SCPI : avis pour tout savoir sur cet investissement immobilier

Introduction à l’investissement SCPI

Investir dans une société civile de placement immobilier consiste à acquérir des parts d’un parc immobilier composé de nombreux biens loués à des entreprises. Cela vous procure le statut d’associé de la SCPI.

Il s’agit d’un placement collectif. Les sommes investies par les différents épargnants permettent aux SCPI d’acheter de nouveaux actifs, dont les revenus locatifs sont distribués aux associés. La pierre papier peut aussi vous permettre de bénéficier d’un avantage fiscal ou d’une plus-value sur vos parts à la revente, selon le type de SCPI.

Pour en savoir davantage sur le fonctionnement de la pierre papier, n’hésitez pas à télécharger et consulter notre guide dédié.

Notre avis sur les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement représentent la famille de société civile de placement immobilier la plus courante. Leur objectif est de distribuer des dividendes aux investisseurs. Elles peuvent être spécialisées dans un seul secteur (bureau, commerce, santé…) ou diversifiées.

Il existe 2 catégories de SCPI de rendement, selon la méthode de collecte et la manière dont s’effectue la revente des parts.

• La SCPI à capital variable : son capital augmente de manière permanente et des parts sont émises à tout moment par la société de gestion. L’investisseur peut donc souscrire des parts quand il le souhaite. Les experts de Portail-SCPI.fr recommandent d’investir dans une SCPI à capital variable s’il s’agit de votre premier placement de pierre papier.
• La SCPI à capital fixe : le montant de son capital ne peut dépasser un plafond fixé dans les statuts. Lorsque celui-ci est atteint, aucune nouvelle souscription n’est possible avant une éventuelle augmentation de capital. Il est alors nécessaire de passer par un marché secondaire où sont confrontées l’offre et la demande.

La SCPI de rendement constitue un très bon placement pour diversifier son patrimoine immobilier et percevoir des revenus avec un rendement potentiel intéressant. Notez que l’investisseur supporte un risque de perte en capital et que les rendements ne sont pas garantis.

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Notre avis sur les SCPI fiscales

Le but des SCPI fiscales est de permettre aux investisseurs de bénéficier d’un avantage fiscal grâce à des dispositifs de défiscalisation immobilière. Elles investissent dans des immeubles d’habitation soumis à une loi défiscalisante. Il s’agit d’un placement avant tout adapté aux personnes fortement imposées. Il en existe actuellement 3 : SCPI Denormandie, SCPI Malraux et SCPI de déficit foncier. Depuis 2025, les SCPI Pinel ne sont plus disponibles, avec la fin du dispositif.

Les SCPI fiscales distribuent des rendements mais ceux-ci sont assez faibles, autour de 2 à 3 %. Elles ne doivent donc pas être souscrites dans l’objectif d’en tirer une bonne rentabilité mais plutôt pour profiter de leurs avantages fiscaux, qui sont accordés selon les mêmes critères que dans le cadre d’un investissement en direct.

D’autre part, le capital investi est immobilisé pendant un certain temps, de 12 à 15 ans maximum. En effet, la plupart du temps, il y a un blocage jusqu’au dénouement de la société civile de placement immobilier. Une revente anticipée risque de faire perdre tous les avantages fiscaux perçus.

Notre avis sur les SCPI de plus-value

Aussi appelées SCPI de capitalisation, elles misent sur la valorisation de leur capital plutôt que sur la distribution d’un rendement régulier. Leur objectif est d’augmenter la valeur des parts détenues par les épargnants afin de réaliser des plus-values à terme. Les SCPI de plus-value investissent donc dans des actifs décotés, principalement de l’immobilier résidentiel, qui présentent une opportunité de revalorisation dans le temps.

La SCPI de capitalisation peut également distribuer une plus-value de manière ponctuelle après la cession de biens. Étant donné qu’elle ne distribue pas de loyer, elle ne génère pas d’impôt sur les revenus fonciers. L’offre se trouvant assez limitée et peu visible, il est important de se rapprocher de conseillers pour savoir dans quelle SCPI de plus-value investir.

Avis sur les avantages de la SCPI

La société civile de placement immobilier possède de nombreux atouts, rendant cet investissement attractif pour un certain nombre d’investisseurs.

Investir à partir de quelques centaines d’euros

La pierre papier est un placement accessible au grand public. Quelques centaines d’euros suffisent pour détenir des parts de SCPI. Il s’agit d’un ticket d’entrée assez faible si on le compare à l’investissement locatif en direct par exemple, où plusieurs centaines de milliers d’euros sont souvent nécessaires. À noter que la grande majorité des sociétés civiles de placement immobilier imposent un nombre minimum de parts à acquérir lors de la première souscription.

Notons qu’il existe plusieurs manières d’investir dans la pierre papier, comme détaillé plus bas.

Des rendements intéressants

Le placement pierre papier présente un bon couple rendement/risque. Le taux de distribution moyen des SCPI de rendement était de 4,72 % au titre de l’année 2024 selon le rapport annuel de l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). Les meilleures sont même parvenues à distribuer un rendement dépassant les 7 %. Ces performances passées ne préjugent cependant pas des performances futures.

Les investisseurs perçoivent des dividendes au prorata du nombre de parts détenues. Et ce, tous les mois ou tous les trimestres selon le véhicule.

Aucune contrainte de gestion

En tant qu’associé de la SCPI, vous êtes donc libéré de toute contrainte en termes de gestion, ce qui n’est pas le cas pour tous les investissements immobiliers. Les décisions sont déléguées aux sociétés de gestion.

Le rôle du gestionnaire inclut diverses tâches telles que sélectionner, acheter et revendre les actifs le moment venu, trouver les locataires, entretenir le parc immobilier, distribuer les dividendes aux investisseurs…

Mutualisation des risques

Le parc immobilier d’une SCPI bien établie sur le marché est constitué de plusieurs dizaines voire centaines d’actifs. En cas de vacances locatives ou d’impayés de la part d’un locataire, l’impact sur le rendement distribué aux épargnants est donc diminué. D’autant plus qu’il y a parfois plusieurs locataires par bien immobilier.

Le risque locatif est ainsi réparti sur une multitude d’investissement plutôt qu’un seul : c’est ce que l’on appelle la mutualisation des risques.

Offre riche et variée

Il existe plus de 200 SCPI sur le marché, offrant de nombreuses opportunités aux épargnants. Selon le degré de diversification du véhicule d’investissement, ses actifs peuvent appartenir à divers secteurs :

• Bureau
• Commerce
• Santé et éducation
• Résidentiel
• Logistique et locaux d’activités
• Hôtellerie et tourisme

Par ailleurs, les biens peuvent être situés dans différentes zones géographiques, en France comme partout en Europe. Cela permet aux associés d’investir sur une multitude de marchés immobiliers et d’ainsi détenir un patrimoine diversifié.

Faites vous accompagner par un conseiller pour profiter de ces avantages au maximum et optimiser la rentabilité de votre placement en prenant rendez-vous sans plus attendre.

Avis sur les risques et inconvénients du placement en SCPI

Face aux nombreux avantages, il est important de prendre également connaissance des risques des SCPI avant d’y investir.

Risque de perte en capital

La SCPI n’est pas un placement à capital garanti. L’investisseur supporte un risque de perte en capital à l’issue de son placement, notamment en cas de revente anticipée avant la fin de la durée minimum de placement recommandée. De même, une éventuelle baisse du prix de part peut entraîner une perte.

Rendements non garantis

Comme pour tout investissement immobilier, le rendement locatif n’est pas garanti. Les dividendes peuvent évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Placement de long terme

L’horizon minimum d’investissement recommandé se situe entre 8 et 10 ans. Concrètement, il s’agit de la durée de détention des parts minimale à respecter pour amortir les frais et maximiser la rentabilité de votre placement en SCPI. Les Français les conservent généralement plus longtemps, avec une durée moyenne aux alentours de 20 ans.

Les frais des SCPI

Les sociétés de gestion doivent obligatoirement communiquer les frais appliqués à leurs SCPI, dans un souci de transparence vis-à-vis des investisseurs. Il existe 2 frais principaux :

• La commission de souscription, qui est incluse dans le prix d’achat mais prélevée à la revente. Elle s’élève entre 8 et 12 %.
• La commission de gestion, qui est directement prélevée sur les revenus locatifs avant distribution et qui tourne aux alentours de 10 %.

Notons que les dividendes sont versés nets de frais aux associés. Depuis quelques années se développent les SCPI sans frais d’entrée, tout aussi performantes jusqu’à présent en termes de taux de distribution.

La liquidité des parts à la revente

Revendre ses parts de SCPI peut s’avérer plus compliqué que les acheter. En effet, la société ne garantit pas la revente et le délai est plus ou moins long selon la demande. Il faut compter entre 2 et 3 semaines en moyenne, lorsque la liquidité de la SCPI est bonne.

En revanche, lorsque la SCPI connaît des problèmes de liquidité et qu’elle ne parvient pas à compenser les demandes de retrait par de nouvelles souscriptions, la revente des parts peut subir des délais. Pour les SCPI avec des parts en attente de retrait, l’attente peut se prolonger sur plusieurs mois voire plus d’une année.

La fiscalité

Les revenus issus de la pierre papier sont imposés comme des revenus fonciers, de la même manière que l’immobilier en direct. C’est-à-dire qu’ils sont taxés au taux marginal d’imposition (TMI), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Puis, les parts de SCPI entrent dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les SCPI européennes permettent d’alléger la fiscalité en supprimant les prélèvements sociaux et en réduisant le niveau d’imposition.

Avantages et inconvénients des SCPI

Voici le récapitulatif des avantages et inconvénients de l’investissement SCPI :

Avantages	Inconvénients
Les parts de SCPI sont accessibles dès quelques centaines d’euros.	L'investisseur supporte un risque de perte en capital.
Les meilleurs rendements peuvent atteindre 6 à 7 %.	Le rendement n'est pas garanti et les dividendes peuvent fluctuer dans le temps.
L’investisseur n’est soumis à aucune contrainte de gestion.	La SCPI est un placement de long terme.
Les risques sont mutualisés grâce au nombre élevé de biens et de locataires.	Il existe divers frais : commission de souscription, frais de gestion notamment.
Le nombre et la diversification des SCPI sont importants, offrant de nombreux choix d’investissement.	La revente des parts n’est pas garantie et peut parfois prendre du temps.
Il existe plusieurs manières d’investir : cash, crédit, assurance vie, démembrement.	La fiscalité s’appliquant aux dividendes n’est pas forcément avantageuse.

Quand investir en SCPI ? Avis d’expert

Grâce à ses nombreux avantages, la pierre papier peut constituer un placement immobilier particulièrement pertinent dans certaines situations.

Vous avez un petit montant à investir

La SCPI est un des placements immobiliers avec le plus faible ticket d’entrée. Il est en effet possible d’y investir dès 200 € environ. Il s’agit alors d’un investissement beaucoup plus accessible que l’immobilier locatif traditionnel par exemple. La pierre papier offre la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier petit à petit au fil du temps, notamment grâce aux versements programmés, auxquels un certain nombre de SCPI sont éligibles.

Vous n’avez pas le temps ou l’envie de gérer seul

La pierre papier est un placement sans contrainte de gestion. Effectivement, l’investisseur n’a pas à s’occuper de chercher des locataires, de rédiger les baux, d’entretenir les biens, de collecter les loyers, etc. Tout cela incombe à la société de gestion. L’associé n’à qu’à placer son argent et recevoir les dividendes potentiels chaque mois ou chaque trimestre de manière passive.

Vous n’avez pas besoin de votre capital immédiatement

Les sociétés civiles de placement immobilier sont des véhicules d’investissement rentables sur le long terme. Les professionnels recommandent effectivement de conserver ses parts pendant une durée minimum de 8 à 10 ans. Vous pouvez  revendre vos parts avant pour récupérer votre capital mais vous risquez de sortir en perte.

Il est l’heure de préparer votre retraite

Si vous cherchez un placement sur lequel épargner pour préparer votre retraite, la SCPI peut grandement vous intéresser. Sans contrainte de gestion, la pierre papier vous permet de percevoir un complément de revenu régulier à la retraite.

L’acquisition de la nue-propriété des parts est particulièrement adaptée à cet objectif. Vous investissez à prix décoté et, en faisant coïncider la fin du démembrement avec votre départ à la retraite, vous commencez à percevoir l’intégralité des loyers au moment où vous vivez la baisse de revenus liée à l’arrêt de votre activité professionnelle.

Vous souhaitez placer la trésorerie de votre entreprise

Détenir l’usufruit de parts de SCPI représente une belle opportunité pour placer un excédent de trésorerie et ainsi le faire fructifier. Grâce à ce placement, votre entreprise peut investir à prix décoté et percevoir la totalité des dividendes pendant toute la durée du démembrement.

Les entreprises soumises à l’IS peuvent aussi optimiser leur fiscalité en bénéficiant de l’amortissement comptable d’une partie de la valeur des parts en pleine propriété.

En tant qu’expatrié

La pierre papier peut constituer un investissement avantageux pour les expatriés. En effet, la SCPI est accessible depuis l’étranger et comme mentionné précédemment, l’investisseur n’est soumis à aucune contrainte de gestion donc la distance géographique ne pose pas de problème. Les non-résidents peuvent également bénéficier d’avantages fiscaux, notamment avec les SCPI européennes.

Vous souhaitez diversifier votre épargne

Disponibles en tant qu’unités de compte, les parts de SCPI représentent une bonne manière de diversifier votre allocation d’actifs au sein de votre contrat d’assurance vie ou de votre PER (Plan épargne retraite).

Notre avis sur comment investir en SCPI

Il existe plusieurs moyens de souscrire des parts de SCPI, découvrez-les en détails pour déterminer le plus intéressant selon votre profil.

Notre avis sur l’investissement SCPI au comptant

Investir dans la SCPI au comptant est la méthode la plus courante. En souscrivant des parts dès quelques centaines d’euros, l’investissement en cash permet de toucher des revenus complémentaires dès la fin du délai de jouissance, généralement compris entre 3 et 6 mois. Notons qu’il est nécessaire de placer des liquidités assez importantes si vous souhaitez percevoir des revenus complémentaires conséquents.

Depuis 2016, il est également possible de passer par des versements programmés pour acheter des parts. La souscription est ainsi rendue encore plus accessible pour les SCPI qui proposent cette option. Cette solution permet en effet de se constituer un patrimoine immobilier progressivement en investissant des sommes moindres de manière périodique (dès 20 € par mois).

Notre avis sur la SCPI en assurance vie

La pierre papier est accessible en tant qu’unité de compte au sein d’un contrat d’assurance vie. L’atout principal de ce mécanisme est de profiter de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie.

La SCPI en assurance vie présente d’autres avantages :

• Des frais d’entrée généralement moins élevés ;
• Un délai de jouissance inférieur à celui d’une souscription directe (moins d’un mois contre 3 à 6 mois) ;
• La revente des parts garantie et prise en charge par l’assureur.

Cependant, toutes les SCPI ne sont pas accessibles en assurance vie et certains assureurs conservent une partie du rendement (15 % maximum). Il est important d’observer et de comparer les frais et conditions de différents contrats avant d’investir.

Notre avis sur le démembrement des parts de SCPI

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien entre la nue-propriété et l’usufruit.

En investissant dans la nue-propriété de parts de SCPI, vous bénéficiez d’un prix d’achat décoté de 20 à 40 % en moyenne. En contrepartie, vous ne touchez pas de revenus locatifs pendant la période de démembrement. Ils reviennent effectivement à l’usufruitier. Cependant, vos parts de SCPI en nue-propriété ne sont soumises à aucune fiscalité et n’entrent pas dans l’assiette taxable à l’IFI.

À l’issue du démembrement, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts et vous pouvez en disposer librement : les vendre pour profiter d’une belle plus-value ou les conserver pour toucher 100 % des dividendes.

Il s’agit d’une solution offrant une belle rentabilité aux personnes qui n’ont pas besoin de revenus immédiats. Détenir la nue-propriété de parts de SCPI est par exemple un très bon moyen de préparer sa retraite en faisant coïncider la fin du démembrement avec le départ à la retraite pour percevoir des revenus complémentaires réguliers et ainsi compléter votre pension.

Notre avis sur l’investissement en SCPI à crédit

Investir dans la pierre papier à l’aide d’un crédit immobilier offre la possibilité de booster son placement. Pour un investisseur détenant une bonne capacité d’épargne et d’endettement, ce mécanisme permet de bénéficier d’un effet de levier, en souscrivant davantage de parts que vous ne le pourriez au comptant. De plus, les revenus perçus remboursent une partie voire la totalité des mensualités du crédit. Par ailleurs, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt.

Pour souscrire des parts de SCPI à crédit, il faut évidemment pouvoir emprunter auprès d’une banque. Ceci dépend grandement de votre situation personnelle mais également de la conjoncture économique. Il faut donc être attentif au niveau des taux d’intérêt et à l’évolution de l’offre de crédit. Rappelons également qu’un crédit vous engage et doit être remboursé.

N’hésitez pas à vous rapprocher d’un courtier en SCPI pour obtenir de l’aide pour monter votre dossier ainsi que des conseils personnalisés en fonction de votre profil.

Se faire son propre avis sur l’investissement en SCPI

Avant d’investir, il est nécessaire pour chaque épargnant de se forger son propre avis sur le placement pierre papier en récoltant les bonnes informations.

Se documenter sur la pierre papier

Les SCPI et les sociétés de gestion immobilière sont tenues de suivre une réglementation fixée par les autorités. Parmi les obligations réglementaires figure celle de rendre l’information publique, accessible et compréhensible par tous.

Vous trouverez donc différents documents sur le site des sociétés de gestion :

• La plaquette commerciale
• La note d’information
• Le document d’informations clés
• Les statuts
• Le rapport annuel
• Les bulletins d’information trimestriels ou semestriels

D’autre part, certains sites dédiés comme Portail-SCPI.fr donnent des renseignements complets sur la quasi-totalité des SCPI du marché, sur le fonctionnement de la pierre papier en général et publient des articles d’actualité. Toutes ces informations vous aideront à trouver la ou les SCPI qui vous correspondent.

Comparer les principaux indicateurs

De nombreuses données permettent de comparer les SCPI entre elles, en termes de performance mais pas seulement.

• La capitalisation : exprimée en millions et parfois en milliards d’euros, elle représente la taille de la société.
• La stratégie d’investissement : elle est directement liée à la composition du patrimoine immobilier de chaque véhicule de placement. Savoir dans quel(s) type(s) d’actifs la SCPI investit constitue un critère de choix essentiel.
• Le taux de distribution (TD) : tournant généralement autour de 4 à 6 %, il représente le rendement de la SCPI sur une année.
• Le taux de rendement interne (TRI) : il donne la rentabilité du placement sur 5, 10 ou 15 ans en prenant en compte les prix d’achat et de revente d’une part ainsi que les rendements distribués sur une période donnée. Il s’agit d’un très bon indicateur pour déterminer la régularité de la SCPI en observant ses performances dans la durée.
• Le taux d’occupation financier (TOF) : généralement compris entre 90 et 95 %, il reflète la solidité et l’attractivité de la SCPI en confrontant les loyers perçus à ceux qui seraient encaissés si tout le patrimoine était loué.
• L’évolution du prix de part : des augmentations régulières du prix de part démontrent la bonne santé du patrimoine de la SCPI et permettent à votre investissement de prendre de la valeur également. A l’inverse, des dévalorisations du prix de part doivent vous alerter.
• La réserve ou le report à nouveau (RAN) : elle correspond aux sommes non distribuées aux associés destinées à servir de rendement si la SCPI fait face à une diminution soudaine des loyers.

Notre avis sur les meilleures SCPI 2025

Découvrez le top 10 de Portail-SCPI.fr avec ce classement des meilleures SCPI pour investir en 2025.

Rang	SCPI	Objectif de taux de distribution 2025	Taux de distribution 2024	Taux de distribution 2023	TRI
1	Corum Origin	6 %	6,05 %	6,06 %	6,75 % sur 10 ans
2	Transitions Europe	Plus de 7,50 %	8,25 %	8,16 %	5 % sur 8 ans (objectif)
3	Comète	8 %	10,62 %	NC	6,50 % sur 10 ans (objectif)
4	Iroko Zen	6 %	7,32 %	7,12 %	7 % sur 8 ans (objectif)
5	Remake Live	5,50 %	7,50 %	7,79 %	6 % sur 10 ans (objectif)
6	Wemo One	10 %	NC	NC	7,50 % sur 8 ans (objectif)
7	Épargne Pierre Europe	6 à 6,80 %	6,75 %	6,26 %	5,50 % sur 10 ans (objectif)
8	LOG IN	6 à 6,50 %	6,30 %	6,21 %	5 % sur 10 ans (objectif)
9	Coeur de Régions	6,20 %	6,20 %	6,2 %	4,81 % sur 5 ans
10	Corum USA	Plus de 7 %	-	-	4,50 % sur 10 ans (objectif)

Investir en SCPI en 2025

Faut-il investir en SCPI en 2025 ? Selon votre situation et vos objectifs, un placement de pierre papier peut avoir du sens.

Il est néanmoins nécessaire de procéder avec réflexion. Investir en SCPI présente des risques et des contraintes qu’il ne faut pas sous-estimer. Les déboires rencontrés par certaines d’entre elles depuis 2023 illustrent les risques (perte en capital, blocage à la revente, baisse de rendement) qu’impliquent un mauvais choix.

Pour autant, les conseillers de Portail-SCPI.fr restent convaincus de la pertinence de l’investissement en SCPI au regard des avantages associés : rendement potentiel (non garanti), flexibilité en matière de méthodes d’investissement, absence de gestion locative, entre autres. « Les meilleures SCPI du marché restent des placements très attractifs en 2025, pour placer une grosse somme d’argent ou commencer à investir dans l’immobilier, selon votre situation« , souligne Antoine Cesari, associé-gérant de Portail-SCPI.fr.

Investir en SCPI avec l’avis d’un expert : la meilleure option

Les avantages de l’investissement dans la pierre papier sont nombreux. Mais, face à la multitude de SCPI disponibles, il n’est pas toujours facile de faire un choix et certaines notions spécifiques peuvent parfois être difficiles à comprendre. Bénéficier de l’accompagnement du conseiller en gestion de patrimoine (CGP) est donc un avantage précieux pour réussir son investissement en société civile de placement immobilier.

L’expert prend le temps de connaître votre profil et votre situation pour s’assurer de proposer des solutions adaptées et des conseils personnalisés. Grâce à son accès à tous les véhicules du marché, le conseiller indépendant vous présente les meilleures SCPI selon votre profil patrimonial et vos objectifs.

Il vous accompagne ensuite tout au long du placement, et ce, sans aucuns frais supplémentaires. Profitez de l’expertise des conseillers de Portail-SCPI.fr, forts de plus de 10 ans d’expérience, pour optimiser la rentabilité de votre investissement en SCPI.