Toutes les baisses de prix des SCPI

État des lieux complet des baisses des prix de part des SCPI. Découvrez toutes les informations nécessaires pour bien comprendre ces dévalorisations et pour savoir comment envisager l’investissement en pierre papier dans le contexte actuel.

Bilan sur les baisses de prix de part des SCPI en 2023, 2024 et 2025

Reprenons tous les éléments sur les dévalorisations de prix de part de sociétés civiles de placement immobilier actées en 2023, 2024, et 2025.

Quelles SCPI ont baissé leur prix de part entre 2023 et 2025 ?

En 2023, 2024 et 2025, plusieurs SCPI ont revu la valeur de leurs parts à la baisse et cela a beaucoup fait parler.

Dans le contexte de la hausse des taux d’intérêt impulsée par la Banque centrale européenne pour faire face à l’inflation, les acheteurs sont moins nombreux sur les marchés immobiliers, menant à une tendance à la baisse des prix. Cela concerne aussi bien l’immobilier résidentiel que l’immobilier d’entreprise.

Les SCPI sont par conséquent touchées et certaines ont vu leur patrimoine immobilier se dévaloriser, les amenant à diminuer la valeur de leurs parts. Ce n’est toutefois pas le cas de tous les véhicules d’investissement. 34 SCPI sont concernées depuis le début de l’année 2023 à date du 25/02/2026.

Voici un tableau récapitulatif des SCPI qui ont procédé à une dévalorisation de leur prix de part en 2023, 2024 et 2025, classées selon la date de la baisse, en commençant par la plus récente.

Nom de la SCPI	Société de gestion	Ancien prix de part	Nouveau prix de part	Pourcentage de baisse
Paref Hexa	Paref Gestion	210 €	172 € depuis le 18/12/2025	-18,1 %
Génépierre	Amundi	270 € jusqu’au 24/07/2023	180 € depuis le 31/03/2025	-33,3 % au total
Edissimmo	Amundi	237 € jusqu'au 24/07/2023	172 € depuis le 31/03/2025	-27,4 % au total
Rivoli Avenir Patrimoine	Amundi	306 € jusqu'au 24/07/2023	228 € depuis le 31/03/2025	-25,5 % au total
LF Europimmo	La Française	1 045 € puis 945 € après une 1ère baisse le 13/09/2023	725 € depuis le 01/02/2025	-23,28 % après une 1ère baisse de -9,57 %
Primopierre	Praemia REIM	208 € jusqu’au 15/09/2023	115 € depuis le 21/01/2025	-44,7 % au total
Primovie	Praemia REIM	203 € puis 185 € après une 1ère baisse le le 13/02/2024	164 € depuis le 21/01/2025	-11,3 % après une première baisse de -8,86 %
Patrimmo Commerce	Praemia REIM	197 € puis 176 € après une 1ère baisse le 15/09/2023	160 € depuis le 21/01/2025	-9,1 % après une 1ère baisse de -10,7 %
Patrimmo Croissance Impact	Praemia REIM	733,35 €	677 € depuis le 21/01/2025	-7,7 %
ESG Pierre Capitale	SwissLife AM	205 €	188 € depuis le 20/01/2025	-8,3 %
Crédit Mutuel Pierre 1	La Française	285 € puis 265 € après une 1ère baisse le 13/09/2023	215 € depuis le 01/01/2025	-18,87 % après une 1ère baisse de -7,02 %
Epargne Foncière	La Française	835 €	670 € depuis le 01/01/2025	-19,76 %
LF Grand Paris Patrimoine	La Française	310 € puis 255 € après une 1ère baisse le 02/09/2023	218 € depuis le 01/01/2025	-14,51 % après une 1ère baisse de -17,4 %
Sélectinvest 1	La Française	640 €	530 € depuis le 01/01/2025	-17,19 %
Allianz Pierre	Allianz Immovalor	340 €	320 € depuis le 17/09/2024	-5,9 %
Laffitte Pierre	AEW Patrimoine	450 € jusqu’au 01/03/2023	295 € depuis le 16/09/2024	-34,4 % au total
Accès Valeur Pierre	BNP Paribas	840 €	765 € depuis le 10/09/2024	-8,9 %
Opus Real	BNP Paribas	2 040 € puis 1 840 € après une 1ère baisse le 21/09/2023	1 625 € depuis le 10/09/2024	-11,7 % après une 1ère baisse de -9,8 %
Accimmo Pierre	BNP Paribas	205 € jusqu’au 27/07/2023	141 € depuis le 10/09/2024	-31,2 % au total
Elysées Pierre	HSBC REIM	825 € puis 767 € après une 1ère baisse le 09/08/2023	660 € depuis le 08/08/2024	-14 % après une 1ère baisse de -7,04 %
Atlantique Mur Régions	Grand Ouest Gestion d’Actifs	1 020 €	905 € depuis le 02/05/2024	-11,13 %
AEW Opportunités Europe (ex Fructirégions Europe)	AEW Patrimoine	233 € puis 210 € après une 1ère baisse le 01/09/2023	175 € depuis le 03/04/2024	-16,67 % après une 1ère baisse de -9,87 %
Notapierre	Unofi	365 €	340 € depuis le 01/01/2024	-6,85 %
Eurovalys	Advenis REIM	1 030 €	960 € depuis le 01/01/2024	-6,8 %
Efimmo 1	Sofidy	237 €	212 € depuis le 04/12/2023	-10,5 %
Sofipierre	Sofidy	655 €	595 € depuis le 04/12/2023	-9,2 %
AEW Commerces Europe	AEW Patrimoine	210 €	190 € depuis le 02/10/2023	-9,52 %
AEW Diversification Allemagne	AEW Patrimoine	1 000 €	902 € depuis le 02/10/2023	-9,8 %
Atout Pierre Diversification	AEW Patrimoine	900 €	817 € depuis le 02/10/2023	-9,22 %
Buroboutic Métropoles	Fiducial Gérance	267 €	230 € depuis le 01/10/2023	-13,86 %
Ficommerce Proximité	Fiducial Gérance	230 €	210 € depuis le 01/10/2023	-8,7 %
Perial Grand Paris (ex-PF Grand Paris)	Perial AM	544 €	458 € depuis le 15/09/2023	-15,8 %
Perial Hospitalité Europe (ex-PF Hospitalité Europe)	Perial AM	200 €	181 € depuis le 15/09/2023	-9,5 %
Perial Opportunités Europe (ex-PFO)	Perial AM	966 €	880 € depuis le 15/09/2023	-8,9 %
Perial O2 (ex-PFO2)	Perial AM	196 €	164 € depuis le 15/09/2023	-16,3 %

L’historique des SCPI qui ont baissé leur prix de part plus de deux fois

Certaines SCPI ont connu plus de deux baisses de prix de part :

• Le prix de part de la SCPI Primopierre a connu 4 dévalorisations. Il est passé de 208 € à 180 € le 15/09/2023, puis à 168 € le 13/02/2024, puis à 126 € le 09/10/2024, avant d’être fixé à 115 € le 21/01/2025.
• La valeur de part de la SCPI Laffitte Pierre a également subi 4 baisses. Il est passé de 450 € à 412 € le 01/03/2023, puis à 372 € le 02/10/2023, puis à 367 € le 03/04/2024, avant d’être fixé à 295 € depuis le 16/09/2024.
• Le prix de souscription de la SCPI Génépierre a aussi subi 4 dévalorisations. Il est passé de 270 € à 224 € le 24/07/2023, puis à 209 € le 15/03/2024, puis à 191 € le 11/10/2024, avant d’être fixé à 180 € le 31/03/2025.
• Le prix de part de la SCPI Accimmo Pierre a quant à lui subi 3 baisses. Il est passé de 205 € à 170 € le 27/07/2023, puis à 168 € le 01/03/2024, avant d’être fixé à 141 € depuis le 10/09/2024.
• La valeur de la part de la SCPI Edissimmo a également connu 3 dévalorisations. Il est passé de 237 € à 204 € le 24/07/2023, puis à 191 € le 15/03/2024, avant d’être fixé à 172 € le 31/03/2025.
• Le prix de souscription de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine a aussi connu 3 baisses. Il est passé de 306 € à 268 € le 24/07/2023, puis à 250 € le 15/03/2024, avant d’être fixé à 228 € le 31/03/2025.

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Les caractéristiques des SCPI baissières

Au-delà du simple constat chiffré, les baisses de prix de part observées depuis 2023 dessinent un profil type assez précis de la majorité des SCPI concernées.

• Un positionnement fragilisé

La majorité des SCPI ayant procédé à des baisses présentent un profil relativement similaire :

• • Un patrimoine ancien, fortement exposé aux bureaux (notamment en Île-de-France) ;
  • Des SCPI souvent distribuées par les grands réseaux bancaires ;
  • Pilotées par des sociétés de gestion (AEW Patrimoine, Amundi, La Française, Praemia REIM) dont les véhicules ont rencontré les mêmes problèmes.

L’exposition à un patrimoine immobilier vieillissant a rendu plus difficile le renouvellement du portefeuille et l’adaptation aux nouvelles réalités du marché. Ce point peut être illustré, par exemple, par des grands immeubles de bureaux dans des quartiers comme La Défense, qui peinent à répondre à la demande locative post-Covid.

• Un rendement sous la moyenne du marché
  • En 2023, l’année où ont débuté les nombreuses baisses de prix de part, seules 10 des 34 SCPI concernées proposaient un taux de distribution supérieur à la moyenne du marché, fixée à 4,52 % cette année-là ;
  • En 2024, sur les 15 SCPI qui ont diminué leur prix de part, une seule dépassait la moyenne de 4,72 % (Eurovalys, avec 5 %) ;
  • En 2025, la moyenne du marché s’est établie à 4,91 % et seules 2 SCPI baissières sur 14 ont franchi ce seuil.

En outre, il convient de souligner que certaines SCPI baissières ont vu leur taux de distribution augmenter mécaniquement après une dévalorisation de leur part. En effet, le taux de distribution est calculé en prenant en compte le prix de souscription au 1er janvier.

Par conséquent, si une SCPI a baissé son prix de part en 2024 et a versé le même montant de dividendes en 2024 et 2025, son taux de distribution a mécaniquement augmenté en 2025 par rapport à l’année précédente.

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Pourquoi une SCPI est amenée à baisser son prix de part ?

Le prix de part est censé refléter la valorisation du patrimoine immobilier. Celle-ci est établie grâce à des expertises régulières. Ces analyses réalisées par des professionnels permettent entre autres de déterminer la valeur de reconstitution d’une SCPI.

La valeur de reconstitution des SCPI

La valeur de reconstitution représente un indicateur important de la santé d’une société civile de placement immobilier. Elle permet de comparer le prix d’achat d’une part de SCPI à la valeur de ce qu’elle détient réellement. Elle est habituellement mise à jour une fois par an et communiquée par la société de gestion.

Cet indicateur se calcule de la manière suivante : valeur de reconstitution = valeur de réalisation (valeur vénale des actifs) + frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI.

Concrètement, elle représente la valeur qu’il faudrait apporter pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI. Suivre l’évolution de la valeur de reconstitution peut ainsi permettre d’anticiper les éventuelles évolutions du prix de part d’une société civile de placement immobilier.

Comparer la valeur de reconstitution avec le prix de part

L’AMF (Autorité des marchés financiers) a mis en place une règle : le prix de part en vigueur doit rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % par rapport à la valeur de reconstitution. Si ce n’est pas le cas, le prix de souscription doit être revu, à la hausse ou à la baisse selon la situation.

Si le prix de part est inférieur, donc décoté, cela constitue un signe de bonne santé de la SCPI. À l’inverse, un prix de souscription surcoté peut mener à une dévalorisation de ce dernier, quand la surcote atteint un niveau sensible (proche de 10 %).

Le mouvement de baisse de prix de part
va-t-il continuer ?

La pierre papier a déjà montré sa résilience par le passé. Il reste tout de même naturel de se demander si d’autres SCPI vont suivre le mouvement et diminuer leur prix de part à leur tour. Eléments de réponse ci-dessous.

De nouvelles dévalorisations en vue ?

La correction des prix immobiliers semble avoir été, pour l’essentiel, intégrée dans les valorisations des SCPI. Pour autant, le risque de nouvelles dévalorisations n’est pas écarté. En 2026, ce mouvement de baisse pourrait encore se poursuivre pour certains véhicules.

Certaines SCPI pourraient encore être amenées à baisser leur prix de part, notamment celles dont le patrimoine est principalement composé de bureaux anciens, une classe d’actifs qui peine à se remettre de la crise, avec un taux de vacance locative en hausse.

Le calendrier des expertises reste un moment clé à surveiller. Les campagnes d’expertise de fin d’année peuvent en effet révéler des dégradations de valeur qui n’ont pas encore été répercutées sur le prix de souscription, et contraindre certaines SCPI à ajuster leur prix de part.

Découvrez ci-dessous des exemples de SCPI qui pourraient être amenées à baisser leur prix de part à court ou moyen terme du fait d’une surcote importante :

• Primopierre, gérée par Praemia REIM (anciennement Primonial), dont le prix de part est surcoté de 25 % par rapport à la valeur de reconstitution au 31 décembre 2025. Notez que la SCPI a suspendu la variabilité de son capital en janvier 2025. La valeur de la part est donc désormais fixée par confrontation de l’offre et de la demande ;
• Atout Pierre Diversification, pilotée par AEW Patrimoine, affiche un prix de souscription surcoté de 8,86 % à fin 2025 ;
• Notapierre, administrée par Unofi, présente une surcote de 9,23 % en fin d’année 2025 ;
• Perial Grand Paris, gérée par la société Perial AM, affiche une valeur de souscription surcotée de 8,19 % à fin 2025 ;
• Perial O2, également pilotée par Perial AM, dont le prix de part est surcoté de 8,80 % par rapport à la valeur de reconstitution en fin d’année 2025.

Les SCPI qui résistent à la baisse des prix

Toutes les SCPI ne se valent pas face à ce cycle de correction des prix, et les écarts entre elles sont particulièrement marqués.

De nombreux véhicules qui ont traversé cette période sans grande difficulté partagent plusieurs caractéristiques communes : une stratégie de diversification sectorielle et géographique affirmée, une collecte active qui leur a permis d’acquérir des actifs à des conditions de marché favorables et une exposition limitée aux bureaux fragilisés par l’émergence du télétravail.

Encore une fois, rappelons cependant qu’il ne faut pas mettre toutes les SCPI dans le même panier et étudier leur état de santé au cas par cas.

Globalement, la majorité des SCPI ont pu maintenir leur prix de part tout au long de cette période mouvementée sur le marché de la pierre papier entre 2023 et 2025. Voici quelques exemples (liste non exhaustive) :

• Epargne Pierre et Epargne Pierre Europe, gérées par Atland Voisin ;
• Immorente et Sofidy Europe Invest, pilotées par Sofidy ;
• Les SCPI de Norma Capital : NCap Continent et NCap Education Santé ;
• La gamme de SCPI pilotées par Corum telles que Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion ;
• Activimmo, gérée par Alderan.

Les SCPI qui ont augmenté leur prix de part

Le mouvement de hausse des prix de part s’est nettement amplifié en 2025 par rapport à 2024. On compte 17 revalorisations de prix de part en 2025, contre 8 l’année précédente.

C’est un signal encourageant qui témoigne de la solidité d’une partie du marché, même si les baisses restent en moyenne d’une amplitude bien plus élevée que les hausses.

Voici des exemples de SCPI qui ont augmenté leur valeur de souscription en 2025 (liste non exhaustive) :

• Sofidynamic : +5 % en janvier 2025 ;
• Cœur d’Europe : +2 % via deux augmentations, en janvier et en juillet 2025 ;
• Epsicap Nano : +1,26 % en juillet 2025 ;
• Kyaneos Pierre : +0,90 % en juillet 2025 ;
• Iroko Zen : +0,99 % en août 2025 ;
• Cristal Life : +0,97 % en novembre 2025 ;
• Log In : +2 % en novembre 2025 ;
• Transitions Europe : +1 % en décembre 2025 ;
• Reason : +1 % en décembre 2025.

Les SCPI concernées par les hausses de prix de part ont souvent profité d’acquisitions réalisées dans des conditions favorables au cours des dernières années, leur permettant de constater une hausse de la valeur de leur patrimoine après les expertises.

À noter également qu’un nouveau contexte réglementaire a pu accélérer ce mouvement : l’introduction en 2025 de la performance globale annuelle (PGA), un indicateur combinant le rendement distribué et l’évolution du prix de part, incite les gestionnaires à réévaluer leurs prix de souscription pour afficher une performance plus élevée.

Que faire si je détiens des SCPI dont le prix de part a baissé ?

Vous avez investi dans une SCPI qui a récemment subi une baisse de la valeur de part ? Découvrez les étapes à suivre pour savoir comment disposer de votre investissement.

Vendre après une baisse, une fausse bonne idée ?

Commençons par rappeler que la SCPI reste avant tout un investissement de long terme. Il ne s’agit pas d’un placement qui a vocation à être acheté ou vendu à tout moment. L’horizon de détention des parts recommandé par les experts se situe en effet entre 8 et 10 ans minimum. D’ailleurs, les investisseurs sont plutôt satisfaits car ils conservent leurs parts de SCPI un peu plus de 20 ans en moyenne. Cette durée permet de lisser les cycles immobiliers.

Bien souvent, l’épargnant qui détient un placement qui baisse va avoir le réflexe de songer à la revente de son investissement. Pourtant, cette logique n’est pas toujours pertinente. Il convient alors de considérer ses options avec discernement, en particulier en ce qui concerne un placement immobilier comme la SCPI.

3 questions à se poser

Pour savoir que faire de vos parts dont le prix a baissé, il est indispensable de se poser plusieurs questions :

• Est-ce que la distribution de rendement continue d’apporter les revenus complémentaires attendus ?

En effet, il ne faut pas oublier que l’objectif premier d’une SCPI est de distribuer des rendements réguliers sur le long terme et non de proposer une plus-value à la revente.

• Depuis combien de temps suis-je investi dans cette SCPI ? Quel serait mon retour sur investissement en cas de vente ?

Pour rappel, la sortie se fait à la valeur de retrait, qui correspond au prix de part actuel diminué des frais de souscription. Si le résultat est négatif, ce n’est peut-être pas le moment de revendre vos parts. À l’inverse, si vous observez un gain, la question est légitime.

• La SCPI en question affiche-t-elle un risque de nouvelle dévalorisation à court ou moyen terme ?

Pour le savoir, il faut être en mesure d’analyser certains indicateurs de performance de la SCPI comme la valeur de reconstitution vue plus haut dans cet article. Selon le type d’immobilier que la SCPI détient, le risque de dévalorisation future est plus ou moins présent.

Il s’agit de questions à voir avec un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) du fait de la complexité du sujet. Cela vous donnera l’occasion de faire un bilan avec lui sur votre situation, votre patrimoine et vos objectifs. Échanger avec un expert vous permettra également de mieux comprendre l’actualité afin de pouvoir anticiper les évolutions futures de votre placement.

Prenez rendez-vous sans plus attendre avec un expert afin de bénéficier des conseils d’un professionnel pour votre investissement dans la pierre papier.

Faut-il encore investir en SCPI aujourd’hui ?

Malgré les doutes qui peuvent planer sur le placement en pierre papier, il est toujours intéressant aujourd’hui. Et ce, pour plusieurs raisons.

• Pour percevoir des revenus complémentaires réguliers sur le long terme.

Les sociétés civiles de placement immobilier continuent effectivement de distribuer des dividendes réguliers tous les mois ou trimestres. Cela peut par exemple permettre de répondre à l’objectif de la préparation de la retraite.

• Pour investir dans l’immobilier sans souci de gestion.

Les SCPI sont pilotées par une société de gestion, qui s’occupe de l’ensemble des tâches relatives à la gestion. En tant qu’investisseur, vous n’avez qu’à toucher les revenus locatifs. Il s’agit d’une particularité notable, que l’on retrouve dans peu de placements immobiliers ou financiers.

• Pour diversifier son épargne au sein de son contrat d’assurance vie ou son PER (Plan d’épargne retraite).

Les rendements de la SCPI restent en effet meilleurs que ceux des fonds euros et le risque est moins élevé que sur les marchés financiers. La pierre papier constitue ainsi une solution à étudier pour les épargnants à la recherche d’un couple rendement/risque plutôt équilibré.

Pour s’assurer de réussir son investissement en sociétés civiles de placement immobilier, il est nécessaire de faire preuve de sélectivité afin de choisir parmi les meilleures SCPI du marché, qui sont répertoriées dans la sélection de Portail-SCPI.fr.

De plus, il est recommandé de faire appel à des conseillers en gestion de patrimoine spécialisés dans le domaine plutôt qu’à des conseillers bancaires. Les spécialistes font travailler leur expertise pour identifier les SCPI les plus résistantes à la tendance de la baisse des prix et les plus à même de continuer à délivrer des rendements au-dessus de la moyenne au fil du temps.