étranger. Ils peuvent investir directement en achetant des parts auprès de la société de gestion, ou bien investir à travers de l’assurance-vie en plaçant des UC (Unités de Compte) en SCPI. Il est aussi possible de trouver d’autres types investisseurs tels que les fonds de pensions, les Asset Managers, les fondations, les compagnies d’assurances et les trusts.
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