Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, plus connues sous l’acronyme SCPI, sont des structures ayant pour objectif non seulement l’acquisition, mais aussi  la gestion d’un patrimoine immobilier. Elles sont apparues dans les années 1960 lorsque des investisseurs souhaitaient posséder de l’immobilier d’affaires, que ce soit des murs de commerces, des locaux industriels ou encore des bureaux. Pourquoi s’intéresser à ces actifs ? Car les bureaux sont beaucoup plus stables et offrent un rendement locatif supérieur à l’immobilier d’habitation.

Leurs stratégies d’investissements varient en fonction des sociétés de gestion, et pour optimiser leur gestion, elles peuvent procéder à des travaux d’amélioration et de reconstruction, acquérir des équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles. En outre, elles peuvent céder leurs biens à condition que les ventes ne soient pas trop fréquentes. En revanche, les sociétés de gestion ont l’interdiction formelle de construire leurs propres immeubles. La législation pourrait évoluer sur ce point. L’investissement dans les fonds immobiliers non cotés est une solution de diversification de votre patrimoine. Quand d’autres placements financiers affichent une volatilité élevée comme les actions ou des performances décevantes comme les fonds euros, la SCPI avec un couple rendement/risque optimal apparait comme une solution d’investissement.

Depuis plusieurs années, les investisseurs s’intéressent de plus en plus à la pierre papier qui offre des tdvm (taux de distribution sur valeur de marché) bien supérieurs au classique et populaire fonds euros de l’assurance vie. Ainsi en 2020, la pierre papier a affiché en moyenne des performances au dessus de 4% lors que les fonds euros plafonnaient en moyenne autour des 1,30 %. Si les SCPI ne présentent pas un grand risque, contrairement aux fonds euros, le capital n’est pas garanti. Ainsi, l’investisseur peut perdre tout ou partie de son capital.

Différents types de SCPI existent, chacune répondant à des objectifs précis. La plus courante, ou du moins celle qui intéresse le plus souvent les particuliers, c’est la SCPI de rendement. Les investissements des SCPI s’effectuent alors dans des locaux d’entreprises, de bureaux, d’entrepôts et des locaux commerciaux. L’objectif principal est de percevoir des revenus de façon régulière.

Les SCPI fiscales quant à elles permettent à leurs souscripteurs de réduire leur impôt sur le revenu en bénéficiant de certains avantages fiscaux comme s’ils agissaient en direct. Cependant, le rendement de ce genre de produits est plus faible. Il peut néanmoins être compensé par une plus-value à terme. Le patrimoine immobilier de ces SCPI est bien souvent composé de logements neufs ou anciens situés en centre-ville.

On distingue deux grandes familles parmi les SCPI. Les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Les sociétés civiles de placement immobilier à capital fixe, comme leur nom l’indique, ont un capital qui est figé. Pour acheter des parts, il faut qu’un porteur de part revende ses titres de propriété à un nouvel investisseur. C’est le vendeur qui doit trouver lui-même sa contrepartie. Parfois la société de gestion organise un marché secondaire afin de faciliter les échanges entre les investisseurs.

  • Une SCPI à capital fixe peut tout de même augmenter son capital par décision de l’assemblée générale en procédant à des augmentations de capital. Le prix d’une part sur ce marché est donc fixé selon la loi de l’offre et de la demande.
  • La SCPI à capital variable, qui est la forme la plus répandue sur les 206 SCPI du marché, a un fonctionnement complètement différent. La société civile de placement immobilier à capital variable est constamment en augmentation de capital.

La société de gestion peut sur décision décider d’arrêter la collecte, mais ces choix restent ponctuels. Un investisseur peut acheter des parts quand il le souhaite au prix fixé par la société de gestion. Il n’y a donc aucune inconnue sur le prix d’achat comme sur le prix de revente. Ce prix est moins «  volatile » notamment à la revente.

Quelle type de SCPI choisir
La sélection finale de la SCPI ou des SCPI dans lesquelles on désire investir repose toujours sur plusieurs critères : la fiscalité de l’investisseur, son horizon d’investissement, la finalité de l’investissement, le taux d’endettement et l’épargne mensuelle à ce jour, le capital et les fonds disponibles.

Afin d’effectuer le meilleur choix possible, il est primordial de passer par un professionnel, expert en la matière. Ce dernier pourra étudier l’ensemble des critères cités précédemment. Il veillera aussi à connaitre votre tranche marginale d’imposition pour optimiser la fiscalité de l’investissement SCPI. En effet, les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et doivent être déclarés lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu. Après déduction de certaines charges comme les intérêts d’emprunt, le gain net est imposé à votre tranche marginal d’imposition (TMI) à laquelle il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%. De fait, les foyers les plus aisés sont soumis à une imposition plus élevée sur les revenus fonciers. Pour rappel, les placements financiers comme les OPCVM entrant dans la catégorie des revenus mobiliers sont eux soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) dit aussi flat tax d’un taux de 30 % dont 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu.

Il vous avisera également sur la durée minimale recommandée, de 8 ans en général, dans le but de ne pas bloquer d’autres projets personnels en se séparant de toutes ses liquidités. Pour vous conseiller au mieux, il saura cerner vos attentes par rapport à cet investissement, que ce soit pour la création d’une rente, la fructification d’un capital déjà existant, ou encore une transmission patrimoniale.

Le recours à l’emprunt peut s’avérer plus judicieux dans certaines situations, notamment grâce à un effet de levier bien maîtrisé. Pour ce faire, il convient de connaître sa capacité d’endettement qui ne doit pas excéder le ratio de 33%. Les modalités de calcul varient en fonction des banques, c’est pourquoi un expert saura apprécier au mieux votre capacité d’emprunt.

De plus, il vous sensibilisera sur l’effort d’épargne mensuel, somme que vous serez prêt à débourser pour couvrir le différentiel entre les mensualités et les loyers perçus. Un conseiller en gestion de patrimoine saura également si l’investissement est à envisager ou non en fonction de votre capital disponible. En effet, il est conseillé de garder de côté quelques liquidités dans une épargne de précaution pour couvrir les aléas de la vie.

L’investissement en SCPI est un projet dont toutes les dimensions sont à prendre en compte. Pour ne rien oublier, l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine reste la solution la plus sécuritaire.

Les spécialistes en placement de Portail-SCPI pourront répondre à toutes ces problématiques et surtout vous proposer une allocation précise grâce à leur connaissance du marché et des différentes SCPI. Le conseiller vous guidera également sur la façon d’investir: à crédit, en cash, en assurance-vie ou en démembrement.

Louis Legasse
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Expert patrimonial en activité depuis 10 ans. Spécialisé en immobilier et produits financiers. (Master Banque/Finance à l'Université Panthéon Sorbonne).

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