le prix de souscription des parts

Les SCPI ont encore en 2019, atteint de records que ce soit en termes de collecte, mais également d’investissements. De nombreuses SCPI ont augmenté leur prix de souscription de parts et selon les chiffres présentés par l’ASPIM, 1,2%, c’est le pourcentage en 2019, de la variation du prix moyen des SCPI. A quoi correspond cette variation ? Comment peut on l’interpréter ?

La variation du prix moyen de la part des SCPI

Quand on s’intéresse à l’évolution des prix de parts de SCPI, il est important de se référer à un indicateur, en particulier : la VPM (Variation du Prix Moyen de la part).

La Variation du Prix Moyen de la part (VPM) est un indicateur de la performance de la SCPI.

En effet, comme son nom l’indique, il correspond à la variation du prix moyen de souscription de la SCPI. La VPM mesure donc l’évolution des prix de la SCPI en tenant compte de l’écart entre le prix moyen d’acquisition de l’année N et le prix moyen d’acquisition en année N-1.

Elle est déterminée sur la base des prix acquéreurs moyens annuels. Elle est calculée selon la formule suivante :

vpmCette variation peut être positive, négative ou rester égale à 0. En 2019, cette VPM a été de 1,2% sur l’ensemble du marché des SCPI de rendement.

Variation du Prix Moyen de la part et prix de la part de SCPI

Le prix de souscription des parts des SCPI à capital variable doit être compris dans une fourchette de + à – 10% de la valeur de reconstitution.

Celle-ci correspond à la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI à laquelle sont rajoutés l’ensemble des frais nécessaires à la reconstitution à l’identique de ce patrimoine.

Variation du Prix Moyen de la part : interprétation

la variation du prix moyen de souscription de la SCPIComme dit plus haut, la variation du prix moyen (VPM) des SCPI peut être positive, négative ou rester égale à 0. De ce fait, la question se pose de savoir comment peut être interprété cet indicateur.

  • VPM>0 : une VPM positive est un signal pour les investisseurs et associés. En effet, cela prouve l’efficacité de la politique de gestion appliquée. Cela montre que les actifs de la SCPI sont bien gérés et connaissent donc une valorisation ce qui implique pour les associés, une revalorisation de l’épargne investie.
  • VPM<0 : à l’inverse, une VPM négative indique que l’ensemble des actifs détenus par la SCPI a perdu de la valeur.

Il faut donc retenir que la VPM est certes un indicateur sur la santé de la SCPI mais aussi, qu’elle reproduit le cycle des marchés de l’immobilier.

Points importants :

  • La SCPI a l’obligation de faire expertiser son patrimoine et en fonction de celle-ci, de fixer le prix de souscription des parts ;
  • Le prix de souscription des parts en SCPI à capital fixe est déterminé par confrontation de l’offre et de la demande. Dans le cas d’une SCPI à capital variable, c’est plutôt la société de gestion qui détermine le prix de souscription des parts.

Les autres indicateurs clés de la performance d’une SCPI

La VPM n’est pas le seul indicateur de la performance et de la santé de la SCPI. En effet, de nombreux autres indicateurs et valeurs sont à prendre en compte.

La capitalisation

Il s’agit du montant relatif au nombre de parts émises multiplié par la valeur nominale d’une part. La capitalisation renseigne sur la taille de la SCPI.

Le rendement

C’est le rendement généré par l’investissement. Aussi appelé TDVM, il correspond au montant annuel distribué par part divisé par le prix de souscription de la part.

Le report à nouveau

Ce terme comptable figurant au bilan de la SCPI, signifie le montant du résultat n’ayant pas été distribué. Il comporte l’ajustement des distributions ultérieures.

Le taux d’occupation financier

C’est le rapport entre le montant des loyers facturés et la somme qui serait facturé si tout le patrimoine était loué ou occupé au cours d’une période.

Valeur de réalisation

Valeur vénale du patrimoine augmentée de la valeur nette de l’actif de la société.

Valeur de reconstitution

Valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour restituer (frais d’acte, commission, etc) à l’identique le patrimoine de la SCPI.

Valeur de retrait

C’est la valeur revenant à l’associé sortant pour les SCPI à capital variable, s’appliquant au prix de la part réduite des frais de souscription.

Valeur vénale (d’un immeuble ou d’un patrimoine)

C’est une valeur déterminée par un expert indépendant agréé par l’AMF, elle détermine « le prix présumé qu’accepterait de payer un investisseur éventuel dans l’état (et le lieu) où il trouve cet immeuble ».

Le TRI

Le Taux de Rendement Interne (TRI) est le l’indicateur utilisé pour juger de la rentabilité d’un investissement. Il est généralement calculé sur une période donnée ( 5, 10 ou 15 ans).

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, il est crucial de bien étudier les indicateurs de la SCPI en question. La variation du prix moyen de la part est un indicateur intéressant puisqu’il renseigne sur la qualité de la SCPI mais, il n’est pas le seul à prendre en compte.

Nos conseillers restent disponibles afin de pouvoir vous accompagner dans l’étude et la sélection de SCPI adaptées à votre profil et projet.