Quelle SCPI choisir

Définition SCPI : Comprendre la SCPI avant d’investir

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, plus connues sous l’acronyme SCPI, sont des structures ayant pour objectif non seulement l’acquisition, mais aussi  la gestion d’un patrimoine immobilier. Elles sont apparues dans les années 1960 lorsque des investisseurs souhaitaient posséder de l’immobilier d’affaires, que ce soit des murs de commerces, des locaux industriels ou encore des bureaux.

La raison semble logique, les bureaux sont beaucoup plus stables et offrent un rendement locatif supérieur à l’immobilier d’habitation.

Leurs stratégies d’investissements varient en fonction des sociétés de gestion, et pour optimiser leur gestion, elles peuvent procéder à des travaux d’amélioration et de reconstruction, acquérir des équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles. En outre, elles peuvent céder leurs biens à condition que les ventes ne soient pas trop fréquentes.

Par contre, les sociétés ont l’interdiction formelle de construire leurs propres immeubles bien que cela soit amené à évoluer.

SCPI de rendement ou SCPI fiscale ? Quelle type de SCPI choisir ?

Différents types de SCPI existent, chacun répondant à des objectifs précis. La plus courante, ou du moins celle qui intéresse le plus souvent les contribuables c’est la SCPI de rendement. Les investissements des SCPI s’effectuent alors dans des locaux d’entreprises, de bureaux, d’entrepôts et des locaux commerciaux. Dans ce contexte, l’objectif principal est de percevoir des revenus de façon régulière.

Les SCPI fiscales quant à elles permettent à leurs souscripteurs de réduire leur impôt sur le revenu en bénéficiant de certains avantages fiscaux comme s’ils agissaient en direct. Cependant, le rendement de ce genre de produits est plus faible. Il peut néanmoins être compensé par une plus-value à terme. Le patrimoine immobilier de ces SCPI est bien souvent composé de logements neufs ou anciens situés en centre-ville.

SCPI à capital fixe ou capital variable ? Comment faire son choix

On distingue deux grandes familles parmi les SCPI. Les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Les sociétés civiles de placement immobilier à capital fixe, comme leur nom l’indique, ont un capital qui est figé. Pour acheter des parts, il faut qu’un porteur de part revende ses titres de propriété à un nouvel investisseur. C’est le vendeur qui doit trouver lui-même sa contrepartie. Parfois la société de gestion organise un marché secondaire afin de faciliter les échanges entre les investisseurs.

Une SCPI à capital fixe peut tout de même augmenter son capital par décision de l’assemblée générale en procédant à des augmentations de capital. Le prix d’une part sur ce marché est donc fixé selon la loi de l’offre et de la demande.

La SCPI à capital variable, qui est la forme la plus répandue sur les 157 SCPI du marché, a un fonctionnement complètement différent. La société civile de placement immobilier à capital variable est constamment en augmentation de capital.

La société de gestion peut sur décision décider d’arrêter la collecte, mais ces choix restent ponctuels. Un investisseur peut acheter des parts quand il le souhaite au prix fixé par la société de gestion. Il n’y a donc aucune inconnue sur le prix d’achat comme sur le prix de revente. Ce prix est moins «  volatile » notamment à la revente.

Quelle SCPI choisir?

La sélection finale de la SCPI ou des SCPI dans lesquelles on désire investir repose toujours sur plusieurs paramètres : la fiscalité de l’investisseur, son horizon d’investissement, la finalité de l’investissement, le taux d’endettement et l’épargne mensuelle à ce jour, le capital et les fonds disponibles.

Afin d’effectuer le meilleur choix possible, il est primordial de passer par un professionnel, expert en la matière. Ce dernier pourra étudier l’ensemble des paramètres cités précédemment. Il veillera ainsi à récolter votre tranche marginale d’imposition pour optimiser la fiscalité de l’investissement.

Il vous avisera également sur la durée minimale recommandée, de 8 ans en général, dans le but de ne pas bloquer d’autres projets personnels en se séparant de toutes ses liquidités. Pour vous conseiller au mieux, il saura cerner vos attentes par rapport à cet investissement, que ce soit pour la création d’une rente, la fructification d’un capital déjà existant, ou encore une transmission patrimoniale.

Le recours à l’emprunt peut s’avérer plus judicieux dans certaines situations, notamment grâce à un effet de levier bien maîtrisé. Pour ce faire, il convient de connaître sa capacité d’endettement qui ne doit pas excéder le ratio de 33%. Les modalités de calcul varient en fonction des banques, c’est pourquoi un expert saura apprécier au mieux votre capacité d’emprunt.

De plus, il vous sensibilisera sur l’effort d’épargne mensuel, somme que vous serez prêt à débourser pour couvrir le différentiel entre les mensualités et les loyers perçus. Un conseiller en gestion de patrimoine saura également si l’investissement est à envisager ou non en fonction de votre capital disponible. En effet, il est conseillé de garder de côté quelques liquidités pour couvrir les aléas de la vie.

L’investissement en SCPI est un projet dont toutes les dimensions sont à prendre en compte. Pour ne rien oublier, l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine reste la solution la plus sécuritaire.

Les spécialistes en placement SCPI de http://portail-scpi.fr pourront répondre à toutes ces problématiques et surtout vous proposer une allocation précise grâce à leur connaissance du marché et des différentes SCPI. Le conseiller vous guidera également sur la façon d’investir: à crédit, en cash, en assurance-vie ou en démembrement.

Voir notre sélection des meilleures SCPI

24 PARMI PLUS DE 173 SCPI DISPONIBLES SUR LE MARCHÉ.