Face au réchauffement climatique, les acteurs de l’immobilier tertiaire et résidentiel ont décidé de créer un concept innovant : l’investissement immobilier durable, des actifs immobiliers de qualité supérieure respectueux de l’environnement. Même les SCPI mettent en avant une stratégie d’investissement environnementale. Elles sont aujourd’hui appelées les « SCPI vertes ».
Quels sont les actifs immobiliers durables ?
Les SCPI vertes se distinguent des autres SCPI pour l’intérêt particulier qu’elles accordent à l’environnement et aux soucis de gestion d’un bien immobilier par rapport à cette question. Les SCPI vertes vont mener une politique d’investissement propre qui consiste à :
- Acquérir des actifs immobiliers durables ;
- Transformer des immeubles existants en vue d’améliorer leur performance énergétique ;
- Réduire la consommation d’énergie et d’eau des immeubles détenus.
Les actifs immobiliers dits « durables » sont facilement identifiables par leurs caractéristiques techniques :
- La performance énergétique (de A à D)
- L’empreinte carbone
Le site officiel des notaires de France précise que la valeur verte d’un logement est la valeur nette additionnelle du bien engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale par rapport à un autre logement similaire.
D’après les experts, les logements classés en catégorie A ou B en termes d’efficacité énergétique ont plus de valeur aux yeux des acquéreurs (particuliers ou institutionnels). Plus concrètement, leur prix de vente est 6 % à 14 % plus élevé par rapport à ceux de catégorie D. Les appartements de catégorie supérieure se vendent 6 % à 22 % plus chers que les autres.
Aussi, un bien immobilier affichant de meilleures performances énergétiques permet donc de réaliser des économies considérables. Les vertus écologiques d’un tel actif constituent des atouts intéressants dans le cadre d’une vente immobilière. Notons, par exemple, la réduction des gaz à effet de serre et la diminution de l’empreinte carbone.
Comment nous l’avons vu, les immeubles classés « durables » sont privilégiés par la SCPI verte. Pour être classé au rang d’actif durable, un immeuble doit posséder des caractéristiques énergétiques et écologiques intéressantes. Grâce au label ISR (Investissement Socialement Responsable), il aura encore plus de valeur aux yeux des investisseurs. Pour l’obtenir, des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) doivent être remplis.
Selon l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID), la construction d’un nouveau bâtiment entraîne indirectement autant de gaz à effet de serre que les émissions liées à ses consommations énergétiques directes sur 50 ans. On sait déjà qu’une SCPI verte ne construit pas d’immeubles, mais investit plutôt dans un parc immobilier existant. Elle est donc en faveur de la protection de l’environnement.
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La SCPI verte : 3 types d’engagement
La SCPI verte est devenue une véritable référence dans l’univers de l’investissement durable. Elle assure trois types d’engagement :
- Réduire l’impact environnemental en limitant leur consommation d’eau ou d’énergie. C’est notamment le cas de PFO2, l’une des SCPI phares de Perial AM. En effet, cette dernière s’engage à enregistrer une baisse de 30 % de sa consommation d’eau et de 40 % sur sa facture d’énergie pour l’ensemble de ses actifs dans les 8 ans suivant leurs acquisitions.
- Sélectionner des actifs « verts ». On parle ici d’investir dans des immeubles moins polluants dont les performances énergétiques sont déjà optimisées. Par exemple, la SCPI verte Novaxia Neo sélectionne exclusivement des bâtiments peu énergivores respectant les normes environnementales. Ils font l’objet d’optimisations énergétiques après l’acquisition pour générer des plus-values immobilières. Les actifs sélectionnés sont des biens fragilisés affichant des prix bas. Notons que les rendements dégagés par une SCPI verte de ce type avoisinent les 6 %.
- Rénover dans un objectif environnemental. La SCPI verte acquiert différents types de biens immobiliers : bureaux, logements, locaux d’activité, etc. Ils présentent des performances énergétiques évoluées (ou améliorables). Ce sont généralement des immeubles à rénover, l’objectif du gestionnaire du parc immobilier d’une SCPI verte étant de réaliser de belles économies d’énergies et d’eau à long terme.
En d’autres mots, une SCPI verte s’engage à réduire l’impact environnemental de l’ensemble des actifs détenus. En investissant dans des actifs à faible émission de gaz à effet de serre, elle espère changer le monde de demain.
Parmi les SCPI vertes du marché, il y a notamment Fair Invest, l’un des fonds gérés par Norma Capital. Pour respecter ses engagements, elle sélectionne uniquement des actifs immobiliers dont la note de Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est supérieure à D.
Elle préfère s’abstenir de l’immobilier neuf, car son impact sur l’artificialisation des sols s’avère contradictoire à sa politique d’investissement. En tant que SCPI verte, Fair Invest porte une grande importance à la sélection des locataires de ses actifs. Les entreprises qui évoluent dans le pétrole, le tabac ou qui contribuent à la déforestation sont exclues de la liste.
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Le Label ISR
Impossible de ne pas parler du Label ISR avec la SCPI verte. Il existe depuis 2016 grâce à l’initiative du Ministère de l’Economie et des Finances. Le logo ISR (Investissement Socialement Responsable) répond à un objectif précis : offrir une meilleure visibilité aux fonds d’investissement respectueux des normes écoresponsables. Elles sont généralement basées sur les piliers « sociaux » et « environnementaux ».
En général, la stratégie d’une SCPI verte consiste tout simplement à transformer l’immobilier (tertiaire et résidentiel) pour avoir un impact positif sur l’environnement. D’autres SCPI de la même catégorie innove leur politique d’investissement en y intégrant des ESG. Et c’est ainsi qu’elles obtiennent le label ISR.
Naturellement, les SCPI verte sont éligibles au Label ISR puisqu’elles sélectionnent généralement des immeubles en mauvais état, parfois inhabitables, qui font ensuite l’objet de gros travaux de réhabilitation et de rénovation pour répondre aux nouveaux standards du marché de l’immobilier neuf.
Prenons l’exemple de la SCPI Kyaneos Denormandie. Elle fait appel à une entreprise RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour mener des travaux de réhabilitation au sein de son parc immobilier. Les matériaux biosourcés et l’installation de pompes à chaleur sont privilégiés.
Voici une liste non exhaustive des SCPI labellisés ISR, des SCPI vertes, en 2022 :
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Parmi les principaux labels « verts » du marché, notons le label Effinergie+. Il est attribué à tout immeuble parvenant à améliorer son efficacité d’au moins 20 % par rapport à la norme RT2012. D’autre part, les promoteurs ou les constructeurs obtiennent la certification HQE (Haute Qualité Energétique) en déployant des pratiques vertueuses de l’environnement.
Elle récompense sa démarche globale rattachée à la qualité de vie du bâtiment dans son ensemble, de sa construction à sa démolition. Pour ce qui est de la norme RT2020, elle a été instaurée en 2021, et permet d’identifier les actifs immobiliers produisant plus d’énergie qu’ils n’en consomment. Découvrez la SCPI verte adaptée à vos objectifs sur Portail-SCPI.fr !
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